【正文】 。上海房地產(chǎn)市場及消費者對TOWN HOUSE的需求在目前經(jīng)濟走勢很強的階段里，其存在與發(fā)展的空間是大有可為的。這也就是獨幢別墅在很長的歷史時期內(nèi)，仍只是為少數(shù)人所提供的。隨著新世紀的來臨，科技智能化的不斷發(fā)展，上海居民對工作、生活需要的不斷加大，標準的檔次也不斷的提高。 TOWN HOUSE的發(fā)展空間、存在意義與未來六、 六、物業(yè)管理方面，對安全保衛(wèi)和智能化等方面要求較高。另外TOWN HOUSE在物業(yè)管理，配套設(shè)施上要求也較高。房型的設(shè)計總是與面積聯(lián)系在一起的，從目前上海ＴＯＷＮ?。龋希眨樱鸥鳂潜P面積統(tǒng)計可以看出：１６０２２０平方米的房型占的比例最大，超過　?。叮埃ィ梢娫撁娣e段是ＴＯＷＮ?。龋希眨樱诺闹髁γ娣e。一般位于三層，面積較大，舒適、寬敞，并設(shè)衛(wèi)生間、衣帽間、露臺等。由于很多家庭為三代同住，老人、小孩和客房一般放在二層。半私密空間，指次臥室、兒童房等。廚房、餐廳可以設(shè)置在底層，也可以設(shè)置在一、二層間的夾層?？蛷d一般設(shè)置在低層，多采用落地門窗，或轉(zhuǎn)角窗，增加光亮度；并增加層高或挑空。開放空間，指客廳，寬敞明亮，舒適氣派。進入室內(nèi)能使主人有成就感、滿足感。室外車位一般設(shè)置在房子的進門處，與房子分開；室內(nèi)的車庫一般和房子融為一體。基本上所有的TOWN HOUSE都有私家花園，一般面積在20～50平方米，唯一沒有私家花園的例外是君臨天下花園。消費者對房型的要求也總是放在第一位的，研究TOWN HOUSE的房型對TOWN HOUSE發(fā)展有重要意義。2001年出現(xiàn)的TOWN HOUSE，從風格上出現(xiàn)了較明顯的變化，美式、現(xiàn)代主義風格得到了較大發(fā)展，如陽光愛琴海、江南文化園等項目，并取得較好的銷售效果；歐洲宮廷式的奧玎宮廷別墅以其大氣、華麗吸引了不少消費者。99～2000年出現(xiàn)的TOWN HOUSE，各種風格式樣，百花齊放，百家爭鳴。由此可以看出歐式的TOWN HOUSE較早，美式的TOWN HOUSE較新，不過各種式樣各有所長，各有所喜愛。景觀規(guī)劃在遵循“點、線、面”結(jié)合的一般景觀規(guī)劃原則的同時，應(yīng)根據(jù)TOWN HOUSE的特點，適當增加“點”（即宅前后綠化）和“線”（環(huán)線林帶）的分量，適當減少“面”（集中綠化）的面積。 TOWN HOUSE景觀設(shè)計對于TOWN HOUSE來說，景觀設(shè)計尤為重要，是體現(xiàn)其別墅性、舒適性的重要方面，消費者也非常重視小區(qū)的景觀設(shè)計。３、 ３、觀賞價值性：建立怡人的風景帶，沿路的風景，使其成為居民回家的樂趣。安全保障性：提供安全的入口和出口；合理性：由于TOWN HOUSE小區(qū)中幾乎每戶都有車，且一半停于自家樓下，所以合理的線路尤為重要，避免出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象。從市場發(fā)展看，早期的TOWN HOUSE一般以多聯(lián)體為主，且平行布置，顯得較呆板；隨著市場的發(fā)展，及消費者的要求提高，十幾聯(lián)排的建筑基本沒有了，一般以四、六聯(lián)體為主，再配以二、三聯(lián)體，建筑布局根據(jù)空間布局，靈活變化，錯落有致?！　∷接每臻g：即住宅底層花園、露臺、庭院的圍合，增加了安全感和私密性，居民可在此休息、種植花卉，是室內(nèi)向室外過渡的延伸空間?！　“胨接每臻g35戶人家形成一個組團圍合，各幢短拼之間的組團景觀相互依存，但又自成一體，這就是半私用空間。公共活動空間包括中心會所、集中綠化、休閑步行道、網(wǎng)球場、游泳池等居民散布鍛煉的場所，是完全開放的空間。 私密性 室內(nèi)空間 舒適性 成就感、滿足感 合理性 親密感“以人為本” 鄰里空間 安居感 歸屬感 自由感 安全性 公共空間 自然性 和諧感 共享性建筑空間布局TOWN HOUSE小區(qū)空間序列組織，根據(jù)居民室外活動內(nèi)容和室外空間安全的要求，按不同領(lǐng)域的各自屬性和室外層次劃分為四層空間序列：小區(qū)公共活動空間——組團間半公共空間——樓棟間半私用空間——獨立私家花園、停車位私用空間。（四）小區(qū)規(guī)劃、式樣風格、房型特征分析小區(qū)規(guī)劃：TOWN HOUSE小區(qū)的規(guī)劃，既要尊重TOWN HOUSE的特性，還應(yīng)遵循居住區(qū)規(guī)劃的一般原理，概言之就是堅持“以人為本”的原則。目前市場上該種類型的TOWN HOUSE不多。從目前市場上看，公寓和TOWN HOUSE混和的小區(qū)大都在市區(qū)或地段較好的區(qū)域，而單體別墅和TOWN HOUSE混和的小區(qū)，大都位于別墅區(qū)內(nèi)或郊區(qū)，檔次價位較高，如淺水灣花園。該種形式的小區(qū)目前較多。目前上海真正純TOWN HOUSE的小區(qū)不多，主要有櫻園、雅仕軒等。（三）TOWN HOUSE類別劃分根據(jù)TOWN HOUSE小區(qū)內(nèi)的建筑形態(tài)，我們將TOWN HOUSE小區(qū)劃分為純聯(lián)體別墅小區(qū)和混聯(lián)體別墅。該類TOWN HOUSE價位較高，是較高層次人士的置業(yè)目標，大多位于單體別墅區(qū)內(nèi)，或市區(qū)公寓項目內(nèi)，為了與周邊建筑匹配或因地段原因，定位較高。該類TOWN HOUSE目前最多，如櫻園、君臨天下、水仙苑、圣陶沙、悅景苑、康橋半島、經(jīng)典花園、東方豐甸苑、陽光歐洲城等。該類TOWN HOUSE價位適中，適合廣大中產(chǎn)階級的經(jīng)濟要求。該類TOWN HOUSE價位相對較低，小區(qū)規(guī)劃、房型、配套等方面要求不高。一般還要求距區(qū)級的商業(yè)中心不能太遠，約23公里，這樣可以共享區(qū)域的中大型生活服務(wù)設(shè)施?！　OWN HOUSE 對周邊的商業(yè)配套設(shè)施也有一定的要求?！　。?、TOWN HOUSE 非常注重周邊的環(huán)境TOWN HOUSE 的消費者一般為在城市工作的中產(chǎn)階級，遭受的是渾濁的空氣，噪音的摧殘，交通的阻塞等惡劣的環(huán)境，所以他們選擇郊區(qū)TOWN HOUSE的最重要原因就是環(huán)境，看中郊區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，清新的空氣，沒有噪音的污染。同時旁邊的公共交通較少，家庭人口較多，進出不便，一般還要求配有小區(qū)巴士，連接主要公共交通和和附近的商業(yè)中心。　?。薄OWN HOUSE對交通的要求較高國外TOWN HOUSE一般位于高速公路和軌道交通的附近，上海的TOWN HOUSE也大部分位于外環(huán)線、地鐵、輕軌、快速干道的旁邊，這是由 TOWN HOUSE 的居民活動特性決定的。上海TOWN HOUSE 主要集中在內(nèi)環(huán)線以外、外環(huán)線附近?！　　〕鞘械母呙芏劝l(fā)展導致中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境“熱效應(yīng)”，空氣純凈指數(shù)下降，噪音的污染，交通的阻塞以及環(huán)境的惡化等，住宅郊區(qū)化為住宅形式的多元化發(fā)展提供了廣闊的天地，空氣新鮮、地域?qū)拸V，為塑造低密度住宅奠定了良好的基礎(chǔ)。五、TOWN HOUSE產(chǎn)品特征分析２、 ２、１、 １、 從二次置業(yè)者購買過程看，他們則表現(xiàn)得更為“挑剔”。追求環(huán)境的優(yōu)美、生活的舒適，如外企高級白領(lǐng)，科研、文藝、ＩＴ等技術(shù)工作人員。上海的TOWN HOUSE風格式樣各異，表現(xiàn)著不同的文化。如：私營業(yè)主、金融機構(gòu)工作人員、國有企業(yè)中層領(lǐng)導等。 文學、藝術(shù)、技術(shù)工作人員。 金融機構(gòu)工作人員。 私營業(yè)主。 出國歸來人員。 外資企業(yè)的高級白領(lǐng)。 效益好的國有大中型企業(yè)的中層領(lǐng)導。7） 7）以投資為目的的小業(yè)主5） 5）家庭人口為3——5人，可能三代同住。3） 3）注重生活的舒適性、私密性和安全性，向往高品質(zhì)的生活。即使現(xiàn)在沒有車，不久將會購買。公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率；別墅為低密度低容積率的住宅，私家花園占地很大，私密性極強，價格昂貴，是住宅發(fā)展的方向，居住人群為經(jīng)濟勢力強，居住要求高的高收入階層；而TOWN HOUSE既屬城市范疇，又不是市中心，既滿足了人們親近自然，實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅，居住人群為收入較高的中產(chǎn)階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆?！　≈挟a(chǎn)階級，一個充滿理想，充滿抱負的群體，他們希望擁有一種高品質(zhì)，離塵不離城的生活。四、TOWN HOUSE消費者特征分析既要保持TOWN HOUSE的特性，也不能使其與周邊的建筑格格不入，講求整體的和諧。2． 2．小區(qū)規(guī)劃上，因地制宜，錯落有致，景觀與建筑自然融合；大多采用現(xiàn)代主義或中式的立面風格，簡潔明快，一幢的戶數(shù)減少，即使是多聯(lián)的排房也多加變化，較靈活。1． 1．總價達200～270萬，屬高檔豪華TOWN HOUSE。主臥挑高5米，華貴氣派。房型設(shè)計有特色，5層生活空間，即地下層、一層、夾層、二層、三層。景觀設(shè)計有特色，5700平方米下沉式中庭水景花園，并根據(jù)不同風格的別墅，營造不同風格的景觀。小區(qū)占地7萬平方米，建造183套西班牙式、北歐式、英國式4聯(lián)體TOWN HOUSE?？們r為70萬元左右，相對于其位置，價格稍高，屬中上價位的TOWN HOUSE。房型有點似君臨天下的房型，但比其更開放、活潑、自由。房型設(shè)計有特色。　　小區(qū)設(shè)有VIP會所。景觀采用江南18美景。小區(qū)占地9萬平方米，是純雙拼的TOWN HOUSE,共260余套，分兩期開發(fā)。房型設(shè)計有特色，進戶門為雙開母子門，大面積落地窗，轉(zhuǎn)角窗，二層兩間臥室朝南；頂層主臥設(shè)置陽光透天排窗。面積為173～189m178。大量運用水景，戶戶門前清水河。陽光愛琴海也位于松閔別墅區(qū)內(nèi)。單套總價定為110～124萬，是高價位TOWN HOUSE，銷售狀況良好。TOWN HOUSE面積為230～260平方米大戶型，拉近了與獨立別墅的檔次。小區(qū)是以獨立別墅（152套）為主的低密度住宅區(qū)，TOWN HOUSE（108套）占少部分。目前周邊配套上不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。棟戶數(shù)84主力房型4DLK4DLK+書房主力面積173189230258層數(shù)33+閣樓層高（客廳）面寬68米花園面積100建筑設(shè)計設(shè)計風格現(xiàn)代簡約主義新古典主義景觀設(shè)計容積率總戶數(shù)308戶108（聯(lián)），152（獨）間距1520米開盤日期2001120011（聯(lián)體）交房日期200112200112開發(fā)概要占地面積11000平方米18萬建筑面積項目名稱陽光愛琴海潛水灣花園項目概要地址莘松路、場西路莘松路999弄投資興建上海松貿(mào)房產(chǎn)上海新世紀正潤置業(yè)物業(yè)公司下面就介紹一下新出現(xiàn)的幾個TOWN HOUSE項目的：因而該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項目銷售狀況良好。從產(chǎn)品特征上看，經(jīng)過兩年的發(fā)展，TOWN HOUSE逐漸走向成熟，從開始的10戶以上的聯(lián)體屋，到后面的2聯(lián)、3聯(lián)；從起先的平行兵營設(shè)置，到現(xiàn)在的錯落有致；從室內(nèi)到室外，外樓上到樓下，外花園