【正文】 、 小區(qū)定位普遍不高。面積在180平方米以下，單套總價50萬元以下，屬經(jīng)濟(jì)型別墅，即便是金斯花園的總價在90——160萬元，對于其他地段位置而言，價位并不算高。 小區(qū)規(guī)劃水平較低。大多采用多聯(lián)體方式，且平行布置，前后間距小，缺少變化，較呆板?；▓@較小，只是象征性的。大多為露天式車位。 房型設(shè)計(jì)一般。由于面積設(shè)置較少，面寬不大，限制了空間布局?？蛷d相對較小，有的還沒有一般二房二廳的客廳大，基本上沒有采用挑空式的廳。同時在窗、門、樓梯、衛(wèi)生間、露臺等細(xì)節(jié)處理上表現(xiàn)的較粗。在立面風(fēng)格上，大多采用TOWN HOUSE早期的英式古典風(fēng)格，顯得較沉悶?！　陌l(fā)展商角度進(jìn)行分析，由于以前較少接觸TOWN HOUSE，不能領(lǐng)會TOWN HOUSE這種住宅方式的真正內(nèi)含?！　∠M(fèi)者同樣對TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識很淺，只有少部分的人士出于各種心態(tài)購買，此時TOWN HOUSE并沒有被大部分的消費(fèi)者認(rèn)同和接受。（二） （二） 上海TOWN HOUSE 發(fā)展階段市場狀況　　進(jìn)入1999年，TOWN HOUSE取得了飛速的發(fā)展。攖園4個月200套的火暴銷售，點(diǎn)燃了TOWN HOUSE迅猛發(fā)展的導(dǎo)火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽光歐洲城、康橋半島等一大批TOWN HOUSE項(xiàng)目，市場競爭日趨激烈，消費(fèi)者購買TOWN HOUSE的熱情也被激起，TOWN HOUSE在1999年下半年，2000年上半年出現(xiàn)了迅猛發(fā)展的現(xiàn)象。出現(xiàn)的TOWN HOUSE按照區(qū)域板塊可以劃分為：西南板塊：有櫻園、水仙苑、君臨天下、同潤家園、新上海弄里人家、圣陶沙、雅閣花園、東苑半島、悅景苑、半島花園、虹山半島、當(dāng)代藝墅等浦東版塊：有陽光歐洲城、經(jīng)典花園、康橋半島、華夏金桂苑、東方豐甸園、　　　　　　　　　　　　　湯臣豪園市區(qū)版塊：靜安南草坪、新福康里、西郊寶成花園、海上花園寶山版塊：錦秋加洲花園、華馨苑　　下面就對各區(qū)域板塊及樓盤分別分析：１、西南版塊分析：項(xiàng)目名稱櫻園君臨天下花園水仙苑地址都市路3588弄銀都路3399號春申路2828號投資興建丸紅株式會社玖玖房產(chǎn)新加坡傳慎集團(tuán)物業(yè)公司日本BES君仕物業(yè)新加坡怡安物業(yè)開盤日期交房日期開發(fā)概要占地面積22萬M216萬4萬M2建筑面積19萬M213萬容積率總戶數(shù)1000戶547戶公寓105戶；聯(lián)體96間距1218米1220米20米綠化率60%44%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格美式、法式、西班牙式新式里弄新古典景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)美國CITY 棟戶數(shù)8109主力房型四房、三房三房三房主力面積180204M2200286M2180、190層數(shù)3+假33層高3面寬.—76花園面積1530M260120露臺面積15M215201520車庫露天室內(nèi)露天外立面高級涂料底部毛石、上部涂料面磚銷售情況單價范圍320040003600480040005200均價380040004500總價范圍6085萬68130萬7598萬主力總價7080萬85萬85萬銷售率一期100%；二期85%一期100%；二期80%90%櫻園位于莘莊地鐵以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距滬閔路不遠(yuǎn)。出行便捷，有小區(qū)巴士、公交車、輕軌、地鐵。小區(qū)規(guī)模較大，分四期開發(fā)，小區(qū)規(guī)劃較有特色，為四、六、八聯(lián)體的純聯(lián)體別墅小區(qū)。外立面及風(fēng)格新穎，有美式、法式、西班牙三種風(fēng)格。櫻園的景觀設(shè)計(jì)有特色，強(qiáng)調(diào)了生態(tài)性、共享性和美觀性。面積適中為180250平方米，房型設(shè)計(jì)一般，客廳不大，只有22平米左右，二樓、三樓設(shè)置基本一樣，各為兩個房間，三樓上還有一假層，由于做活動室，破壞了房間的私秘性和動靜分離的原則。另外花園和露臺都較小。櫻園一期總價為５０７０萬，四個月２００套的銷售業(yè)績，證明了當(dāng)時定位的準(zhǔn)確。二期在房型等細(xì)部做了調(diào)整，主力總價在７０８０萬左右，２０００年６月開盤，至今銷售８５％。銷售狀況良好。櫻園屬中價位聯(lián)體別墅。君臨天下花園位于莘莊地鐵以南2公里的銀都路、都市路路口，離櫻園不遠(yuǎn)。，分三期開發(fā)，以新式里弄為規(guī)劃風(fēng)格。小區(qū)中心有７０００平方米的集中綠化，每戶不設(shè)私家花園，以小區(qū)整體綠化取代。配套設(shè)施設(shè)有俱樂部，游泳池，網(wǎng)球場等。面積為２００２８０平方米；房型設(shè)計(jì)新穎，有特色，較氣派。餐廳位于一、二樓的夾層，二樓有兩個房間，三樓為主臥室。全部為室內(nèi)車庫，是其特長。君臨天下總價為６８萬－１３０萬，也屬中價位聯(lián)體別墅，銷售狀況良好。水仙苑　　位于莘莊，地鐵廣場以東的春申路莘奉路附近，為新申花城項(xiàng)目的一部分，可共享其配套設(shè)施。公交線路70735經(jīng)過小區(qū)，有小巴士，交通便捷?！　⌒^(qū)建有多聯(lián)體別墅96套，復(fù)式公寓105套，建筑平行布置，較呆板。10000平方米中式園林風(fēng)格中央花園，組團(tuán)綠化少，綠化率低，景觀設(shè)計(jì)與別墅區(qū)品質(zhì)不符。　　房型面積適中，為180、190平方米，共三層?？蛷d面寬6米，設(shè)落低窗、工人房、進(jìn)入式儲藏室，三層主臥附主衛(wèi)和更衣室，每戶均有露臺。房型設(shè)計(jì)合理，房間數(shù)較少。由受規(guī)模及地段位置的影響，單價達(dá)4000——5000/平方米，每套約100萬元左右，屬中上價位，相對較高，消化速度較慢。項(xiàng)目名稱圣陶沙半島花園新上海弄里人家項(xiàng)目概要地址顧戴路2199弄九亭九亭投資興建上海天宸股份久益置業(yè)上海房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司物業(yè)公司和泰物業(yè)上海房地產(chǎn)集團(tuán)開盤日期交房日期200110開發(fā)概要占地面積30萬5萬建筑面積容積率總戶數(shù)1200戶150戶340戶間距1216米14米14米綠化率50%50%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格新古典歐陸新式里弄景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)688主力房型四房四房四房主力面積1719280184190167185層數(shù)33層高3面寬花園面積40100M230M240100M2露臺面積18M220M21014M2車庫室內(nèi)/室外室內(nèi)/室外室外外立面粉紅面磚毛石+涂料面磚銷售情況單價范圍370042002350248022502600均價390024002400總價范圍65120萬元3850萬主力總價80萬45萬45萬銷售率二期80%50%90%圣淘沙　　位于莘莊地鐵北3公里的顧戴路水清路交界處，北臨熱帶風(fēng)暴水上樂園，周邊無大型商配?！　⌒^(qū)規(guī)模較大，以TOWN　HOUSE為主，并有少量獨(dú)立別墅及小高層公寓房。其中TOWN　HOUSE 146幢，獨(dú)立別墅10幢，小高層5幢，分三期開發(fā)。圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖ?。設(shè)車庫或車位。景觀營造方面強(qiáng)調(diào)親水，綠化以草坪為主，小區(qū)入口設(shè)250米長水景。小區(qū)內(nèi)設(shè)俱樂部，室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場等。　　面積適中，房型設(shè)計(jì)合理?？蛷d寬敞，朝南落地窗，采光好，二層布置兩間朝南臥室，每種戶型均有朝南露臺，花園面積較大。圣淘少花園定位在70萬左右，屬中價位別墅，銷售狀況良好。半島花園　　小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，無軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車為主。小區(qū)利用自然條件—三面環(huán)河—造景，設(shè)有中央花園，組團(tuán)綠化較少，景觀設(shè)計(jì)一般。建筑平行布置，外立面色彩風(fēng)格統(tǒng)一。小區(qū)設(shè)會所。面積適中，房型設(shè)計(jì)合理。A、B兩種房型，A型送室內(nèi)車庫，客廳挑高，面寬6——，二層南向布置兩個房間，三樓為主臥室。采用凸窗和轉(zhuǎn)角窗，采光好。設(shè)有儲藏室，洗衣房，更衣室等功能區(qū)。單套總價為44——，屬經(jīng)型別墅。由于受地段位置及市場競爭影響，銷售狀況一般。新上海弄里人家　　位于松江九亭，無軌道交通，出行不便。周圍地區(qū)以低檔住宅為主，規(guī)劃將在該地區(qū)建成一中檔別墅區(qū)?！　⌒^(qū)規(guī)模較大，以新式里弄為設(shè)計(jì)風(fēng)格，綠化率50%，景觀設(shè)計(jì)有特色。戶型面積適中，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，三層加室外車位，房型設(shè)計(jì)合理，餐客廳雙開間布置，大面積落地低窗及凸窗，臥室均朝南布置。單套總價為38——50萬，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。銷售狀況良好。項(xiàng)目名稱虹山半島當(dāng)代藝墅項(xiàng)目概要地址虹梅南路2112號顧戴路1801號投資興建景洪房地產(chǎn)公司上海啟耀房產(chǎn)物業(yè)公司港聯(lián)物業(yè)開盤日期交房日期現(xiàn)房開發(fā)概要占地面積195930M211公頃建筑面積容積率總戶數(shù)獨(dú)立138；聯(lián)體108間距綠化率75%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格美式現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)香港LEO建筑設(shè)計(jì)香港LEO棟戶數(shù)42主力房型三房主力面積206208M2277289M2層數(shù)32層高面寬6米花園面積100M2露臺面積15M2車庫室外室內(nèi)外立面面磚、石料、涂料石料銷售情況單價范圍38005000800010000均價43009000總價范圍75100萬200400萬主力總價90萬300萬銷售率50%50%虹山半島　　位于虹梅南路，周邊生活配套較少。小區(qū)是獨(dú)立別墅和TOWN HOUSE并存的小區(qū)，獨(dú)立別墅138套，TOWN HOUSE108套。小區(qū)是美式風(fēng)格的社區(qū)，周邊以坡形草坪、灌木、阻擋噪音與灰塵，內(nèi)有340米景觀大道，13000平方米網(wǎng)球場，游泳池，足球場、高爾夫球場，籃球場、沙灘排球場等?！　∶娣e為206——208平方米，房型設(shè)計(jì)到位，采用落低窗和轉(zhuǎn)角窗，采光較好，二、三層無室外陽臺，三層主臥帶有衛(wèi)生間，每戶均有大面積花園。TOWN　HOUSE總價為75——100萬，是中上價位TOWN HOUSE，銷售狀況良好。當(dāng)代藝墅　　，周邊基本無配套，交通便捷?！　⌒^(qū)占地11萬平方米，全部為外銷雙拼TOWN HOUSE。景觀方面，綠化率高達(dá)75%，采用所謂“連續(xù)曲線視覺造景設(shè)計(jì)”景觀步道，強(qiáng)調(diào)月月賞景。一期綠化植物41000棵。設(shè)有3124平方米的會所，規(guī)劃設(shè)便利店，圖書館，韻律教室，音響室，家庭影院，室內(nèi)游泳池，溫水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐廳等?！　翁酌娣e較大，達(dá)270——300平方米，一戶兩層，底層設(shè)雙車位車庫。盡管毛坯房