【正文】 要的是，國際資本對中國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，并不是以單個資本的形式出現(xiàn)的，而是伴隨著金融資本、保險資本、電訊資本、汽車資本以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)資本，以一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈形式出現(xiàn)的。中國地產(chǎn)界面臨未來挑戰(zhàn)的將是國外整個完整發(fā)達的市場經(jīng)濟體系。 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部生存和發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大變化；而加入WTO，外部環(huán)境也將變得更加嚴(yán)峻，國際資本虎視眈眈。中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌已經(jīng)開始，中國房地產(chǎn)業(yè)的春秋時代正在來臨。因此，中國的房地產(chǎn)業(yè)要應(yīng)對WTO的挑戰(zhàn)，必須從戰(zhàn)略的高度，跳出自身的視野限制，走產(chǎn)業(yè)資本和金融資本結(jié)合的道路。 到目前為止，中國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要是依靠經(jīng)營管理型戰(zhàn)略來實現(xiàn)的。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對資本運作戰(zhàn)略是相對陌生的，即使有所了解并努力去實施，并且在一定時間和空間獲得階段收益的房地產(chǎn)企業(yè)，資本運作交易型戰(zhàn)略的運用也遠未到位，遠沒有充分發(fā)揮這種全新的資本戰(zhàn)略對快速擴展房地產(chǎn)企業(yè)價值所起到積極的作用。 具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題是：下一步發(fā)展的重點將是定位于繼續(xù)單一致力于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理挖掘潛力還是外部擴張；是以短期信貸迅速籌資還是借殼，買殼上市發(fā)行股票、房地產(chǎn)債券進行長期融資；是部分出售資產(chǎn)、還是兼并、收購資產(chǎn)業(yè)務(wù)的選擇?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)資本運作已成為業(yè)界共同關(guān)心的話題，它將決定房地產(chǎn)企業(yè)下一階段獲得持續(xù)發(fā)展應(yīng)該采取的戰(zhàn)略。 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立和完善，住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益顯得重要，房地產(chǎn)金融業(yè)在國家金融業(yè)領(lǐng)域的地位作用也日益顯得突出。加快我國房地產(chǎn)金融業(yè)在制度、機構(gòu)、創(chuàng)新、機制方面的建設(shè)，盡快建立起適合我國住宅發(fā)展要求并能促進自身健康發(fā)展的住宅金融體系，是我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展走向繁榮的戰(zhàn)略選擇。中國住房金融的發(fā)展與改革作者：應(yīng)紅　來源：中國房地產(chǎn)金融　摘要：我國住房金融的改革和發(fā)展，是與我國國民經(jīng)濟發(fā)展、住房制度改革戚戚相關(guān)的，透過住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多制約因素，無不凸現(xiàn)住房金融業(yè)務(wù)的階段性、關(guān)聯(lián)性以及蓬勃向前的動態(tài)發(fā)展特征，據(jù)此提出在改革和發(fā)展中深化和完善我國住房金融的對策思路。1　中國住房金融的發(fā)展1．1　住房金融的發(fā)展歷程　 我國的住房金融是伴隨住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產(chǎn)市場的日趨成熟而逐漸發(fā)展和完善起來的，主要經(jīng)歷以下三個發(fā)展階段。第一階段：1988—1993年，我國住房金融形成階段。這一階段的特點是初步確立了住房金融業(yè)務(wù)經(jīng)營管理體制，明確了住房金融服務(wù)住房制度改革的經(jīng)營方向。　　根據(jù)1988年國發(fā)11號《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》的精神，建立與現(xiàn)階段房改與房地產(chǎn)市場相適應(yīng)的住房金融經(jīng)營管理體制，即政策性業(yè)務(wù)實行“三自兩單”，自營性業(yè)務(wù)充分發(fā)揮金融機構(gòu)積極性，支持房改和住房建設(shè)?！　〉诙A段：1994—1997年，住房金融初步發(fā)展階段。這一階段的特點是：以上海為先導(dǎo)，住房公積金制度開始起步，政策性住房金融業(yè)務(wù)向委托性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變；商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)開始向普通住宅建設(shè)傾斜；住房金融經(jīng)營管理開始逐步規(guī)范，住房金融品種不斷涌現(xiàn)；住房消費信貸有所啟動；住房金融業(yè)務(wù)競爭圍繞著爭辦政策性住房金融業(yè)務(wù)展開?！　?994年，國發(fā)．[1994]43號《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》將全國住房制度改革繼續(xù)推向深入。人民銀行銀發(fā)[1994]313號《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》和銀發(fā)〔1994]220號《商業(yè)銀行自營性住房貸款管理暫行規(guī)定》對不同資金來源的政策性業(yè)務(wù)與自營性業(yè)務(wù)進行界定和規(guī)范，并擴大了承辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行的范圍。　　第三階段：1998年2000年，住房金融全面發(fā)展階段。這一階段的特點是，住房制度改革深化，住房分配從福利制向貨幣化過渡；住房金融經(jīng)營機構(gòu)進一步擴大，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度進一步加大；政策性住房金融業(yè)務(wù)和商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)結(jié)合發(fā)展更加緊密；住房消費信貸業(yè)務(wù)開始步入高速發(fā)展軌道；住房金融市場競爭由對政策性住房金融業(yè)務(wù)競爭步入全方位的住房金融業(yè)務(wù)競爭?！　奈覈》拷鹑跇I(yè)發(fā)展歷程可以看到，隨著國家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費商品化水平的提高，住房金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營機構(gòu)也由過去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營，住房金融市場已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進行激烈的競爭。1．2　住房金融的現(xiàn)狀　　1．住房消費貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢不平衡?！　〗陙?，國家為擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長，在實行積極的財政政策和進一步發(fā)揮貨幣政策的同時，加大刺激居民消費的力度，以推動整個經(jīng)濟的良性循環(huán)。為深化住房制度改革，促進住房建設(shè)與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融政策，為住房消費貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機。各家商業(yè)銀行根據(jù)國家的政策導(dǎo)向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度，使得住房消費信貸業(yè)務(wù)取得前所未有的快速發(fā)展，截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額1583．67億元，其中自營性貸款余額1259．56億元，較1998年末增長了157％?！　〉?，在個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中也暴露出區(qū)域間發(fā)展不均衡的態(tài)勢。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及房改進程的制約，個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務(wù)量的50％以上。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運動的特征和規(guī)律?！?2．住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點向住房消費貸款傾斜。根據(jù)國家宏觀政策和住房市場的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由過去重點支持住房開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點支持住房消費貸款。截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行當(dāng)年自營性個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢。3．住房開發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟適用住房為主，特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房。近年來，住房開發(fā)貸款主要用于支持普通住房的建設(shè)，尤其是從認(rèn)真貫徹國家科教興國的戰(zhàn)略，大力促進國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及科教文衛(wèi)體制轉(zhuǎn)軌的需要出發(fā)，采取從重點領(lǐng)域和重點單位入手，積極嘗試多種方式、多種途徑支持科教文衛(wèi)住房建設(shè)的有益做法，努力探索和解決銀行在支持科教文衛(wèi)機構(gòu)利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房中的風(fēng)險規(guī)避問題，選擇符合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的信貸扶持方式，有力地支持了這些單位的住房建設(shè)。同時，由于科教文衛(wèi)單位的職工素質(zhì)較高，屬于收入穩(wěn)定、信用良好、住房需求旺盛，且極具市場消費潛力的優(yōu)質(zhì)客戶群體。特別是在目前我國住房開發(fā)市場風(fēng)險難于把握，信貸資產(chǎn)質(zhì)量偏低和信貸投放速度減緩的情況下，積極支持科教文衛(wèi)單位建設(shè)經(jīng)濟適用住房，有利于銀行提高貸款效益、增強市場競爭力，是銀行業(yè)務(wù)的重要發(fā)展方向和業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域之一?！　?．住房金融市場競爭激烈，經(jīng)營開始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。近幾年來，國家加快住房制度改革步伐和重點發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識到住房金融在推動整個國民經(jīng)濟增長和消費需求擴張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場競爭，特別是自l998年起，在國家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費，在品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競爭都更趨激烈。同時銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴(yán)格依照貸款程序辦事，防范貸款風(fēng)險的意識進一步增強。在住房信貸資金的聯(lián)動方面，通過銀企合作，銀行為開發(fā)商的商品房銷售提供按揭服務(wù)，把商品房開發(fā)和銷售結(jié)合起來，實現(xiàn)住房產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。我國住房金融業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展不僅表現(xiàn)在信貸規(guī)模擴大，還表現(xiàn)在住房信貸品種的不斷增加，僅就住房消費信貸而言，有商業(yè)性個人住房貸款、政策性個人住房貸款和兩者結(jié)合的住房組合貸款以及住房汽車貸款、住房裝飾裝修貸款等一系列信貸品種。銀行比過去更加重視貸款的市場營銷和風(fēng)險防范，同時更加注重科技開發(fā)，利用先進的科技手段改進和加強住房信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)營和管理。2　中國住房金融業(yè)發(fā)展的制約因素　　目前，我國居民住房市場化程度低，交易規(guī)模小，居民購房有支付能力的需求不足。具體來說制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的主要因素有：房價和居民家庭年收入比，住房制度改革，住房產(chǎn)權(quán)政策和住房抵押相關(guān)法律規(guī)定，住房抵押貸款二級市場的開放等?！　?．房價和居民家庭年收入比是居民能否進入住房市場實現(xiàn)購房消費，住房市場能否正常發(fā)展的關(guān)鍵，也是影響住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素?！　》績r和居民家庭年收入比偏高，特別是像北京、上海、廣州這類的大城市，房價和居民家庭年收入比過高，把大部分中低收入居民家庭擋在住房市場之外。造成我國房價和居民家庭年收入比偏高的原因是成本推動和需求拉動以及職工收入中住房消費含量不足所至。我國房價偏高與房屋建設(shè)成本上升，房價中包含不合理的稅費和開發(fā)商追求過高利潤有密切關(guān)系，也與長期以來市場主體錯位，集團單位大量進入市場，對商品房表現(xiàn)出不正常需求有關(guān)。影響房價與居民家庭年收入比的另一個原因是舊體制下在職工工資外運轉(zhuǎn)的住房工資含量目前尚未全部理人工資之中，廣大中低收入居民家庭尚無實力進入商品房市場，因而嚴(yán)重制約住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展?！　?．住房制度改革的不斷深入對住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展起了巨大的推動作用。但住房制度改革的漸進性也抑制了住房金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的步伐?！?從公房租金改革與售價改革的不同步，大部分地區(qū)住房公積金制度有待進一步完善，尚未形成調(diào)動人們購房積極性的調(diào)節(jié)機制，到1998年出臺的以停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化為核心的住房制度改革方案，商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)也走過了從朦朧到清晰、從弱小到較具規(guī)模，并將逐漸擴大和規(guī)范的改革與發(fā)展的進程，體現(xiàn)在住房信貸投入漸趨理智、住房信貸結(jié)構(gòu)趨于合理、住房信貸品種根據(jù)市場需求應(yīng)運而生?！　〉俏覈》慨a(chǎn)權(quán)政策的不明晰以及住房抵押有關(guān)法律規(guī)定的不健全，也對住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展造成不利影響。目前我國公房出售有標(biāo)準(zhǔn)價、成本價，有安居房價、經(jīng)濟適用房價和商品房價，住房產(chǎn)權(quán)有完整產(chǎn)權(quán)和不完整產(chǎn)權(quán)，完整產(chǎn)權(quán)有含地價的產(chǎn)權(quán)和不含地價的產(chǎn)權(quán)，購買在劃撥的土地上住房，有國家產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)的劃分，單位購買在政府出讓的土地上建成的商品房，再按房改成本價賣給職工，有單位產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)的劃分。由于住房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，產(chǎn)權(quán)界定不清晰，購房人的權(quán)益缺乏政策法律保護，隨之而來的問題是住房抵押問題。居民購房貸款最主要的擔(dān)保方式是以所購住房做抵押，然而現(xiàn)實中住房建設(shè)除五證齊全的商品房能辦理抵押登記外，其他住房都辦不了抵押登記。即使政府出臺有關(guān)規(guī)定，能辦理抵押登記，屆時處分抵押住房的收益仍有很大不確定性，這涉及到抵押權(quán)人和政府(或單位)利益的分配問題，因為如何確定土地收益尚無具體規(guī)定。我國住房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，非抵押擔(dān)保貸款發(fā)放難度很大，在一定程度上制約了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展?！　?．住房二級市場和住房抵押貸款二級市場欠發(fā)達。住房二級市場是個人將所購住房再次出售的交易市場。隨著住房制度改革的深入和住房商品化、社會化程度的不斷提高，允許已售公房上市，進行再交易勢在必行。少數(shù)城市的試點經(jīng)驗證明開放住房二級市場對于增加居民購房能力，激活住房市場，促進商品房銷售，滿足不同層次居民的住房消費需求，改善和提高居民住房消費水平具有重要意義，開放住房二級市場也有利于住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。但由于舊體制下，住房分配不合理，對公有住房占有不公平，富裕與不足，過剩與短缺并存，開放住房二級市場的現(xiàn)實問題依然較多，在一定程度上影響了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。
　　當(dāng)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展到一定規(guī)模，個人住房貸款占商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的較大比例，出現(xiàn)資金來源與資金運用的期限錯配，銀行資產(chǎn)投資風(fēng)險過于集中，便需要通過發(fā)行以住房抵押貸款資產(chǎn)為擔(dān)保的長期債券，一方面使非銷售性的銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭缮鲜薪灰椎膫?，從而實現(xiàn)資產(chǎn)證券化；另一方面可有效地增加銀行發(fā)放住房抵押貸款的資金來源，解決貸款期限結(jié)構(gòu)的錯配問題，為住房抵押貸款一級市場的更快發(fā)展提供充足的資金條件?！　⊥瑫r，我國住房抵押貸款一、二級市場的發(fā)展都缺乏政府的積極介入。在住房抵押貸款一級市場上，需要政府對廣大中低收入階層貸款買房提供信用保證或保險；在住房抵押貸款二級市場上，需要政府制定稅收政策，提供法律保障，為住房抵押貸款證券提供資質(zhì)擔(dān)保。從我國現(xiàn)實情況看，政府對居民住房的社會保障作用應(yīng)更多的體現(xiàn)在對住房金融市場的參與上，但目前政府的運作尚未更多的顯現(xiàn)，這也是制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素。此外，住房信貸品種仍需多樣化，才能滿足不同層次的需求；借款人的借貸意識需要增強；房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)要規(guī)范化；住房金融服務(wù)更應(yīng)面向百姓，提供更方便和便捷的工具和手段。3　　中國住房金融業(yè)的完善與深化3．1　　健全和培育適宜住房金融業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向與市場環(huán)境　　住房本身是消費品，但不同于一般的消費品，有其特殊性，住房又是投資品，所以必須有兩個市場為其服務(wù)。對應(yīng)消費品有住房金融市場，對應(yīng)投資品有資本市場，而這兩個市場都必須以流動性為根本。如消費品，必須以金融市場為中介才能由生產(chǎn)領(lǐng)域進入消費領(lǐng)域，資本市場之間也應(yīng)有一個融通環(huán)節(jié)，如通過二級資本市場上轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)，就使中長期貸款具有很強的流動性，所以健全和培育住房金融市場關(guān)鍵要做好以下幾個方面的工作?！　?．加快住房分配貨幣化進程。一是在住房供應(yīng)上，建造面向不同階層和不同消費水平的經(jīng)濟適用房和普通商品房，近期仍可準(zhǔn)許有條件的企業(yè)集資建房，并以貨幣化的方式出售給本單位職工，由于減少中間環(huán)節(jié)，建房造價相應(yīng)降低，從而增加有支付能力的購買需求；二是確定合理的房價租售比，使住房消費真正進入商品化、市場化運作階段；三是探索房價、個人收入與住房信貸的合理比，科學(xué)測量和量化三者間的售、存、貸比例，塑造商業(yè)銀行新的客戶群體。2．進一步健全和完善住房二級市場?！　≡撌袌龅耐卣骨闆r直接關(guān)系到住房建設(shè)與消費能否真正進入貨幣化的運作軌道，以及住房商品化、社會化的實現(xiàn)程度。首