【正文】 要的是，國(guó)際資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，并不是以單個(gè)資本的形式出現(xiàn)的，而是伴隨著金融資本、保險(xiǎn)資本、電訊資本、汽車(chē)資本以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)資本，以一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈形式出現(xiàn)的。中國(guó)地產(chǎn)界面臨未來(lái)挑戰(zhàn)的將是國(guó)外整個(gè)完整發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部生存和發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大變化；而加入WTO，外部環(huán)境也將變得更加嚴(yán)峻，國(guó)際資本虎視眈眈。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌已經(jīng)開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的春秋時(shí)代正在來(lái)臨。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)要應(yīng)對(duì)WTO的挑戰(zhàn)，必須從戰(zhàn)略的高度，跳出自身的視野限制，走產(chǎn)業(yè)資本和金融資本結(jié)合的道路。 到目前為止，中國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要是依靠經(jīng)營(yíng)管理型戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)的。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本運(yùn)作戰(zhàn)略是相對(duì)陌生的，即使有所了解并努力去實(shí)施，并且在一定時(shí)間和空間獲得階段收益的房地產(chǎn)企業(yè)，資本運(yùn)作交易型戰(zhàn)略的運(yùn)用也遠(yuǎn)未到位，遠(yuǎn)沒(méi)有充分發(fā)揮這種全新的資本戰(zhàn)略對(duì)快速擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值所起到積極的作用。 具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問(wèn)題是：下一步發(fā)展的重點(diǎn)將是定位于繼續(xù)單一致力于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理挖掘潛力還是外部擴(kuò)張；是以短期信貸迅速籌資還是借殼，買(mǎi)殼上市發(fā)行股票、房地產(chǎn)債券進(jìn)行長(zhǎng)期融資；是部分出售資產(chǎn)、還是兼并、收購(gòu)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的選擇?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作已成為業(yè)界共同關(guān)心的話題，它將決定房地產(chǎn)企業(yè)下一階段獲得持續(xù)發(fā)展應(yīng)該采取的戰(zhàn)略。 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益顯得重要，房地產(chǎn)金融業(yè)在國(guó)家金融業(yè)領(lǐng)域的地位作用也日益顯得突出。加快我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)在制度、機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新、機(jī)制方面的建設(shè)，盡快建立起適合我國(guó)住宅發(fā)展要求并能促進(jìn)自身健康發(fā)展的住宅金融體系，是我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展走向繁榮的戰(zhàn)略選擇。中國(guó)住房金融的發(fā)展與改革作者：應(yīng)紅　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)金融　摘要：我國(guó)住房金融的改革和發(fā)展，是與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房制度改革戚戚相關(guān)的，透過(guò)住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多制約因素，無(wú)不凸現(xiàn)住房金融業(yè)務(wù)的階段性、關(guān)聯(lián)性以及蓬勃向前的動(dòng)態(tài)發(fā)展特征，據(jù)此提出在改革和發(fā)展中深化和完善我國(guó)住房金融的對(duì)策思路。1　中國(guó)住房金融的發(fā)展1．1　住房金融的發(fā)展歷程　 我國(guó)的住房金融是伴隨住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟而逐漸發(fā)展和完善起來(lái)的，主要經(jīng)歷以下三個(gè)發(fā)展階段。第一階段：1988—1993年，我國(guó)住房金融形成階段。這一階段的特點(diǎn)是初步確立了住房金融業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理體制，明確了住房金融服務(wù)住房制度改革的經(jīng)營(yíng)方向?！　「鶕?jù)1988年國(guó)發(fā)11號(hào)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》的精神，建立與現(xiàn)階段房改與房地產(chǎn)市場(chǎng)相適應(yīng)的住房金融經(jīng)營(yíng)管理體制，即政策性業(yè)務(wù)實(shí)行“三自兩單”，自營(yíng)性業(yè)務(wù)充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)積極性，支持房改和住房建設(shè)。　　第二階段：1994—1997年，住房金融初步發(fā)展階段。這一階段的特點(diǎn)是：以上海為先導(dǎo)，住房公積金制度開(kāi)始起步，政策性住房金融業(yè)務(wù)向委托性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變；商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)開(kāi)始向普通住宅建設(shè)傾斜；住房金融經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)始逐步規(guī)范，住房金融品種不斷涌現(xiàn)；住房消費(fèi)信貸有所啟動(dòng)；住房金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)圍繞著爭(zhēng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)展開(kāi)?！　?994年，國(guó)發(fā)．[1994]43號(hào)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》將全國(guó)住房制度改革繼續(xù)推向深入。人民銀行銀發(fā)[1994]313號(hào)《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》和銀發(fā)〔1994]220號(hào)《商業(yè)銀行自營(yíng)性住房貸款管理暫行規(guī)定》對(duì)不同資金來(lái)源的政策性業(yè)務(wù)與自營(yíng)性業(yè)務(wù)進(jìn)行界定和規(guī)范，并擴(kuò)大了承辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行的范圍?！　〉谌A段：1998年2000年，住房金融全面發(fā)展階段。這一階段的特點(diǎn)是，住房制度改革深化，住房分配從福利制向貨幣化過(guò)渡；住房金融經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)力度進(jìn)一步加大；政策性住房金融業(yè)務(wù)和商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)結(jié)合發(fā)展更加緊密；住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)開(kāi)始步入高速發(fā)展軌道；住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由對(duì)政策性住房金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)步入全方位的住房金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)?！　奈覈?guó)住房金融業(yè)發(fā)展歷程可以看到，隨著國(guó)家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)商品化水平的提高，住房金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國(guó)人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)也由過(guò)去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營(yíng)，住房金融市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始由過(guò)去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營(yíng)發(fā)展到多家銀行為重新分割市場(chǎng)份額而進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。1．2　住房金融的現(xiàn)狀　　1．住房消費(fèi)貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢(shì)不平衡?！　〗陙?lái)，國(guó)家為擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在實(shí)行積極的財(cái)政政策和進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策的同時(shí)，加大刺激居民消費(fèi)的力度，以推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。為深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列的住房與金融政策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。各家商業(yè)銀行根據(jù)國(guó)家的政策導(dǎo)向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)力度，使得住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得前所未有的快速發(fā)展，截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額1583．67億元，其中自營(yíng)性貸款余額1259．56億元，較1998年末增長(zhǎng)了157％?！　〉?，在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中也暴露出區(qū)域間發(fā)展不均衡的態(tài)勢(shì)。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房改進(jìn)程的制約，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門(mén)等省市，占到貸款業(yè)務(wù)量的50％以上。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個(gè)人商品意識(shí)和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運(yùn)動(dòng)的特征和規(guī)律?！?2．住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。根據(jù)國(guó)家宏觀政策和住房市場(chǎng)的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由過(guò)去重點(diǎn)支持住房開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點(diǎn)支持住房消費(fèi)貸款。截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四家國(guó)有商業(yè)銀行當(dāng)年自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢(shì)。3．住房開(kāi)發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主，特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。近年來(lái)，住房開(kāi)發(fā)貸款主要用于支持普通住房的建設(shè)，尤其是從認(rèn)真貫徹國(guó)家科教興國(guó)的戰(zhàn)略，大力促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及科教文衛(wèi)體制轉(zhuǎn)軌的需要出發(fā)，采取從重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)單位入手，積極嘗試多種方式、多種途徑支持科教文衛(wèi)住房建設(shè)的有益做法，努力探索和解決銀行在支持科教文衛(wèi)機(jī)構(gòu)利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避問(wèn)題，選擇符合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的信貸扶持方式，有力地支持了這些單位的住房建設(shè)。同時(shí)，由于科教文衛(wèi)單位的職工素質(zhì)較高，屬于收入穩(wěn)定、信用良好、住房需求旺盛，且極具市場(chǎng)消費(fèi)潛力的優(yōu)質(zhì)客戶群體。特別是在目前我國(guó)住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難于把握，信貸資產(chǎn)質(zhì)量偏低和信貸投放速度減緩的情況下，積極支持科教文衛(wèi)單位建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，有利于銀行提高貸款效益、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是銀行業(yè)務(wù)的重要發(fā)展方向和業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域之一?！　?．住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)開(kāi)始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開(kāi)始走向協(xié)調(diào)。近幾年來(lái)，國(guó)家加快住房制度改革步伐和重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識(shí)到住房金融在推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)需求擴(kuò)張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，特別是自l998年起，在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費(fèi)，在品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競(jìng)爭(zhēng)都更趨激烈。同時(shí)銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴(yán)格依照貸款程序辦事，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)。在住房信貸資金的聯(lián)動(dòng)方面，通過(guò)銀企合作，銀行為開(kāi)發(fā)商的商品房銷(xiāo)售提供按揭服務(wù)，把商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)住房產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展不僅表現(xiàn)在信貸規(guī)模擴(kuò)大，還表現(xiàn)在住房信貸品種的不斷增加，僅就住房消費(fèi)信貸而言，有商業(yè)性個(gè)人住房貸款、政策性個(gè)人住房貸款和兩者結(jié)合的住房組合貸款以及住房汽車(chē)貸款、住房裝飾裝修貸款等一系列信貸品種。銀行比過(guò)去更加重視貸款的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和風(fēng)險(xiǎn)防范，同時(shí)更加注重科技開(kāi)發(fā)，利用先進(jìn)的科技手段改進(jìn)和加強(qiáng)住房信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和管理。2　中國(guó)住房金融業(yè)發(fā)展的制約因素　　目前，我國(guó)居民住房市場(chǎng)化程度低，交易規(guī)模小，居民購(gòu)房有支付能力的需求不足。具體來(lái)說(shuō)制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的主要因素有：房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比，住房制度改革，住房產(chǎn)權(quán)政策和住房抵押相關(guān)法律規(guī)定，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放等?！　?．房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比是居民能否進(jìn)入住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房消費(fèi)，住房市場(chǎng)能否正常發(fā)展的關(guān)鍵，也是影響住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素。　　房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比偏高，特別是像北京、上海、廣州這類的大城市，房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比過(guò)高，把大部分中低收入居民家庭擋在住房市場(chǎng)之外。造成我國(guó)房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比偏高的原因是成本推動(dòng)和需求拉動(dòng)以及職工收入中住房消費(fèi)含量不足所至。我國(guó)房?jī)r(jià)偏高與房屋建設(shè)成本上升，房?jī)r(jià)中包含不合理的稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商追求過(guò)高利潤(rùn)有密切關(guān)系，也與長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)主體錯(cuò)位，集團(tuán)單位大量進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)商品房表現(xiàn)出不正常需求有關(guān)。影響房?jī)r(jià)與居民家庭年收入比的另一個(gè)原因是舊體制下在職工工資外運(yùn)轉(zhuǎn)的住房工資含量目前尚未全部理人工資之中，廣大中低收入居民家庭尚無(wú)實(shí)力進(jìn)入商品房市場(chǎng)，因而嚴(yán)重制約住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展?！　?．住房制度改革的不斷深入對(duì)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用。但住房制度改革的漸進(jìn)性也抑制了住房金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的步伐?！?從公房租金改革與售價(jià)改革的不同步，大部分地區(qū)住房公積金制度有待進(jìn)一步完善，尚未形成調(diào)動(dòng)人們購(gòu)房積極性的調(diào)節(jié)機(jī)制，到1998年出臺(tái)的以停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化為核心的住房制度改革方案，商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)也走過(guò)了從朦朧到清晰、從弱小到較具規(guī)模，并將逐漸擴(kuò)大和規(guī)范的改革與發(fā)展的進(jìn)程，體現(xiàn)在住房信貸投入漸趨理智、住房信貸結(jié)構(gòu)趨于合理、住房信貸品種根據(jù)市場(chǎng)需求應(yīng)運(yùn)而生?！　〉俏覈?guó)住房產(chǎn)權(quán)政策的不明晰以及住房抵押有關(guān)法律規(guī)定的不健全，也對(duì)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展造成不利影響。目前我國(guó)公房出售有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)，有安居房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)和商品房?jī)r(jià)，住房產(chǎn)權(quán)有完整產(chǎn)權(quán)和不完整產(chǎn)權(quán)，完整產(chǎn)權(quán)有含地價(jià)的產(chǎn)權(quán)和不含地價(jià)的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)在劃撥的土地上住房，有國(guó)家產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的劃分，單位購(gòu)買(mǎi)在政府出讓的土地上建成的商品房，再按房改成本價(jià)賣(mài)給職工，有單位產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的劃分。由于住房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，產(chǎn)權(quán)界定不清晰，購(gòu)房人的權(quán)益缺乏政策法律保護(hù)，隨之而來(lái)的問(wèn)題是住房抵押?jiǎn)栴}。居民購(gòu)房貸款最主要的擔(dān)保方式是以所購(gòu)住房做抵押，然而現(xiàn)實(shí)中住房建設(shè)除五證齊全的商品房能辦理抵押登記外，其他住房都辦不了抵押登記。即使政府出臺(tái)有關(guān)規(guī)定，能辦理抵押登記，屆時(shí)處分抵押住房的收益仍有很大不確定性，這涉及到抵押權(quán)人和政府(或單位)利益的分配問(wèn)題，因?yàn)槿绾未_定土地收益尚無(wú)具體規(guī)定。我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，非抵押擔(dān)保貸款發(fā)放難度很大，在一定程度上制約了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。　　3．住房二級(jí)市場(chǎng)和住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)。住房二級(jí)市場(chǎng)是個(gè)人將所購(gòu)住房再次出售的交易市場(chǎng)。隨著住房制度改革的深入和住房商品化、社會(huì)化程度的不斷提高，允許已售公房上市，進(jìn)行再交易勢(shì)在必行。少數(shù)城市的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)證明開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)對(duì)于增加居民購(gòu)房能力，激活住房市場(chǎng)，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售，滿足不同層次居民的住房消費(fèi)需求，改善和提高居民住房消費(fèi)水平具有重要意義，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)也有利于住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。但由于舊體制下，住房分配不合理，對(duì)公有住房占有不公平，富裕與不足，過(guò)剩與短缺并存，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題依然較多，在一定程度上影響了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。
　　當(dāng)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展到一定規(guī)模，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的較大比例，出現(xiàn)資金來(lái)源與資金運(yùn)用的期限錯(cuò)配，銀行資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中，便需要通過(guò)發(fā)行以住房抵押貸款資產(chǎn)為擔(dān)保的長(zhǎng)期債券，一方面使非銷(xiāo)售性的銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭缮鲜薪灰椎膫瑥亩鴮?shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化；另一方面可有效地增加銀行發(fā)放住房抵押貸款的資金來(lái)源，解決貸款期限結(jié)構(gòu)的錯(cuò)配問(wèn)題，為住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的更快發(fā)展提供充足的資金條件?！　⊥瑫r(shí)，我國(guó)住房抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展都缺乏政府的積極介入。在住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上，需要政府對(duì)廣大中低收入階層貸款買(mǎi)房提供信用保證或保險(xiǎn)；在住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上，需要政府制定稅收政策，提供法律保障，為住房抵押貸款證券提供資質(zhì)擔(dān)保。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況看，政府對(duì)居民住房的社會(huì)保障作用應(yīng)更多的體現(xiàn)在對(duì)住房金融市場(chǎng)的參與上，但目前政府的運(yùn)作尚未更多的顯現(xiàn)，這也是制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素。此外，住房信貸品種仍需多樣化，才能滿足不同層次的需求；借款人的借貸意識(shí)需要增強(qiáng)；房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)要規(guī)范化；住房金融服務(wù)更應(yīng)面向百姓，提供更方便和便捷的工具和手段。3　　中國(guó)住房金融業(yè)的完善與深化3．1　　健全和培育適宜住房金融業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向與市場(chǎng)環(huán)境　　住房本身是消費(fèi)品，但不同于一般的消費(fèi)品，有其特殊性，住房又是投資品，所以必須有兩個(gè)市場(chǎng)為其服務(wù)。對(duì)應(yīng)消費(fèi)品有住房金融市場(chǎng)，對(duì)應(yīng)投資品有資本市場(chǎng)，而這兩個(gè)市場(chǎng)都必須以流動(dòng)性為根本。如消費(fèi)品，必須以金融市場(chǎng)為中介才能由生產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，資本市場(chǎng)之間也應(yīng)有一個(gè)融通環(huán)節(jié)，如通過(guò)二級(jí)資本市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)，就使中長(zhǎng)期貸款具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，所以健全和培育住房金融市場(chǎng)關(guān)鍵要做好以下幾個(gè)方面的工作。　　1．加快住房分配貨幣化進(jìn)程。一是在住房供應(yīng)上，建造面向不同階層和不同消費(fèi)水平的經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房，近期仍可準(zhǔn)許有條件的企業(yè)集資建房，并以貨幣化的方式出售給本單位職工，由于減少中間環(huán)節(jié)，建房造價(jià)相應(yīng)降低，從而增加有支付能力的購(gòu)買(mǎi)需求；二是確定合理的房?jī)r(jià)租售比，使住房消費(fèi)真正進(jìn)入商品化、市場(chǎng)化運(yùn)作階段；三是探索房?jī)r(jià)、個(gè)人收入與住房信貸的合理比，科學(xué)測(cè)量和量化三者間的售、存、貸比例，塑造商業(yè)銀行新的客戶群體。2．進(jìn)一步健全和完善住房二級(jí)市場(chǎng)?！　≡撌袌?chǎng)的拓展情況直接關(guān)系到住房建設(shè)與消費(fèi)能否真正進(jìn)入貨幣化的運(yùn)作軌道，以及住房商品化、社會(huì)化的實(shí)現(xiàn)程度。首