【正文】 的發(fā)展主要是依靠經(jīng)營管理型戰(zhàn)略來實(shí)現(xiàn)的。中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌已經(jīng)開始，中國房地產(chǎn)業(yè)的春秋時(shí)代正在來臨。中國地產(chǎn)界面臨未來挑戰(zhàn)的將是國外整個(gè)完整發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)體系。WTO對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響將是全方位的，將全面沖擊中國房地產(chǎn)業(yè)。因此，更新房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作理念，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有效結(jié)合，是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。五、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本需與金融資本親密結(jié)合作為一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本通常占資產(chǎn)總額的10％，即每1元的自有資本必須推動10元的總資產(chǎn)?？梢?，加入WTO后，在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，對國內(nèi)銀行來講，需要擁有眾多網(wǎng)點(diǎn)才能大規(guī)模運(yùn)作的住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)所面臨外資銀行的挑戰(zhàn)要遠(yuǎn)小于銀行的公司業(yè)務(wù)。對我國銀行來說，更應(yīng)關(guān)注那些資信評級度比較高、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實(shí)力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因?yàn)樗麄兊娜谫Y能力相對較強(qiáng)，在從事大項(xiàng)目時(shí)具備資金規(guī)模的優(yōu)勢，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的提高。（4）加大對開發(fā)資信評級高、規(guī)模大的優(yōu)勢房地產(chǎn)客戶的營銷力度。為了使我國的房地產(chǎn)企業(yè)能在競爭市場上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴的時(shí)間，保護(hù)和培育國內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。（3）房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競爭環(huán)境。同時(shí)應(yīng)改善制度環(huán)境，建立信用文化。因此，開放型住房金融結(jié)構(gòu)是我國住房金融現(xiàn)代化唯一的戰(zhàn)略選擇。 入世以后，投資增加將使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，隨后住宅類房地產(chǎn)需求也將增加。另外，隨著居民對住房金融服務(wù)的要求呈現(xiàn)多元化趨勢，不僅對傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個(gè)人住房抵押貸款仍保持旺盛需求，而且覆蓋到變現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等以住房為中心的所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動中，所以我們要積極吸取國外先進(jìn)成熟的品種，合理運(yùn)用，完善住房建設(shè)與消費(fèi)的金融支持。隨著我國住房市場的不斷壯大，目前的金融工具不足以滿足市場的需要。（1）積極推進(jìn)住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，提供全方位的金融支持。雖然，住房金融特別是個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)外資銀行介入相對較晚，給了中國銀行業(yè)較充分的時(shí)間去調(diào)整經(jīng)營策略，改進(jìn)經(jīng)營管理，改善服務(wù)質(zhì)量，爭取與國際慣例早日接軌。首先，要促進(jìn)住房規(guī)模化發(fā)展，就需要政府允許、鼓勵、支持以商業(yè)銀行為主體，包括人壽保險(xiǎn)公司在內(nèi)的各種中外金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù)，要積極推出符合住房消費(fèi)要求的住房金融朝規(guī)?；l(fā)展；其次，只有政府向住房抵押貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)保證，才能減輕貸款人的后顧之憂；第三，只有通過有關(guān)政策對中低收入家庭實(shí)施一系列補(bǔ)助計(jì)劃，如還款補(bǔ)助、利息減免計(jì)劃等，才能讓中低收入層次的家庭，尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民，通過抵押貸款形式進(jìn)入商品房市場，從而促進(jìn)住房金融的發(fā)展；第四，只有通過政府加強(qiáng)對住房的監(jiān)管與協(xié)調(diào)，建立與住房金融相配套的政策措施、法律法規(guī)制度，才能避免住房金融秩序出現(xiàn)混亂。從我國經(jīng)濟(jì)改革目標(biāo)和政府定位來看，我國政府干預(yù)市場應(yīng)該采取第二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導(dǎo)，通過完善市場的基礎(chǔ)設(shè)施和體制建設(shè)來促進(jìn)改革的深化，并盡可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎(chǔ)功能。 政府扶持和干預(yù)市場有兩種方式，一種是直接干預(yù)，政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動，而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實(shí)行多方面的干預(yù)。從世界各國住房金融的發(fā)展來看，一般都是以市場機(jī)制為基礎(chǔ)，即金融機(jī)構(gòu)的資金大部分通過市場來籌集，且貸款對象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。如果政府作為一交易主體參與市場，則必定與其他市場主體處于不平等的地位，這是由政府擁有市場的管理權(quán)性質(zhì)決定的。 三、政府在房地產(chǎn)金融中的作用及其宏觀調(diào)控政府要想在住房金融發(fā)展中有效地發(fā)揮作用，首先必須給自己一個(gè)準(zhǔn)確的定位。目前，雖然涉及房地產(chǎn)抵押的法律已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境尚不夠完善，表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)貸款的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。二級市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，且限制條件非常嚴(yán)格，束縛了購房者消費(fèi)貸款的選擇性和自由度。而當(dāng)前一些銀行機(jī)構(gòu)推出的所謂“零首付”，由于進(jìn)入的條件太高，對普通購房者來講沒有實(shí)際意義。我國抵押貸款的期限短則3－5年，最長的也只有20－25年。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對象的條件、購買程序、價(jià)格確立辦法等方面的問題。據(jù)了解，目前，國內(nèi)絕大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用房已成為住房供應(yīng)的主渠道。多年來，與其他商品大打價(jià)格戰(zhàn)的經(jīng)營策略不同，商品房價(jià)格居高不下直接影響著人們的購房傾向。同時(shí)銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴(yán)格依照貸款程序辦事，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的意識進(jìn)一步增強(qiáng)。 近幾年來，國家加快住房制度改革步伐和重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識到住房金融在推動整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長和消費(fèi)需求擴(kuò)張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行當(dāng)年自營性個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢。住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。各家商業(yè)銀行根據(jù)國家的政策導(dǎo)向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度，使得住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得前所未有的快速發(fā)展，但由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房改進(jìn)程的制約，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務(wù)量的50％以上。　　住房消費(fèi)貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢不平衡。227 / 227 房地產(chǎn)金融專題研究（文摘整理）SYSTAN賽斯顧問20025目 錄一、解讀房地產(chǎn)金融二、中國住房金融的發(fā)展與改革三、構(gòu)建我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的條件、難點(diǎn)和對策分析四、關(guān)于我國房地產(chǎn)證券化的若干思考五、加快房地產(chǎn)投融資與國際接軌六、政府干預(yù)房地產(chǎn)金融的范圍設(shè)置七、房地產(chǎn)投資基金的設(shè)立壁壘及經(jīng)營瓶頸因素分析八、房貸證券化未成曲調(diào)先有情九、房地產(chǎn)證券化的可行性分析十、房地產(chǎn)證券化的兩種類型十一、關(guān)于證券化啟動我國房地產(chǎn)有效需求的若干思考十二、美國政府在住房貸款證券化中的作用及其對我國的借鑒十三、培育基金新品種，推動住房抵押貸款證券化十四、淺談房地產(chǎn)證券化十五、如何發(fā)展房地產(chǎn)證券化十六、我國住房抵押貸款及擔(dān)保體制現(xiàn)狀十七、形成住房抵押信貸良性循環(huán)的主要矛盾及其對策十八、房地產(chǎn)公司發(fā)行股票特別規(guī)定(附全文)十九、房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的原由及策略二十、房屋銀行運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避二十一、城市土地證券化二十二、銀行債務(wù)重組與資產(chǎn)證券化二十三、臺灣不動產(chǎn)證券化展望二十四、房地產(chǎn)證券化的可行性分析二十五、淺議ABS融資方式與中國證券市場的發(fā)展二十六、資產(chǎn)證券化在我國可行嗎？二十七、中國推行資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)及對策二十八、信貸資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)二十九、住房抵押貸款證券化的模式三十、MPF挑戰(zhàn)MBS——一種新的住房融資選擇三十一、荷蘭LABSII公司的資產(chǎn)證券化三十二、中色建設(shè)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)重組回顧三十三、資產(chǎn)重組、資本市場與投資銀行三十四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道分析三十五、論銀行不良資產(chǎn)剝離和資產(chǎn)管理公司的運(yùn)作三十六、資產(chǎn)證券化與其他融資方式的比較三十七、資產(chǎn)證券化的基本交易過程三十八、服務(wù)商在證券化交易中的作用三十九、資產(chǎn)證券化與機(jī)構(gòu)投資者四十、銀行擔(dān)保貸款支撐債券（CLO）四十一、RTC與資產(chǎn)證券化四十二、資產(chǎn)證券化的案例分析——討論稿四十三、亞洲的資產(chǎn)證券化發(fā)展與原因剖析四十四、論資產(chǎn)管理公司的運(yùn)作——金融過濾工程分析四十五、資產(chǎn)證券化與金融資產(chǎn)管理四十六、中國房地產(chǎn)投資基金主攻權(quán)益性投資 解讀房地產(chǎn)金融在我國，住宅產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，需要一個(gè)發(fā)育、成長、完善的過程，在這一過程中資金融通始終是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是困擾開發(fā)商和購房者的難題。解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，沒有房地產(chǎn)金融的參與是做不到的……一、我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀隨著國家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)商品化水平的提高，房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營機(jī)構(gòu)也由過去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營，住房金融市場已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進(jìn)行激烈的競爭。 為深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家先后出臺了一系列的住房與金融政策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個(gè)人商品意識和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運(yùn)動的特征和規(guī)律。 根據(jù)國家宏觀政策和住房市場的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由過去重點(diǎn)支持住房開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點(diǎn)支持住房消費(fèi)貸款。住房金融市場競爭激烈，經(jīng)營開始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場競爭，特別是自l998年起，在國家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費(fèi)，在品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競爭都更趨激烈。二、制約我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的主要因素 1．商品房房價(jià)太高，經(jīng)濟(jì)適用房政策不完善。而經(jīng)濟(jì)適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經(jīng)濟(jì)房市場。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展平抑了過高的商品房價(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購房的需求，對拉動經(jīng)濟(jì)增長起到了重要作用。 、期限短、利率高。這與我國目前收入低、房價(jià)高的國情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過短就更令需要貸款的居民無法涉足。3．缺乏風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制、貸出款項(xiàng)沒有保障,抵押貸款形式單一、限制條件多的狀況并存。住宅抵押貸款二級市場至今尚未形成。 　　 ，對住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。 此外，融資結(jié)構(gòu)的不合理，住房消費(fèi)信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務(wù)體系發(fā)展的滯后也都是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的制約因素。當(dāng)前我國確立的經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)，其基本特征是參與市場交易的各主體地位都是平等的。所以政府作用的定位應(yīng)該是：在市場中為各主體順利進(jìn)行交易提供支持和保障，只有這樣，才能保證市場行為的公平、公正和公開。政府作用體現(xiàn)在對住房金融的支持上。另一種是間接干預(yù)，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展；二是通過為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立若干準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發(fā)展。加強(qiáng)政府對住房金融發(fā)展的支持和調(diào)控力度。四、入世：房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展的契機(jī)根據(jù)我國金融業(yè)務(wù)開放的時(shí)間表，加入WTO后，要立即允許外資銀行經(jīng)營所有國外客戶的外匯業(yè)務(wù)；一年以后允許經(jīng)營中國客戶的外匯業(yè)務(wù)；兩年內(nèi)允許外資銀行經(jīng)營人民幣批發(fā)業(yè)務(wù)；五年后可以對中國居民開展個(gè)人業(yè)務(wù)。因此只有開拓性地摸索適合我國國情的住房金融營銷策略，積極進(jìn)行住房金融品種的創(chuàng)新與業(yè)務(wù)的整合，并在合適的時(shí)機(jī)有效地進(jìn)行資產(chǎn)重組與銀行間的購并，才能在加入WTO后，具備與跨國銀行競爭的實(shí)力。 金融業(yè)和住房開發(fā)的關(guān)系是非常密切的。住房信貸資產(chǎn)，特別是住房消費(fèi)信貸資產(chǎn)的流動性風(fēng)險(xiǎn)逐漸突現(xiàn)，要有先進(jìn)的金融工具來開通住房一級融資市場與二級融資市場的通道。（2）增強(qiáng)開放意識，把握市場走向。住宅需求的激增將使我國的住房金融市場面臨著超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的機(jī)遇，但境外金融機(jī)構(gòu)的大量涌入又使這種跳躍式發(fā)展在一個(gè)封閉的金融體制中難以得到實(shí)現(xiàn)。應(yīng)以市場需求為準(zhǔn)繩，以業(yè)務(wù)創(chuàng)新為突破口，滿足所有制多元化，消費(fèi)個(gè)性化的需求以提高整個(gè)住房金融的服務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平。這將為國有商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運(yùn)行創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。國外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將使國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場主體復(fù)雜化、交易工具多元化。要放松對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，放開住房消費(fèi)信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場；要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸機(jī)制，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)，尤其是房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、住房抵押保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險(xiǎn)；要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，盡快開放房地產(chǎn)金融二級市場。加入WTO后，國外機(jī)構(gòu)將為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款，為個(gè)人辦理抵押貸款業(yè)務(wù)，并推動房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)的開展。對其要積極營銷，搶占市場。再加上國內(nèi)銀行經(jīng)營住房金融業(yè)務(wù)的高起點(diǎn)，只要能順應(yīng)金融發(fā)展的自身規(guī)律，按照市場需求的原則靈活調(diào)整經(jīng)營策略，我們完全可以在新一輪的住房金融競爭中贏得主動。顯而易見，房地產(chǎn)對金融業(yè)的依賴性較其他部門更大，金融業(yè)的缺位將使房地產(chǎn)開發(fā)成為天方夜譚。然而，從現(xiàn)在開始，這樣的好事以后可能就不再有了，一大批沒有資本實(shí)力的發(fā)展商將因“嚴(yán)重