【正文】 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又帶動(dòng)了低收入階層轉(zhuǎn)向中等收入階層，所以在較長(zhǎng)的歷史時(shí)期里TOWN HOUSE依然不可消失。TOWN HOUSE未來(lái)的發(fā)展從上海大都會(huì)的可持續(xù)發(fā)展的脈搏可以看出：隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷可持續(xù)發(fā)展，居民的收入不斷提高，相對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)也是不斷放大的過(guò)程。配套設(shè)施一般設(shè)置VIP會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等體育休閑場(chǎng)所，以滿足中產(chǎn)階級(jí)的日常生活需求。一般位于二層，有兩到三個(gè)房間，并設(shè)置衛(wèi)生間。半開(kāi)放空間，指廚房、餐廳、家庭活動(dòng)廳等。室內(nèi)空間可分為四次空間：開(kāi)放空間、半開(kāi)放空間、半私密空間、私密空間。TOWN HOUSE的車位分兩種，一種是室內(nèi)，一種是室外。TOWN HOUSE房型特征分析TOWN HOUSE的房型最能反映出TOWN HOUSE發(fā)展?fàn)顩r。美式的有櫻園、虹山半島、康橋半島等；新古典主義有南草坪花園、圣陶沙、水仙苑等；歐式的有半島花園、陽(yáng)光歐洲城、經(jīng)典花園、東方豐甸苑；新式里弄有新上海弄里人家、君臨天下；現(xiàn)代主義風(fēng)格有：湯臣豪園。４、建筑式樣風(fēng)格分析：TOWN HOUSE起源于歐洲英國(guó)倫敦，在歐洲各國(guó)家廣為流行，后TOWN HOUSE引入美國(guó)，并得到了興旺發(fā)展。小區(qū)景觀應(yīng)與小區(qū)的風(fēng)格特點(diǎn)對(duì)應(yīng)，使建筑與環(huán)境達(dá)到相互融合。寬敞性：車道的寬敞，將使駕駛者駕輕就熟。從容積率方面看，TOWN ?！　OWN HOUSE小區(qū)建筑景觀布局設(shè)置時(shí)應(yīng)營(yíng)造以上四層空間?！　“牍不顒?dòng)空間組團(tuán)間的步行道，為居民提供安全便捷的步行空間和交往空間，一般為35幢聯(lián)體組成一個(gè)圍合組團(tuán)。另外根據(jù)小區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)還可劃分為：公寓和聯(lián)體混和的小區(qū)、單體別墅和TOWN HOUSE混和的小區(qū)。純聯(lián)體別墅小區(qū)是指小區(qū)內(nèi)全部為TOWN HOUSE。目前該類TOWN HOUSE也占有一定比例，如湯臣豪園、淺水灣花園、西郊寶成花園、海上花園、靜安南草坪、新?？道锏?。３、 ３、在小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、配套等方面較有特色，每個(gè)項(xiàng)目有個(gè)不相同的特點(diǎn)，能夠滿足不同人土的需求，是TOWN HOUSE的主流。２、 ２、 經(jīng)濟(jì)型TOWN HOUSE，指總價(jià)在50萬(wàn)元以下的TOWN HOUSE，一般均價(jià)在３０４０萬(wàn)元左右。（二）TOWN HOUSE檔次劃分根據(jù)目前上海TOWN HOUSE市場(chǎng)的價(jià)位水平，上海市市民的經(jīng)濟(jì)水平，及TOWN HOUSE的經(jīng)濟(jì)特性，我們將TOWN HOUSE劃分為三個(gè)檔次：經(jīng)濟(jì)型TOWN HOUSE、中價(jià)位個(gè)性TOWN HOUSE、豪華型TOWN HOUSE。從目前上海TOWN HOUSE項(xiàng)目周邊的情況看，不要求有很齊全的商配，但基本的如：菜場(chǎng)、商店、郵局等要有。（一）TOWN HOUSE區(qū)域特征分析：　　　TOWN HOUSE 是城市空心化，住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物。 二次置業(yè)者：他們因?yàn)橐焉暇邆湟欢ǖ馁?gòu)房經(jīng)驗(yàn)，并在現(xiàn)實(shí)居住環(huán)境中發(fā)現(xiàn)一些以往很少注意的問(wèn)題，居民對(duì)房屋期望值更高，考慮的具體因素也更多，那么他們認(rèn)為：最重要的是：地理位置和環(huán)境，房型和配套，物業(yè)管理，價(jià)格較重要的是：開(kāi)發(fā)商實(shí)力，有升值潛力等因素則普遍得到認(rèn)同。 首次置業(yè)者：價(jià)格、房型、小區(qū)環(huán)境是最為重要的因素。在價(jià)格、位置、建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格、外立面、房型、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、周邊環(huán)境等方面和首次置者則有很多不同，據(jù)調(diào)查資料表明。長(zhǎng)時(shí)間的都市生活，對(duì)于這些追求自由空間，追求田園生活回歸自然的外企白領(lǐng)、科研、文藝工作者來(lái)說(shuō)，TOWN HOUSE優(yōu)美的環(huán)境，寬敞的空間，舒適的生活，是最大的誘惑。追求文化的內(nèi)涵。如：大學(xué)教授、演員、主持人、ＩＴ技術(shù)人員等。６、 ６、５、 ５、４、 ４、３、 ３、２、 ２、 消費(fèi)者社會(huì)特征分析：１、 １、6） 6）對(duì)中高檔樓盤(pán)有居住經(jīng)驗(yàn)和判斷標(biāo)準(zhǔn)。2） 2）事業(yè)有成，收入穩(wěn)定，家庭穩(wěn)定的成功人士。因此TOWN HOUSE 的出現(xiàn)，使他們對(duì)住宅又有了新的追求，實(shí)際意義上說(shuō)，TOWN HOUSE 正是為這一群中產(chǎn)階級(jí)度身打造的住宅。TOWN HOUSE 是為中產(chǎn)階級(jí)度身打造的住宅 TOWN HOUSE小區(qū)，基本體現(xiàn)人性化、個(gè)性化特征。階段特征總結(jié)：經(jīng)過(guò)上述TOWN HOUSE項(xiàng)目的分析，可以看出進(jìn)入新世紀(jì)后，TOWN HOUSE的特征。單價(jià)9000～10000元/m178。面積相對(duì)較大，220～270平方米。奧玎宮廷別墅位于古北新區(qū)，地段位置佳，周邊配套齊全，交通便捷。均價(jià)為3400元/m178。面積分布適中，180～280平方米，主力面積200平方米左右。采用美式現(xiàn)代風(fēng)格，布局錯(cuò)落有致。單套總價(jià)為52～73萬(wàn)，屬中價(jià)位較有個(gè)性TOWN HOUSE，銷售狀況非常好，已預(yù)定出70%。小區(qū)內(nèi)設(shè)會(huì)所，水上樂(lè)園，湖邊網(wǎng)球場(chǎng)，壁球室等設(shè)施。中央有水景大道，房屋外立面豐富。淺水灣花園位于松閔別墅區(qū)，周邊以中檔別墅為主。露臺(tái)面積303040車庫(kù)室內(nèi)室內(nèi)外立面仿涂料+金屬構(gòu)件石料+涂料銷售情況建筑設(shè)計(jì)（三） （三）從產(chǎn)品定位上分析，以50~100萬(wàn)中價(jià)位TOWN HOUSE為主體，經(jīng)濟(jì)型（50萬(wàn)以下）、豪華型（100萬(wàn)以上）TOWN HOUSE為補(bǔ)充的市場(chǎng)定位，符合TOWN HOUSE的特征，滿足消費(fèi)者的需求。最集中的地區(qū)為西南版塊莘莊、九亭區(qū)域的TOWN HOUSE群。 該區(qū)域的TOWN HOUSE，無(wú)論周邊商配還是小區(qū)內(nèi)配套，都較齊全、到位，交通便捷。3． 3． 數(shù)量少。市區(qū)板塊的TOWN HOUSE特點(diǎn)如下：1． 1．TOWN HOUSE均為大房型，225~243 m2（不計(jì)閣樓、車庫(kù)，建筑面積）。限于虹橋地區(qū)地價(jià)的制約，該物業(yè)規(guī)劃容積率較高。單價(jià)范圍1068611893（一期）；75009000（二期）970012500均價(jià)棟戶數(shù)112主力房型4DLK+閣樓3DLK主力面積225243187/250層數(shù)3+閣樓3層高（客廳）3米面寬花園面積30新古典景觀設(shè)計(jì)47%建筑設(shè)計(jì)３、市區(qū)板塊項(xiàng)目名稱西郊寶成花園南草坪花園項(xiàng)目概要地址金浜路100號(hào)泰興路685689號(hào)投資興建上海明申企業(yè)發(fā)展公司上海眾立房產(chǎn)物業(yè)公司明申物業(yè)主力房型為４房２廳３衛(wèi)，面積從１７８平米到２８４平方米。小區(qū)內(nèi)的配套較少。輕軌明珠線二期在小區(qū)附近，設(shè)有著站點(diǎn)。TOWN HOUSE單套總價(jià)60萬(wàn)左右，屬中低價(jià)位?？傮w規(guī)劃較先進(jìn)，綠化率50%。單價(jià)范圍2875400044295252均價(jià)2900（聯(lián)）4800總價(jià)范圍46116萬(wàn)主力總價(jià)建筑設(shè)計(jì)配有幼兒園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等。小區(qū)中等規(guī)模分兩期開(kāi)發(fā)，采用北歐風(fēng)格，小區(qū)沿街設(shè)商鋪，綠化狀況一般，只有中心綠地，組團(tuán)綠化較少，硬地多，有少量歐式雕塑小品。單價(jià)范圍2980350031003800均價(jià)32003400總價(jià)范圍4790萬(wàn)5588萬(wàn)主力總價(jià)70萬(wàn)70萬(wàn)銷售率90%90%建筑設(shè)計(jì) TOWN HOUSE對(duì)周邊的商配要求一般，大部分的TOWN HOUSE周邊配套不多。盡管毛坯房，單價(jià)達(dá)9000——12000元/平方米，總價(jià)為250萬(wàn)——360萬(wàn)，是TOWN　HOUSE 中的貴族產(chǎn)品。景觀方面，綠化率高達(dá)75%，采用所謂“連續(xù)曲線視覺(jué)造景設(shè)計(jì)”景觀步道，強(qiáng)調(diào)月月賞景?！　∶娣e為206——208平方米，房型設(shè)計(jì)到位，采用落低窗和轉(zhuǎn)角窗，采光較好，二、三層無(wú)室外陽(yáng)臺(tái)，三層主臥帶有衛(wèi)生間，每戶均有大面積花園。單價(jià)范圍38005000800010000均價(jià)43009000總價(jià)范圍75100萬(wàn)200400萬(wàn)主力總價(jià)90萬(wàn)300萬(wàn)銷售率50%50%花園面積100M2設(shè)計(jì)風(fēng)格美式現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)香港LEO綠化率容積率　　小區(qū)規(guī)模較大，以新式里弄為設(shè)計(jì)風(fēng)格，綠化率50%，景觀設(shè)計(jì)有特色。由于受地段位置及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，銷售狀況一般。A、B兩種房型，A型送室內(nèi)車庫(kù)，客廳挑高，面寬6——，二層南向布置兩個(gè)房間，三樓為主臥室。小區(qū)利用自然條件—三面環(huán)河—造景，設(shè)有中央花園，組團(tuán)綠化較少，景觀設(shè)計(jì)一般?？蛷d寬敞，朝南落地窗，采光好，二層布置兩間朝南臥室，每種戶型均有朝南露臺(tái)，花園面積較大。設(shè)車庫(kù)或車位。單價(jià)范圍370042002350248022502600均價(jià)390024002400總價(jià)范圍65120萬(wàn)元3850萬(wàn)主力總價(jià)80萬(wàn)45萬(wàn)45萬(wàn)銷售率二期80%50%90%圣淘沙　　位于莘莊地鐵北3公里的顧戴路水清路交界處，北臨熱帶風(fēng)暴水上樂(lè)園，周邊無(wú)大型商配。設(shè)計(jì)風(fēng)格新古典歐陸新式里弄景觀設(shè)計(jì)容積率總戶數(shù)1200戶150戶340戶間距1216米14米14米綠化率50%50%　　房型面積適中，為180、190平方米，共三層。水仙苑　　位于莘莊，地鐵廣場(chǎng)以東的春申路莘奉路附近，為新申花城項(xiàng)目的一部分，可共享其配套設(shè)施。餐廳位于一、二樓的夾層，二樓有兩個(gè)房間，三樓為主臥室。，分三期開(kāi)發(fā)，以新式里弄為規(guī)劃風(fēng)格。銷售狀況良好。面積適中為180250平方米，房型設(shè)計(jì)一般，客廳不大，只有22平米左右，二樓、三樓設(shè)置基本一樣，各為兩個(gè)房間，三樓上還有一假層，由于做活動(dòng)室，破壞了房間的私秘性和動(dòng)靜分離的原則。出行便捷，有小區(qū)巴士、公交車、輕軌、地鐵。60120露臺(tái)面積15M215201520車庫(kù)露天室內(nèi)露天外立面高級(jí)涂料底部毛石、上部涂料面磚銷售情況同時(shí)在窗、門、樓梯、衛(wèi)生間、露臺(tái)等細(xì)節(jié)處理上表現(xiàn)的較粗。 小區(qū)規(guī)劃水平較低。 伊沙仕花園，喬愛(ài)別墅，同潤(rùn)家園為單體和聯(lián)體的混和小區(qū)，這兩混和小區(qū)，并不以TOWN HOUSE為主體，TOWN HOUSE只是起點(diǎn)綴作用?！　⌒^(qū)為公寓和TOWN HOUSE 的混合社區(qū)，共有228套疊加式聯(lián)體別墅，98年6月月份開(kāi)盤(pán)。三樓有三間臥房，布局局促，露臺(tái)較小。雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內(nèi)。室外車庫(kù)，外立面一般，房型不大140——170平方米。雅閣花園 也是上海較早開(kāi)發(fā)的TOWNHOUSE小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。房型面積在140180平方米左右，相對(duì)較小，限制了房間的布局。一棟多達(dá)10戶以上，建筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。錦秋加洲花園錦秋加洲花園是上海開(kāi)發(fā)較早，較有代表性的TOWN HOUSE 項(xiàng)目之一。單價(jià)范圍24002700（一期）26003