【正文】 但本人認為，借款申請人在提出借款申請并委托中介機構代辦申請手續(xù)時，應該已經(jīng)預見到借款申請的結果有銀行批準和不批準兩種可能。在實踐操作中，借款人在沒有拿到房產(chǎn)證的情況下，無法辦理抵押登記，銀行可能同意由房屋交易中介公司提供階段性擔保，這時需要特別注意中介公司的信用狀況和實力。因此，選擇實力強、信譽良好的中介機構是各家銀行發(fā)展二手房市場的必要條件。從理論上講，由于目前預售房抵押貸款一般都要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性回購擔保，一旦預售房轉讓不能成立，貸款的償還依然有保證擔保。房地產(chǎn)行政主管部門據(jù)此審查后對批準的交易發(fā)放“交易批準書”。2．來自二手房交易本身的風險二手房交易本身可能由于政策、法規(guī)等的限制而成為非法交易或失效，從而影響貸款合同中抵押條款的可行性?？赡艹霈F(xiàn)的情形有：一是房屋的房齡過長，折舊后價值過低，在市場上變現(xiàn)也不足以抵償借款人的違約金額；二是房屋的評估價值不實；三是房屋未進行財產(chǎn)保險，未來可能由于意外情況造成抵押失效。根據(jù)《擔保法》第五十四條，同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，處置抵押物所得價款按照抵押物登記的先后順序清償債權人。(2)二手現(xiàn)房的原房主在使用過程中可能對房產(chǎn)進行過一些處分，例如設立抵押或出租給他人使用。1．來自抵押房屋產(chǎn)權、物理條件等方面的風險，在二手房貸款中體現(xiàn)的十分集中(1)二手房產(chǎn)權狀況的多樣性和政府對二手房交易做出的種種規(guī)定，使得二手房交易本身的復雜性遠遠大于一手房。(3)中介機構與銀行、中介機構與借款人之間的委托代理關系。貸款行收到房屋他項權利證書后，中介機構將款項按委托協(xié)議交給賣房人，解除階段擔保責任。在一手期房抵押中，由于房屋未竣工無法辦理抵押登記，因此銀行要求開發(fā)商提供階段性的保證擔保。評估價值須經(jīng)銀行的認可。由于我國個人信用記錄體系的空缺，個人信用評價尤為困難。此外，二手房貸款還有一些衍生品種：“轉按”(即把正在供的住房連同抵押貸款一起轉賣出去)、“加按”(即己在銀行辦理住房貸款業(yè)務的借款人，還本付息一段時間后，以原貸款的抵押物為抵押，再向銀行申請增加貸款)。銀行和借款人在委托代理機構辦理各種手續(xù)時，發(fā)生多種委托代理關系，其中的權利義務和責任承擔問題較為復雜。但如果二手房交易不能成立，則以二手房為抵押的貸款合同，其抵押條款難于實現(xiàn)，致使貸款面臨更大的信用風險。相比之下，一手房的產(chǎn)權狀況則簡單得多，只需開發(fā)商有銷售許可證即可。這些特點使得二手房貸款面臨著一些特殊的復雜情況。但一些經(jīng)營思路比較靈活的銀行，例如工商銀行浙江分行，也接受質押、保證、抵(質)押加保證的擔保方式。因此，一般所指的“二手房”實際上是指在“房地產(chǎn)三級市場”上流通的住房?！岸址俊钡母拍钅壳皼]有統(tǒng)一的界定。建設部發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年5月1日起實施)后，二手房交易開始逐漸興旺。例如個人住房抵押貸款證券化，即把個人住房抵押貸款以證券為載體在證券市場上流動，一方面可以減輕銀行對大量沉淀資金的風險壓力，另一方面可以增加資本的流動性，提高資本的經(jīng)濟效益和使用效率，還可以活躍證券市場，促進金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。 　　所謂融資證券化，主要表現(xiàn)為三個領域：一是債務證券化，金融部門直接在金融市場上以證券為工具進行融資。一方面可以為房地產(chǎn)證券作擔保，提高證券等級；另一方面可扮演“造市者”的角色，買賣銀行的抵押貸款證券，平衡市場供需。現(xiàn)階段我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，對個人信貸業(yè)務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得困難重重。我國的《證券法》未對國有商業(yè)銀行金融資產(chǎn)證券化作出單獨的規(guī)定和描述。所以MBS在為房地產(chǎn)抵押貸款提供資金保證的同時，使得利率杠桿發(fā)揮了其應有的調節(jié)作用，央行通過利率工具調控房地產(chǎn)市場及至整個宏觀經(jīng)濟的職能也就能有效的行使了，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將更加規(guī)范和有序化。通過MBS，銀行出售抵押貸款債權，回籠資金，再進行抵押貸款，銀行又再出售債權回籠資金。但實際中，這根杠桿并未發(fā)揮其有力的推動作用。因為從理論上降息對．房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求的刺激作用都很大。同時，由于房地產(chǎn)有價證券還包含著房地產(chǎn)的未來收益，則其價格變動又將包合對市場的預期因素。綜合作用下使未來市場價格僅會在約定價格上下小幅度波動。以這種債券融資，開發(fā)商付出的代價就是無法獲得市價上升帶來的增加利潤，而在市價下降時，卻要拿出現(xiàn)金來結算付息，加大了損失。ABS對房地產(chǎn)業(yè)的影響。1993年出臺的《公司法》和《企業(yè)債券管理條例》等有關證券的法規(guī)和規(guī)定，是設立住房抵押貸款證券化公司和發(fā)行公司債券的主要法律依據(jù)，與資本市場發(fā)展密切相關的《證券法》也已出臺，而信托法等正在醞釀之中。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，經(jīng)濟立法取得了重大的進展，基本建立了覆蓋各經(jīng)濟領域的法律法規(guī)體系。比如上海市建行早在1992年就開辦了住房抵押貸款業(yè)務，其業(yè)務量占全國建行系統(tǒng)已達四成，截止到1998年6月份全市住房抵押貸款發(fā)放量已達到110億元。而且以商品化為核心的住房體制改革已為推行房地產(chǎn)證券化奠定了基礎。我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過土地使用制度和住房制度改革以后已經(jīng)建立并發(fā)展到了一定的規(guī)模。與證券化的概念相應，房地產(chǎn)的證券化也表現(xiàn)為兩個方面：一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機構將其擁有的房地產(chǎn)債權分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機構出發(fā)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營機構將房地產(chǎn)價值由固定資本形態(tài)轉化為具有流動性功能的證券商品，通過發(fā)售這種證券商品而在資本市場上籌集資金。當前法律政策保障的重點為：拓寬資金渠道，提供債權保障和降低貸款機構運營風險。完善中國人民銀行和審計機關聯(lián)合監(jiān)管的外部監(jiān)管體制，央行重點管理個貸規(guī)模和投放速度，政策性與商業(yè)性個貸的組合比例。 (5)建立政府參與機制，提供信用支持和監(jiān)督約束。應根據(jù)《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》和資產(chǎn)負債比例管理、風險管理要求，建立風險補償及保障制度，健全貸款行為規(guī)范和責任體系，設立專門的風險監(jiān)測職能部門，建立內部稽核監(jiān)控體系，健全信息反饋制度。三是建立風險監(jiān)測預警系統(tǒng)。(3)貸款制度創(chuàng)新與操作環(huán)節(jié)規(guī)范并重，提高銀行風險管理水平。措施包括：由中央銀行牽頭建立股份制個人征信公司，或直接組建合資的獨立征信公司，或由商業(yè)銀行先行建立內部個人賬戶信息系統(tǒng)；逐步建立個人消費信貸信用登記制度，建立全國信用檔案系統(tǒng)；加大個人收入監(jiān)管力度，提高個人信用材料的真實性；因地制宜地設立個人信用評級標準。其三，建立個貸風險分散機制，以社會化的個貸保險擔保機制建設和發(fā)展消費信貸證券化為主要手段，發(fā)揮中介機構“潤滑劑”作用分散風險功能，這是“四位一體”的個貸風險防范體系得以完善的重要條件?！八奈灰惑w”的個貸風險防范體系框架的構建，可以充分發(fā)揮不同市場主體在預防、規(guī)避、控制、監(jiān)管和分散風險方面的優(yōu)勢作用，從而最大限度地防范住房消費信貸風險。1．我國住房消費信貸風險防范體系的基本框架根據(jù)國外經(jīng)驗并結合我國實際探討構建我國住房消費信貸風險防范體系的基本思路，可以從住房消費信貸風險的作用機理出發(fā)，分別從四類市場主體角度加以考慮。由于我國金融基礎設施的限制和實施要求尚不迫切，缺乏證券化的必要條件和現(xiàn)實基礎，還無法充分利用這一風險防范手段。在我國現(xiàn)階段抵押制度的功能十分有限，存在抵押品設置難，抵押登記制度不健全，抵押物產(chǎn)權不清，抵押物處置難等問題。因此，界定政府分擔個貸風險的范圍和限度成為當前的一大難題。銀行試圖把保險成本同時轉嫁給借款人和保險公司以獲得房產(chǎn)抵押和信用保險的雙重保障，完全規(guī)避自己的信貸風險不符合市場經(jīng)濟邏輯。人為加大違約可能性。2．風險承擔主體之間風險收益不對等加大了風險隱患在個貸業(yè)務中，涉及眾多市場主體，由于在分擔風險方面沒有建立互惠、互利、互相制約的計劃，各主體只片面強調規(guī)避轉嫁風險，造成風險與收益之間不對等，反而放大了個貸風險。比如，《中華人民共和國擔保法》中的擔保方式規(guī)定，中國人民銀行1998年5月出臺的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定個人貸款以房產(chǎn)為抵押物的，在貸款時必須辦理房屋財產(chǎn)保險。隨著個貸規(guī)模不斷擴大，保險機構參與力度也不斷加大，特別是政府保險機構的參與，將有效解決個貸風險分擔的發(fā)展難題。例如，上海的售房單位擔保和抵押物的保險；以北京和蘇州為代表的綜合保險；成都市由市住房置業(yè)擔保公司提供的抵押擔保；云南、南京等城市還有“連坐”形式的擔保。在風險管理技術方面日益成熟，取得了較好的防范效果。1．社會風險意識不斷加強，思想基礎逐步建立我國具有講誠信、守信用的傳統(tǒng)觀念，居民還貸意愿強，理性違約也較少。屬于金融機構的優(yōu)質資產(chǎn)，但住房消費信貸固有的期限較長、資金來源及運用結構不匹配等特性以及經(jīng)濟轉軌時期社會經(jīng)濟環(huán)境的特殊性，必須重視個貸業(yè)務風險及其防范的問題。最終有利于“居者有其屋”目標的實現(xiàn)和居民生活水平的提高。這樣就促進了大批金融機構參與抵押市場的活動，滿足了低收入家庭的住宅需求，也穩(wěn)定了初級市場。研究建立個人住房抵押貸款擔保公司，使消費貸款信用增級。隨著住房公積金制度的全面建立和保險體制的完善，中國社會保險基金、住房公積金、人壽保險基金等長期化資金供給具有巨大的市場潛力，這筆資金運用的基本原則是保值增值?，F(xiàn)階段，我國個人住房貸款業(yè)務處于快速發(fā)展時期，盡管個人住房貸款辦法在實踐中不斷修改和完善，但由于各地情況不同，實際操作中又涉及方方面面的問題，有些問題也不是某家銀行能夠單獨解決的，這樣難免在操作程序和操作環(huán)節(jié)上容易引起購房居民的誤解，影響該項業(yè)務的發(fā)展?！　?．適度調整銀行信貸政策，增加信貸品種，擴大貸款對象和范圍。其次，住房建設與住房消費之間的有機聯(lián)系，決定了個人住房貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款之間的循環(huán)效應。三是積極完善政策性住房金融業(yè)務的運作方式，探討對住房困難、收入較低的家庭實行優(yōu)惠貸款利率、財政貼息、單位貼息等金融政策選擇；四是進一步完善對政策性住房金融業(yè)務的監(jiān)管方式，加大監(jiān)管力度。培育、發(fā)展和規(guī)范現(xiàn)有商業(yè)銀行的住房金融組織體系不僅是一項現(xiàn)實的選擇，而且是一項最優(yōu)的選擇，因為從經(jīng)濟學的角度講，符合成本最小化的原則，符合社會資源優(yōu)化配置原理。盡管金融法律框架業(yè)已形成，但規(guī)范房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為，特別是在借款人不履約還款時的抵押物處置，缺乏操作經(jīng)驗。一方面調整房屋交易轉讓過程中的稅費比例，使買賣房屋的居民易于承受；另一方面同一消費者轉手買賣房屋，實行單項收取稅費，鼓勵有經(jīng)濟實力且居住質量不斷提高的居民以舊換新，擴大市場有效需求?！　≡撌袌龅耐卣骨闆r直接關系到住房建設與消費能否真正進入貨幣化的運作軌道，以及住房商品化、社會化的實現(xiàn)程度。如消費品，必須以金融市場為中介才能由生產(chǎn)領域進入消費領域，資本市場之間也應有一個融通環(huán)節(jié)，如通過二級資本市場上轉讓貸款債權，就使中長期貸款具有很強的流動性，所以健全和培育住房金融市場關鍵要做好以下幾個方面的工作。從我國現(xiàn)實情況看，政府對居民住房的社會保障作用應更多的體現(xiàn)在對住房金融市場的參與上，但目前政府的運作尚未更多的顯現(xiàn)，這也是制約住房金融業(yè)務發(fā)展的重要因素。但由于舊體制下，住房分配不合理，對公有住房占有不公平，富裕與不足，過剩與短缺并存，開放住房二級市場的現(xiàn)實問題依然較多，在一定程度上影響了住房金融業(yè)務的發(fā)展?！　?．住房二級市場和住房抵押貸款二級市場欠發(fā)達。由于住房產(chǎn)權復雜多樣，產(chǎn)權界定不清晰，購房人的權益缺乏政策法律保護，隨之而來的問題是住房抵押問題。但住房制度改革的漸進性也抑制了住房金融業(yè)務快速發(fā)展的步伐。造成我國房價和居民家庭年收入比偏高的原因是成本推動和需求拉動以及職工收入中住房消費含量不足所至。2　中國住房金融業(yè)發(fā)展的制約因素　　目前，我國居民住房市場化程度低，交易規(guī)模小，居民購房有支付能力的需求不足。同時銀行的住房信貸業(yè)務更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴格依照貸款程序辦事，防范貸款風險的意識進一步增強。特別是在目前我國住房開發(fā)市場風險難于把握，信貸資產(chǎn)質量偏低和信貸投放速度減緩的情況下，積極支持科教文衛(wèi)單位建設經(jīng)濟適用住房，有利于銀行提高貸款效益、增強市場競爭力，是銀行業(yè)務的重要發(fā)展方向和業(yè)務拓展領域之一。截止1999年底，工、農、中、建四家國有商業(yè)銀行當年自營性個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢。由于受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況及房改進程的制約，個人住房貸款業(yè)務發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務量的50％以上?！　〗陙?，國家為擴大內需，拉動經(jīng)濟增長，在實行積極的財政政策和進一步發(fā)揮貨幣政策的同時，加大刺激居民消費的力度，以推動整個經(jīng)濟的良性循環(huán)?！　〉谌A段：1998年2000年，住房金融全面發(fā)展階段?！　〉诙A段：1994—1997年，住房金融初步發(fā)展階段。1　中國住房金融的發(fā)展1．1　住房金融的發(fā)展歷程　 我國的住房金融是伴隨住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產(chǎn)市場的日趨成熟而逐漸發(fā)展和完善起來的，主要經(jīng)歷以下三個發(fā)展階段。總之，房地產(chǎn)企業(yè)資本運作已成為業(yè)界共同關心的話題，它將決定房地產(chǎn)企業(yè)下一階段獲得持續(xù)發(fā)展應該采取的戰(zhàn)略。因此，中國的房地產(chǎn)業(yè)要應對WTO的挑戰(zhàn)，必須從戰(zhàn)略的高度，跳出自身的視野限制，走產(chǎn)業(yè)資本和金融資本結合的道路。首先是資本實力相差懸殊；其次是經(jīng)營管理水平相距更遠；而更重要的是，國際資本對中國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，并不是以單個資本的形式出現(xiàn)的，而是伴隨著金融資本、保險資本、電訊資本、汽車資本以及其他相關產(chǎn)業(yè)資本，以一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈形式出現(xiàn)的。然而，從現(xiàn)在開始，這樣的好事以后可能就不再有了，一大批沒有資本實力的發(fā)展商將因“嚴重失血”而被淘汰出局。再加上國內銀行經(jīng)營住房金融業(yè)務的高起點，只要能順應金融發(fā)展的自身規(guī)律，按照市場需求的原則靈活調整經(jīng)營策略，我們完全可以在新一輪的住房金融競爭中贏得主動。加入WTO后，國外機構將為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供貸款，為個人辦理抵押貸款業(yè)務，并推動房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務的開展。國外金融機構的進入，將使國內房地產(chǎn)金融市場主體復雜化、交易工具多元化。應以市場需求為準繩，以業(yè)務創(chuàng)新為突破口，滿足所有制多元化，消費個性化的需求以提高整個住房金融