房地產(chǎn)城市綜合體專題研究-wenkub.com
2025-01-21 17:47 本頁面
【正文】 因此，在城市綜合體的空間組合上應該要考慮相應活動空間的主次級別、層次排列以及多元化的使用特性，特別是在公共空間以及公共空間之間的聯(lián)系，更是要依據(jù)各層面的活動特性來銜接，以便形成共享于都市綜合體的有機性、整體性的活動區(qū)域。 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 城市綜合體空間布局 多時間區(qū)段的空間混合組合形式 城市綜合體的運作使用過程總是會受到明顯的時間段的影響，從而出現(xiàn)利用服務時間區(qū)段的不同來交叉使用各功能空間的現(xiàn)象，以達到較高的空間使用效益的目的，因此，通過把不同時間段的功能組合在同一系列的空間區(qū)域中，空間使用能夠持續(xù)較長的時間，以便得到充分的利用，這就是多時間區(qū)段混合組合的形式。 ■ 高架步道系統(tǒng)，可以促進分流、可以增加步行量，可以拓展商業(yè)空間 ■ 景觀立體化，地面、地下、空中，三層次景觀系統(tǒng)立體互動，形成豐富的景觀效果。在地面層上多是公共使用性質(zhì)的功能空間，如商業(yè)零售、服務大廳等高層部分集聚的是向?qū)λ饺嘶墓δ芸臻g，如辦公、公寓等。 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 確定城市綜合體交通系統(tǒng) 停車系統(tǒng)： 第二步：根據(jù)調(diào)研現(xiàn)狀，預測待開發(fā)綜合體各類物業(yè)的未來車位需求量 —— 商業(yè)所需車位 A； —— 公寓所需車位 B； —— 商務所需車位 C； —— 酒店所需車位 D。 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 零售功能的規(guī)模 按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計入） 零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RF C： 潛在客戶數(shù)量 RE： 人均消費支出 RF： 營業(yè)面積 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 零售功能的規(guī)模 商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設定 城市綜合體零售功能體量 ： 零售空間往往會在整個項目的規(guī)劃中所占比例過大。雅各布斯在《美國大城市的生與死》一書中所介紹的城市多樣化的另一個要點是“密度之需要”，即人流的密度必須達到足夠程度，在城市綜合體的設計中，必須考慮周邊環(huán)境的住宅密度問題，過低的密度會不利于對多樣性的支持，而導致整體失敗。 場所營造 整個項目協(xié)同營造出城市中是全新和獨一無二的感覺與功能 城市綜合體的價值放大方式 ⊙ 城市綜合體的運營價值 第 1部分：基本情況介紹 ⊙ 城市綜合體的城市價值 第 1部分：基本情況介紹 ■土地集約化利用 ■提升城市形象 ■緩解城市交通壓力 ■積聚區(qū)域價值 ■改變夜間空城現(xiàn)象 ■城市資源集中利用 第 2部分：城市綜合體定位 城市綜合體的定位與其他單體項目不同，主要包括整體項目的定位與各功能物業(yè)的分項定位兩大部分， 在都市綜合體整體定位的前提下，開展綜合體各類物業(yè)的定位。 ⊙ 城市綜合體的運營價值 城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈 酒店 商務 辦公 商業(yè) 公寓 住宅 資源平臺 商務租客 提升品質(zhì) 高消費人流 旅游租客 商務消費人流 住家消費人流 提升品質(zhì) 資源平臺 提升品質(zhì) 商務消費人流 商旅消費人流 第 1部分：基本情況介紹 ⊙ 城市綜合體的運營價值 城市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣 強烈 弱或不確定 中立 潛在市場沖突 第 1部分：基本情況介紹 功能間的直接支持 例如，辦公樓上班族、酒店旅客、公寓住戶會對零售、餐飲提供支持；辦公樓的租戶可以為酒店提供一定的客源，并為公寓樓帶來一些客戶或租戶。 ■ 首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機的差異。 216。酒店： 項目標志性物業(yè)，定義項目整體檔次
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