【正文】 這種類(lèi)型的產(chǎn)生是因?yàn)槎际芯C合體中同類(lèi)功能的組合使用會(huì)有三類(lèi)大關(guān)系第一類(lèi)是競(jìng)爭(zhēng)性的功能關(guān)系，即相同或類(lèi)似功能的集聚，相互之間存在著競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系第二類(lèi)是互補(bǔ)性的功能關(guān)系，即存在的前提是需要同類(lèi)功能之間相輔相成，互相之間是功能依賴(lài)的關(guān)系第三類(lèi)是輔助性的功能關(guān)系，即功能的集聚和使用而促進(jìn)輔助或附屬性功能和需求的出現(xiàn)，例如辦公、商廈附近出現(xiàn)的餐飲功能等。 居住物業(yè)的體量分析： 將美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 N. G. Mankin和 D. N. Wei提出居住需求量公式： D = h（ R） *N，中加入收入因素 Y，得到居住需求量公式：D = h（ R， Y） *N，其中， h（ R）為平均每人的居住需求量函數(shù)， N為人口數(shù)目。 ⊙ 城市綜合體的主要物業(yè) 主要因素 商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 公寓 區(qū) 域 屬 性 商業(yè)中心 ★★★★ ★★ ★★★ ★ 商務(wù)中心區(qū) ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 觀光區(qū)域 ★★★ —— ★★ ★★ ★★ 環(huán)境資源 擁有自然資源 —— —— ★★★ ★★ ★★ 擁有產(chǎn)業(yè)資源 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 通達(dá)性強(qiáng) ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ ★ 人流量大 ★★ ★★ —— ★★ —— 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 租 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ 售 ★★ ★★★ ★★ ★★ ★ 第 1部分：基本情況介紹 ⊙ 城市綜合體各主要物業(yè)開(kāi)發(fā)特點(diǎn) ★代表擬合度 第 1部分：基本情況介紹 ⊙ 城市綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)序 綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含幾個(gè)方面的含義 ■ 最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值； ■ 最大可能實(shí)現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動(dòng)價(jià)值； ■ 避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。 定義： “城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體 第 1部分：基本情況介紹 ⊙ 城市綜合體發(fā)展背景 工業(yè)革命前 工業(yè)革命與烏托邦思潮 20世紀(jì) 60年代后 自發(fā)的 綜合體建筑 有限的城市空間內(nèi)，人口增長(zhǎng)與集中，自發(fā)形成了商業(yè)與居住的結(jié)合 工業(yè)在城市積聚區(qū)的擴(kuò)展使得居住環(huán)境被踐踏，其他的建筑經(jīng)常受到驅(qū)趕，烏托邦思想提出了將不同的使用功能分開(kāi)布置以減少社會(huì)問(wèn)題。如寫(xiě)字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售。 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 商務(wù)功能的規(guī)模 城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響 （預(yù)測(cè)就業(yè)人口和人均辦公面積，通過(guò)租賃活動(dòng)和市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求） 確定商務(wù)物業(yè)體量的因素： 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 酒店功能的規(guī)模 酒店體量測(cè)算的參考計(jì)量公式為： E = N * P * L / （ T * K） E ：酒店的床位數(shù) N ：全年的旅客人數(shù) P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天數(shù) T : 全年可逗留天數(shù) K : 床位的利用率 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 確定城市綜合體交通系統(tǒng) 城市綜合體的交通系統(tǒng)關(guān)系包括： ■綜合體與對(duì)外交通的關(guān)系； ■綜合體內(nèi)部交通； ■綜合體內(nèi)部交通與外部交通的銜接 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 確定城市綜合體交通系統(tǒng) 公交交通系統(tǒng)： 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 確