【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 39 頁 TOWN HOUSE 專題研究 報(bào)告 目目 錄錄 一一 、 TOWN HOUSE 的的 發(fā)發(fā) 展展 演演 化化 二二 、 當(dāng)當(dāng) 前前 上上 海海 TOWN HOUSE 市市 場場 簡簡 述述 三三 、 上上 海海 TOWN HOUSE 市市 場場 發(fā)發(fā) 展展 狀狀 況況 分分 析析 (一一 ) 初初 始始 階階 段段 市市 場場 狀狀 況況 (二二 ) 發(fā)發(fā) 展展 階階 段段 市市 場場 狀狀 況況 (三三 ) 趨趨 向向 成成 熟熟 階階 段段 市市 場場 狀狀 況況 四四 、 TOWN HOUSE 消消 費(fèi)費(fèi) 者者 特特 征征 分分 析析 五五 、 TOWN HOUSE 產(chǎn)產(chǎn) 品品 特特 征征 分分 析析 （（ 一一 ）） 區(qū)區(qū) 域域 特特 征征 分分 析析 （（ 二二 ）） 檔檔 次次 劃劃 分分 （（ 三三 ）） 類類 別別 劃劃 分分 （（ 四四 ）） 小小 區(qū)區(qū) 規(guī)規(guī) 劃劃 、 式式 樣樣 風(fēng)風(fēng) 格格 、 房房 型型 特特 征征 分分 析析 六六 、 TOWN HOUSE 的的 發(fā)發(fā) 展展 空空 間間 、 存存 在在 意意 義義 與與 未未 來來 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 39 頁 一、 TOWN HOUSE 的發(fā)展演化 TOWN HOUSE 的起源 TOWN HOUSE 起源于歐洲英國倫敦，當(dāng)時的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建筑，城市在低密度建筑形態(tài)中持續(xù)地?cái)U(kuò)展。 18 世紀(jì)末的貝德福特廣場、柯本特花園、 19 世紀(jì)初的那莫德理大街等處， TOWN HOUSE 組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術(shù)。后來 TOWN HOUSE 在美國得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類建筑形態(tài)出現(xiàn)。它是由幾幢甚至十幾幢小于3 層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在 150～ 200 平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過 50 平方米，另外還有專用車位或車庫。 離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴， 屬中等偏高的水平。 上個世紀(jì)初 TOWNHOUSE 是上海典型的名居 19 世紀(jì)念年代起，隨時著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi)，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫門建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一帶。這是 TOWNHOUSE 結(jié)合我國傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有興仁里，敦仁里棉陽里等。與石庫門建筑同時發(fā)展的還有新式里弄住宅，這是 TOWNHOUSE 更具現(xiàn)代色彩的一個變種。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有 20 年代淮海中路的尚賢坊等。在 40 年代后，新式里弄發(fā)展為 花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。當(dāng)時，上海各種 TOWNHOUSE 里弄住宅共有 9000 余套， 22 余萬平方米，蔚為大觀。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 39 頁 二、當(dāng)前上海 TOWN HOUSE 市場簡述 上海人追求居住時尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關(guān)注私密性，構(gòu)成了聯(lián)排別墅市場旺銷的基礎(chǔ)。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比價(jià)格差別不大，所以市場成交活躍?？們r(jià) 50— 70 萬左右的聯(lián)排 別墅，基本符合購置這一類物業(yè)者的心理價(jià)位。 目前上海在售的聯(lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線以外和外環(huán)線附近。最為集中的區(qū)域 當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周圍區(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應(yīng)的半壁江山。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達(dá)的莘莊 周圍聯(lián)排別墅樓盤相對集中，并形成高尚住宅氛圍，對上海人頗有吸引力。其區(qū)域代表性樓 盤有君臨天下花園、櫻園等。而緊鄰閔行的松江區(qū)，也有部分聯(lián)排別墅樓盤面市，如雅仕軒。 另一個聯(lián)排別墅供應(yīng)量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。有陽 光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型項(xiàng)目康橋半島等。大虹橋區(qū)域也有聯(lián)排別墅分布，如西郊寶成花苑，但該區(qū)域地價(jià)高故聯(lián) 排別墅少且價(jià)高。上海的東北部區(qū)域，中檔客源豐富，且地價(jià)相對便宜，因而單體總價(jià)不高 的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅同樣有較好的銷路，其中錦秋加州花園即是一例。市中心聯(lián)排別墅十分稀 缺，價(jià)高卻很好銷。 時下，受到滬人青睞的還有純休閑型的聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀的個性氛圍，如 位于杭州灣北岸市級旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)的金海灣聯(lián)體、休閑別墅，南望千里碧海、西臨世紀(jì)森林，毗鄰海鮮一條街，對抱有“市區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投 資置業(yè)理想的年輕一族極有吸引力，一期房一銷而空。 莘莊區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在 180 平方米～ 230 平方米之間，單價(jià)大致在 3500～ 4500 元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在 160 平方米～ 230 平方米之間， 單價(jià)大致在 2900～ 3700 元之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在 130 平方米～ 220 平 方米之間，單價(jià)大致在 3100～ 4000 元之間。 總的來看，閔行的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)更具別墅品質(zhì)，如花園會客廳設(shè)計(jì)挑空 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 39 頁 4 米以上， 帶車庫，且每戶設(shè)中央空調(diào)，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)則比 較經(jīng)濟(jì)。從閔行地區(qū)聯(lián)排別墅 物業(yè)中有代表性的四個樓盤“君臨天下花園”、“水仙苑”、“櫻園”、“圣淘沙花園”以及九亭 區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來看，銷售率基本上在 80％以上，甚至一度達(dá)到 了 100％。其中標(biāo)志性樓盤君臨天下花園開盤三個多月即列上海市銷售第十名，一期銷售達(dá) 95％，今年又分別榮獲上海 2000 最佳房型獲獎最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎。 目前上海供應(yīng)的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風(fēng)格則大都為歐美別墅風(fēng)格，這十分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氛圍。 業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排 別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體 別墅少人問津即是一例。未來為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個性聯(lián)體別墅和大眾化經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅會各自分化出來。專家分析，目前上海別墅市場尚未供求平衡，生活類別墅仍是發(fā)展方向，在未來幾年中，中價(jià)別墅市場前景看好。 三、上海 TOWN HOUSE 市場發(fā)展?fàn)顩r分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 39 頁 研究 TOWN HOUSE 市場，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場發(fā)展的實(shí)際情況，劃分為幾個階段，對不同階段的情況進(jìn)行分析。我們首先根據(jù)市場發(fā)展的時間階段，將 TOWN HOUSE 市場分為初始階段、發(fā)展階段、趨向成熟階段。 （一） 上海 TOWN HOUSE 初始階段市場狀況 該階段 TOWN HOUSE 商品小區(qū)在上海剛剛出現(xiàn)，只有少數(shù)發(fā)展商嘗試做 TOWN HOUSE ，處于市場探索階段。消費(fèi)者對于 TOWN HOUSE 的了解和認(rèn)識很淺，廣大消費(fèi)者還沒有認(rèn)同和接受這種較新型住宅。該階段主要指 1998 年以前。 該時期出現(xiàn)的 TOWN HOUSE 有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛別墅、同潤家園、銀泰花園、錦秋加州花園等。大部分小區(qū)內(nèi) TOWN HOUSE 數(shù)量較少，起到點(diǎn)綴作用，如伊沙仕花園、海天花園、喬愛別墅、同潤家園、銀泰花園等。雅閣花園、雅仕軒、錦秋加州花園、虹橋金斯花園內(nèi)TOWN HOUSE 相對較多 ,較具有代表性。具體情況如下： 項(xiàng)目名稱 錦雅仕軒 雅閣花園 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 39 頁 秋加洲花園 項(xiàng)目概要 地址 寶山陳太路 松江莘松路 莘松路場東路 投資興建 香港遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司 上海莘迪房地產(chǎn) 雅閣置業(yè) 物業(yè)公司 錦秋物業(yè) 雅仕物業(yè) 福而偉 開盤日期 98 年 一期 985；二期 99年 7 月 一期 986；二期20001 交房日期 二期 2000 年 5 月 一期 9910；二期20004 開發(fā)概要 占地面積 80 萬 10 萬 11 萬 建筑面積 70 萬 5 萬 容積率 總戶數(shù) 3000 600 戶 600 戶 間距 15 米 1520 米 1525 綠化率 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)風(fēng)格 歐式 歐式 英式 景觀設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 棟戶數(shù) 10 以上 11 9 主力房型 3DLK 4DLK 4DLK 主力面積 140180 14 172 146173 （ 聯(lián) ）；196243（單） 層數(shù) 3 3 3 層高 3 3 面寬 7 花園面積 2030 5776 50100 露臺面積 25 10 1520 車庫 室外 室外 室內(nèi)、室外 外立面 彩色涂料 涂料 涂料 銷售情況 單價(jià)范圍 24002700（一期） 26003000（二期） 30003500（三期） 32004200（四期） 29523256 28403700 均價(jià) 3050 3300 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 39 頁 總價(jià)范圍 3070 萬 4156 萬 4291 萬 主力總價(jià) 4050 萬 48 萬 50 萬 銷售率 70% 100% 一期 100%；二期50% 錦秋加洲花園 錦秋加洲花園是上海開發(fā)較早，較有代表性的 TOWN HOUSE 項(xiàng)目之一。位于寶山區(qū)大場一帶，周邊環(huán)境較差。出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交通狀況差。 小區(qū)規(guī)模很大，占地 80 萬平方米，分期開發(fā)，以多聯(lián)體為主。一棟多達(dá) 10戶以上，建筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。前后間距不大，只有 15 米。小區(qū)綠化率低，組團(tuán)綠化較少。車位 為露天車位，在房子的前面。房型面積在 140180 平方米左右，相對較小，限制了房間的布局。小區(qū)配有俱樂部、商場、商務(wù)中心、幼兒園、小學(xué)等。 錦秋加洲花園定位較低，開始總價(jià)只要 30 萬左右，后幾期價(jià)位稍微上升，到四五十萬，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 雅閣花園 也是上海較早開發(fā)的 TOWNHOUSE 小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。周邊以中檔別墅為主，目前周邊配套尚不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。出行主要依靠社區(qū)巴士和自備車。 小占地區(qū) 11 萬平方米，分兩期開發(fā)，集聯(lián)體、獨(dú)立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián) 體為主。室外車庫，外立面一般，房型不大 140—— 170 平方米。小區(qū)配有俱樂部、高爾夫球場、游泳池、網(wǎng)球場、商務(wù)中心、幼兒園。 雅閣花園總價(jià)不高，總價(jià) 40 萬左右，也屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內(nèi)。小區(qū)占地 10 萬平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較高，但基本為草坪。房型較小，為經(jīng)濟(jì)別墅。房型設(shè)計(jì)不盡合理， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 39 頁 主臥設(shè)于二樓，私密性差。三樓有三間臥房，布局局促，露臺較小。小區(qū)另有俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池、超市、餐廳、便利店等。 虹橋金斯花園 位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便 捷。 小區(qū)為公寓和 TOWN HOUSE 的混合社區(qū)，共有 228 套疊加式聯(lián)體別墅， 98 年6 月月份開盤。面積在 190245 平方米之間，單價(jià) 500068000 元 /平方米，總價(jià)達(dá) 90160 萬，是當(dāng)時檔次較高的 TOWN HOUSE。采用英式古典風(fēng)格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。房型設(shè)計(jì)獲‘ 98 大同杯上海最佳住宅房