【正文】 成都地區(qū)空中豪宅項目 市場研究專題報告 目 錄 空中豪宅的定義 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 成都現(xiàn)有空中豪宅典型案例分析 空中豪宅的定義 市場上對空中豪宅的定義 什么是豪宅 ? 從字面上可以簡單地理解為 “ 富人居住的豪華住宅 ” 。但在實踐中我們發(fā)現(xiàn)，中國有些有名的豪宅并非 “ 富人 ” 居住，而有些 “ 富人 ” 的住宅盡管裝修高級、設施豪華但難以稱之為豪宅。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價值的，專門供給社會上具有相當?shù)呢敭a、地位和權利的人居住的獨立式住宅。具體地說，豪宅具有五大特征：一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復制；四是風格各異難以仿造：五是人文價值無法再生。因此，稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性。 何為空中豪宅？ 市場上對空中豪宅的定義 城市電梯豪宅的出現(xiàn)，是人們在追求安居 ——樂居 ——豪居過程的產物，是對更好生活的一種追求的體現(xiàn)。城市電梯豪宅的針對人群，通常是有多次置業(yè)經歷、對生活品質要求極高的高端圈層人群，要求住所有極高的舒適度、極度的尊崇感等。他們具有別墅級的購買能力 ,但又追求擁有繁華生活條件、高端商務活動以及體現(xiàn)尊崇身份的城市住宅，因此城市電梯豪宅開始逐漸成為這類高端消費者的選擇。與普通電梯相比，他們更為關注物業(yè)本身的價值，包括品質、區(qū)位、配套、服務等層面。 空中豪宅 發(fā)源于美國，稱為 “ penthouse”即 “ 空中閣樓 ” ，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。這種空中豪宅發(fā)源于美國，以 “ 第一居所 ” 和 “ 稀缺性的城市黃金地段 ” 為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。 中國空中豪宅于 2000年前后出現(xiàn)于北京，第一個將這種產品引入北京的是清芷園。 2000年 3月，廣州新理想華庭中的一套空中豪宅面積達到 1146平方米，被評為 “ 大世界吉尼斯之最 ” 。而其后，中國第一商城建成了 1600平方米的空中豪宅，上下共 4層，有獨立的電梯廳直通別墅，標價是 。 空中豪宅與普通別墅有所區(qū)別。 第一，別墅一般都是建在人口密度較小的城郊邊緣地帶，買家一般都須自行駕車，否則交通是一個不容忽視的大問題。而空中豪宅一般則出現(xiàn)在市區(qū)的高層住宅項目，是具有別墅特點的復式類戶型，其在居住密度、綠化率等居住環(huán)境方面，都是無法與別墅相提并論的，但其優(yōu)勢在于：交通便利、能免去舟車勞頓之苦； 市場上對空中豪宅的定義 其次，從戶型來看，別墅的戶型普遍偏大，一般在 300平方米以上，而空中豪宅的戶型比較適中，實際上只是將復式單元建在高層住宅的頂層，所以其面積一般是普通單元面積的雙倍（上下兩層）； 第三，空中豪宅不像普通別墅一樣，有花園和地下室，景觀自然與普通別墅無法比擬，但由于它一般建在高層電梯物業(yè)中，一種高高在上、飽覽城市風景的感覺吸引了很大一部分買家。 從產品供應上看，空中豪宅與別墅是兩個極端，但在需求上它們都擁有各自的購買群?？罩泻勒m然沒有真正別墅的低密度、花園洋房的優(yōu)點，但其地理位置的優(yōu)越性加上景觀開闊、高遠等，與一般別墅比也不遜色。在購買空中豪宅時，最好購買現(xiàn)房，因為只有實地觀察才能體味到空中豪宅的景觀和視野。 空中豪宅的建筑形式彌補了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風景的感覺，顯示了強大的市場競爭力。還有層高優(yōu)勢：一般住宅的層高是 ，空中豪宅的標準是 3米多，從 、 、 等，比普通房高幾十厘米，意味著通風更順暢，采光度很好。 市場上對空中豪宅的定義 【 歷史回顧 】 北京在 2000年前后就有了空中豪宅，第一個將這種產品引入北京的是清芷園。但在當時，不少開發(fā)商開發(fā)空中豪宅，往往是項莊舞劍，意在沛公。 2000年 3月，廣州新理想華庭中的一套空中豪宅面積達到 1146平方米，被評為 “ 大世界吉尼斯之最 ” 。 21800元／平方米的天價和 “ 騎摩托車自行車者不得進入 ” 的牌子，為炒作提供了新的定義；而其后，中國第一商城建成了 1600平方米的空中豪宅，上下共 4層，有獨立的電梯廳直通別墅，標價是 1． 5億元人民幣。 2001年和 2002年，北京空中豪宅市場歸于靜默，到 2020年以遠洋天地群星系列為代表的空中豪宅產品再度引起關注。 市場上對空中豪宅的定義 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 2020年 9月，招商地產以 “ 第一高端社區(qū) +門戶外交地標 ” 打造的 “ 首座 ” 以 13000元／平方米價格熱銷，使成都房地產開始進入了一個全新的發(fā)展階段， “ 城市空中豪宅 ” 開始呈現(xiàn)。優(yōu)越的地理位置、傳統(tǒng)城南富人區(qū)、外籍人士聚集區(qū)、空中豪宅稀缺等優(yōu)勢使項目具備了良好的投資價值，吸引了大量的高端消費者購買。 2020年，成都 “ 空中豪宅 ” 開始步入了較快的發(fā)展。飛大集團 “ 壹號公館 ” 以豪華配套、星級大堂、 4000元／㎡精裝修、金牌管家服務等以 “ 豪宅 ” 身份占據(jù)騾馬市商業(yè)圈；錦都 4期推出 136－ 178㎡ 電梯公寓，依托成熟配套、交通便利、臨近市中心、寬窄巷子和琴臺路旅游街等資源優(yōu)勢打造市區(qū)豪宅；九龍倉也于 07年 9月依托市中心東大街地段優(yōu)勢推出 106－ 155㎡ 空中豪宅并迅速完成銷售。從區(qū)域上看，此階段的空中豪宅項目主要集中在城市繁華商業(yè)中心，占據(jù)城市核心區(qū)域。 2020年，成都 “ 空中豪宅 ” 進入了迅速發(fā)展階段。先后有龍湖、新鴻基、中海、華敏、新世界等實力企業(yè)聚焦的多個豪宅項目亮相。此階段的空中豪宅主要集中在城南南延線天府大道兩側。一方面是城南歷來的 “ 富人區(qū) ” 效應，城南新城發(fā)展使區(qū)域配套日益完善，同時為區(qū)域增加了大量的高端收入群體；另一方面，隨著 07年房產市場走旺，城南地價增高，如九龍倉城南地塊為 640萬元 /畝；中海地塊為 705萬 /畝；合景泰富在城南地塊成交價更達到了 1195萬元 /畝和 1265萬元 /畝。高額的地價成本使得開發(fā)商不得不將高地價、高成本轉向高端空中豪宅，以期通過細分市場來獲得突破。 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 現(xiàn)有空中豪宅主要集中在城南區(qū)域 作為成都市傳統(tǒng)的 “ 富人區(qū) ” 和城南國際新城的大力發(fā)展，城南高新區(qū)已成為空中豪宅最為集中的區(qū)域。從現(xiàn)有的空中豪宅分布區(qū)域上看， 50%的空中豪宅項目集中在城南高新區(qū)內；華陽項目占了 25%，主要集中在天府大道兩側；而市中心也有2個豪宅項目，占了 17%。 城南新城城市建設的日益完善，大批實力企業(yè)紛紛入駐，為區(qū)域提供了大量高收入群體，進一步增強了城南 “ 富人區(qū) ”的城市地位。隨著地價升高和市場細分需求，區(qū)域內空中豪宅房產項目開發(fā)得到釋放，并有了有利的市場基礎 。 電梯豪宅分布市區(qū)17%高新區(qū)50%華陽25%三圣鄉(xiāng)8%電梯豪宅類型分布純大宅58%混合豪宅42%現(xiàn)有空中豪宅以 “ 純大面積 ” 住宅規(guī)劃為主 現(xiàn)有的空中豪宅項目類型主要以 “ 純大面積 ” 住宅規(guī)劃為主，以強調項目的高端品質和圈層感受，有 7個項目均為 “ 純大宅 ”規(guī)劃，占 68%。如龍湖世紀景峰、華敏世家等，悅城雖然規(guī)劃有 90平方米中小戶型，但一期全部為 137平方米以上大戶型。 同時，有 42%（ 5個）的項目則采取 “ 混合型 ” 規(guī)劃，在項目地塊內景觀、地段等價值最好區(qū)域開發(fā)大面積 “ 樓王 ” 戶型，其他區(qū)域則以中小戶型規(guī)劃為主，如城南 1號和南湖國際社區(qū)等項目。 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 項目梯戶配置情況14%21%21%7%7%21%7%0% 5% 10% 15% 20% 25%2梯2戶2梯4戶2梯3戶2梯5戶2梯6戶3梯2戶3梯6戶現(xiàn)有空中豪宅梯戶配置以 “ 3梯 2戶 ” 和 “ 2梯 3戶 ” 高配置為主要形式 在項目梯戶配置上，空中豪宅項目為提高居住檔次，保障住戶的居住私密性，體現(xiàn)居者尊崇身份，均采取有高端的梯戶配置，而且項目檔次越高，電梯配置越多。 在現(xiàn)有空中豪宅項目中，品質最高端的項目采用了 “ 2梯 2戶 ”或 “ 3梯 2戶 ” 的高端配置，分別為主人和保姆設置了不同的電梯通道，有效避免了保姆與主人日常生活動線的相互干擾，提高主人居住品質。如紫檀、世紀景峰均采用了此種配置。同時稍低檔次的電梯配置也為 “ 2梯 3戶 ” ，盡量減少同層居住戶數(shù)，保障居住空間的開闊性和良好的居住品質。 現(xiàn)有空中豪宅梯項目均以 “ 清水房 ” 為交房標準，僅有紫檀項目推出了 “ 精裝房 ” 標準。 現(xiàn)有的空中豪宅項目中，大部分均以 “ 清水房 ” 標準作為室內交房標準。僅有千和物業(yè)公司開發(fā)的紫檀項目推出 “ 85萬樣板級豪裝房 ” 促銷。紫檀項目裝修宣傳為 3000元／㎡，全部采用頂級進口品牌，如蒂森克虜伯電梯、德國威能家庭供暖、英國皇室御用新風系統(tǒng)、東芝 SMMS超級智慧變頻中央空調、美國 Everpure直飲水系統(tǒng)、以色列 MULTLOCK入戶門、VOLVOPENTA發(fā)電機系統(tǒng)、 LOWE彩色鋁合金門窗、捷順一卡通智能管理系統(tǒng)、德國 TCS彩色可視對講系統(tǒng)、博世 MultiTenant社區(qū)防盜系統(tǒng)等 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 現(xiàn)有空中豪宅的戶型面積主要集中在 “ 141－ 200㎡ ” 之間。 從目前空中豪宅項目戶型面積分布來看， 空中豪宅戶型主要集中在 “ 141－ 200 ㎡ ” 之 間，累計占了近 6成左右的比重，其中 “ 141 － 160 ㎡ ” 和 “ 161－ 180 ㎡ ” 之間的戶型 各占 24％的比重。同時，面積在 “ 250 ㎡ ” 以上的超大戶型僅占了 17%的比例，主要集中 在紫檀和龍湖世紀景峰項目，其戶型面積全部 為 280平方米以上的戶型配置。 現(xiàn)有空中豪宅梯戶型結構以 “ 平層結構 ” 為主。同時戶型設計更講究功能分區(qū)及功能擴展。 現(xiàn)有的空中豪宅項目中，戶型結構以 “ 平層結構 ” 為主，占了 81%的絕對比重；躍層式結構的戶型配比僅占了 4%的小比例，主要分布在建筑的頂層或底層。同時，四海逸家項目采用了 “ 局部復式 ” 結構，使用空間得到擴展。 雖然戶型以 “ 平層結構 ” 為主，但在產品上更加講究內部功能分區(qū)的合理性，大部分戶型設計了雙入戶、主人臥室功能擴展、工人起居活動區(qū)與主人活動區(qū)完全獨立等，有效避免了工人活動對主人生活的干擾。 豪宅電梯戶型面積分布24% 24%14%21%6%10%1%0%5%10%15%20%25%30%140160㎡ 161180㎡ 181200㎡ 201250㎡ 251300㎡ 301400㎡ 4 0 1 ㎡以上電梯豪宅戶型結構分布平層81%躍層4%復式15%成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 現(xiàn)有空中豪宅的銷售價格主要集中在 “ 5000— 12000元／㎡ ” 之間，項目整體銷售率偏低。 從目前空中豪宅的銷售價格分布來看，空中豪宅的銷售價格集中在 “ 5000－ 12000元 /㎡ ” 之間（清水房）。其中城區(qū)項目銷售均價在 9300元 /㎡ 左右（依云府項目拿地時間早，土地成本低）。高新區(qū)內空中豪宅整體銷售均價 9150元 /㎡ 左右，其中紫檀項目銷售均價最高，達 12000元 /㎡ ；龍湖世紀景峰目前延期未開盤，仍為開發(fā)商公布價格。華陽區(qū)域的空中豪宅整體銷售均價約在 5700元 /㎡ 左右。 從項目銷售進度上看，空中豪宅項目整體銷售并不理想，除城區(qū)的時代豪庭項目開盤時間早和采取聯(lián)合代理手段使項目銷售近 90%以外，其他豪宅項目的銷售進度均在 30%以內，整體銷售情況不理想。這說明目前內地的空中豪宅的市場認可度還需要進一步培育。 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 “ 豪華會所 ” 、 “ 入戶大堂 ” 、 “ 景觀資源 ” 等是現(xiàn)有空中豪宅最主要的共同特征。 從目前空中豪宅配套設施來看， “ 豪華會所 ” 、 “ 入戶大堂 ” 、 “ 景觀資源 ” 等是現(xiàn)有空中豪宅最主要的共同配套。所有項目均在項目的會所、入戶大堂等公共部分投入了大量資金進行豪華設計，其中時代晶科、依云府等豪宅項目規(guī)劃了三個豪華會所；而紫檀項目則在每單元規(guī)劃設計了雙入戶大堂，并規(guī)劃了獨立的休閑廳。對于空中豪宅項目而言，會所及入戶大堂的檔次成為了項目檔次的代言。 在項目的景觀環(huán)境打造上，由于大部分項目外部自然景觀資源缺失，因此各項目充分利用地塊的地形地貌，精細規(guī)劃，最大限度地利用地塊進行小區(qū)中庭園林景觀的打造，營造最佳的小區(qū)園林景觀環(huán)境。現(xiàn)有的空中豪宅中，除依云府、世紀景峰、河畔新世界及南湖國際等項目有良好的外部自然景觀外，其他項目的外部景觀環(huán)境則更多地依賴于市政配套景觀。 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 城南新城城市建設的日益完善，大批實力企業(yè)紛紛入駐，為區(qū)域提供了大量高收入群體，進一步增強