【正文】 上海市高檔物業(yè)市場(chǎng)專題研究報(bào)告目 錄壹、 2003年一季度上海房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)一、土地市場(chǎng)二、開(kāi)發(fā)投資三、開(kāi)發(fā)規(guī)模四、商品房市場(chǎng)五、住宅銷售市場(chǎng)六、在建住宅基地的情況分析七、2003年一季度各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售個(gè)案數(shù)量分布貳、高檔物業(yè)宏觀市場(chǎng)簡(jiǎn)析叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場(chǎng)分析肆、綜 述一、未來(lái)高檔物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展綜述二、2003年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述伍、各區(qū)最新重點(diǎn)個(gè)案分析陸、市場(chǎng)研究部下一步工作重點(diǎn)附：最新典型個(gè)案市場(chǎng)快訊壹、2003年一季度上海房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)2003年一季度，上海住宅建設(shè)仍然保持著高位運(yùn)行，無(wú)論投資、開(kāi)發(fā)規(guī)模還是市場(chǎng)銷售，都呈健康增長(zhǎng)趨勢(shì)。一、土地市場(chǎng)2003年13月，上海市出讓新增經(jīng)營(yíng)性用地44幅，。在所有新增性用地出讓中，住宅項(xiàng)目用地占90%，依然為土地市場(chǎng)交易大戶，相反，商業(yè)用房土地市場(chǎng)則顯無(wú)力，%。具體分析各地塊出讓歸屬，主要分布在寶山、浦東、閔行等九個(gè)行政區(qū)，其中寶山區(qū)出讓土地面積為各區(qū)之最，占到全市總量近四分之一，浦東屈居老二，同樣為8幅地塊，出讓土地面積為31萬(wàn)平方米，閔行則位居老三。出讓新增性用地中，招投標(biāo)用地25幅，占地面積160萬(wàn)平方米，可建面積188萬(wàn)平方米，低于總體水平，招投標(biāo)項(xiàng)目用地大多處于城市外圍區(qū)域，總體地價(jià)水平較低，25幅地塊的成交均價(jià)為1012元/平方米土地。二、開(kāi)發(fā)投資，%，%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到30%。，%，%。三、開(kāi)發(fā)規(guī)模由于去年住宅建設(shè)規(guī)模達(dá)到歷史最高水平，結(jié)轉(zhuǎn)至今年的施工面積較大，同時(shí)新開(kāi)工規(guī)模仍持續(xù)增長(zhǎng)，從而施工面積與竣工面積均比去年同期有大幅增長(zhǎng)，一季度住宅的建設(shè)規(guī)模處于歷史較高水平。 ，%；，%。，%。 新開(kāi)工面積最大的區(qū)依次為：浦東、寶山、松江，其中浦東的新開(kāi)工量幾乎占了全市新開(kāi)工總量的一半。四、商品房市場(chǎng)　　有資料顯示，至2003年2月底，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售發(fā)證數(shù)205份，基本與去年同期持平，其中，，顯示出2個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售的一重一輕。具體分析批準(zhǔn)預(yù)售分區(qū)情況，12月共批準(zhǔn)9個(gè)行政區(qū)205個(gè)項(xiàng)目，其中以浦東63個(gè)項(xiàng)目，黃浦區(qū)于年初批準(zhǔn)預(yù)售。 　　全市商品房預(yù)售登記面積621萬(wàn)平方米，成交總額219億元，成交金額202億元，%%。12月，全市商品住宅成交均價(jià)為5120元/平方米，套均總價(jià)65萬(wàn)元/套，占全市商品房成交額92%。浦東、閔行、普陀三區(qū)成交額分列全市前三，占總成交額的46%。 增量房購(gòu)房購(gòu)買對(duì)象分析，2003年12月商品住宅預(yù)售登記中，%,%,%。五、住宅銷售市場(chǎng)第一季度上海住宅消費(fèi)市場(chǎng)仍然保持著上升的銷售勢(shì)頭，銷售量與價(jià)格保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，新建商品房與存量房齊頭并進(jìn)。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市商品房登記預(yù)售面積621萬(wàn)平方米，%，其中住宅590萬(wàn)平方米，%；存量房銷售面積471萬(wàn)平方米， %，其中住宅373萬(wàn)平方米，%。六、在建住宅基地的情況分析住宅建設(shè)的地域分布一季度共有1129塊在建住宅基地，平均建設(shè)規(guī)模為4萬(wàn)平方米。其中，內(nèi)環(huán)線內(nèi)325塊，內(nèi)、外環(huán)線間440塊，；外環(huán)線外364塊。 一季度，外環(huán)線外的住宅新開(kāi)工面積有較大幅度增長(zhǎng)，比去年同期提高8個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，內(nèi)環(huán)線內(nèi)由于舊改速度放慢，新開(kāi)工規(guī)模比去年同期減少7個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)、外環(huán)線間的住宅面積比例平穩(wěn)，保持在40%左右。住宅建設(shè)地域分布情況表（%）內(nèi)環(huán)線內(nèi)內(nèi)外環(huán)線之間外環(huán)線外施工面積334423竣工面積234829新開(kāi)工面積314029價(jià)格分布至3月底，從全市在建住宅基地的價(jià)格分布情況看，中高價(jià)位以及高價(jià)位在建住宅的比例增高，均價(jià)在5000元以上的項(xiàng)目占了總數(shù)的45%，而3000元以下的項(xiàng)目基本在外環(huán)線外。具體分布為： 面積（萬(wàn)平方米）比例%合計(jì)1003000以下30005000500070007000以上層數(shù)分布從層數(shù)分布來(lái)看，多層住宅占總量的比例繼續(xù)減小，占38%；高層住宅占總量的62%，其中15層以上的占總量的38%。 ，%，其中，占別墅總量的55%，占別墅總量的45%。別墅建設(shè)規(guī)模最大的五個(gè)區(qū)分別是閔行（）、松江（）、南匯（）、浦東（）和青浦（），這五個(gè)區(qū)的別墅建設(shè)占總量的82%。戶型面積分布情況從戶型來(lái)看，主流房型還是二房和三房，%，一房、%、%、%。平均單套面積為120平方米七、2003年一季度各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售個(gè)案數(shù)量分布（備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于上海市住宅發(fā)展局、上海房屋土地資源管理局）貳、高檔物業(yè)宏觀市場(chǎng)簡(jiǎn)析根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的慣例，每平方米價(jià)位在7000元以上的摟盤歸入高檔摟盤；每平方米價(jià)位在3000美金以上的物業(yè)則被定位于高檔市場(chǎng)。據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2002全年上海單價(jià)在7000元以上的摟盤已超過(guò)全市開(kāi)發(fā)總量的35％。 一、 高檔物業(yè)市場(chǎng)回顧4 高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)因外圍經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素影響，在2003年的第一季度外籍人員繼續(xù)受跨國(guó)公司總部的成本控制和預(yù)算削減所影響，需要從價(jià)格相對(duì)昂貴的別墅繼續(xù)轉(zhuǎn)移到較便宜的高檔公寓而削減本身的開(kāi)支。因此，別墅的平均租金繼續(xù)向下微調(diào)，而高檔公寓得益于吸納了原先高端租賃市場(chǎng)的需求量，其平均租金繼續(xù)有所上漲。雖然有外籍人員為了節(jié)省開(kāi)支而遷出本來(lái)的家園，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目增長(zhǎng)填補(bǔ)了部分空缺。因此，別墅市場(chǎng)的平均入住率基本變化不大，%。與別墅市場(chǎng)一樣，服務(wù)式公寓在本季度表現(xiàn)平穩(wěn)，平均入住率基本上與上季持平，%，與上季比較。高檔公寓市場(chǎng)表現(xiàn)頗為活躍，平均出租率出現(xiàn)較大漲幅，%攀升至 %。4 供應(yīng)、需求和租金（2003年第一季高檔住宅租賃市場(chǎng)最新項(xiàng)目狀況）項(xiàng)目名稱88 新天地嘉豪苑碧云鉆石酒店公寓羅山綠洲別墅區(qū)域盧灣徐匯浦東浦東地址黃陂南路 380號(hào)興國(guó)路 228號(hào)碧云路1168號(hào)康橋路1801號(hào)類型服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓別墅套數(shù)533028050套房面積(平方米)508912029098249221406入伙日期需求租金價(jià)格3,5005,0002,4008,0001,6804,180380070004 高檔物業(yè)銷售市場(chǎng)據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2002年全年上海商品住宅成交量創(chuàng)歷史記錄。已登記商品住宅預(yù)售面積達(dá)到2,587萬(wàn)平方米，％。同時(shí)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積亦達(dá)到2,476萬(wàn)平方米，同比增加64％。供需比為1:，市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)。上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需量的大幅增加，預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。2003年一季度推出的高檔住宅主要集中在黃浦及靜安兩區(qū)。與上季度相比，浦東新區(qū)的上市量明顯下降。從上市樓盤數(shù)量來(lái)看，本季度新推的12個(gè)樓盤中，4個(gè)位于黃浦區(qū)；3個(gè)位于靜安區(qū)，其余分布在長(zhǎng)寧、盧灣、浦東、徐匯。1）價(jià)格分析 2003年一季度新推出高檔住宅的價(jià)格以700010000元/平方米為主導(dǎo)，約占總推出量的75％。而歷史數(shù)據(jù)亦顯示此一價(jià)位為高檔住宅市場(chǎng)中供應(yīng)比例最大的部分，并成為競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的細(xì)分市場(chǎng)。1000015000元/％。而單價(jià)大于15000元/%，相對(duì)較少。本季度新推高檔住宅價(jià)格分布狀況與上季度基本相同。 歷史數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格在700010000元/平方米的住宅為高檔住宅中所占比例最大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的細(xì)分市場(chǎng)。2）需求分析 根據(jù)“上海市房地產(chǎn)交易中心”4年來(lái)收集共45000余份購(gòu)房者需求調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)顯示，潛在購(gòu)房者在選擇房型種類方面有所變化。由于價(jià)格整體上升導(dǎo)致二房型住宅的客戶比例有所增加，亦分流了部分原本計(jì)劃購(gòu)買三房型住宅的客戶。另外大量小戶型單身公寓的上市使一房的客戶需求得到有效釋放。2000－2002年高檔物業(yè)價(jià)格走勢(shì)圖 3）市政建設(shè)支持上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)中唯一的“金環(huán)”將于明年底成型。這道“金環(huán)”的東半環(huán)――全長(zhǎng)22公里的軌道交通4號(hào)線（明珠線二期）目前正在加緊建設(shè)，計(jì)劃于2004年底基本建成，2005年實(shí)現(xiàn)試通車，它將與已建成的軌道交通1號(hào)線、2號(hào)線和3號(hào)線（明珠線一期）接軌，形成“申”字形軌道交通網(wǎng)絡(luò)的基本骨架，發(fā)揮最大的運(yùn)輸效率。屆時(shí)必將進(jìn)一步帶動(dòng)軌道周邊商品住宅價(jià)格的升高。二、未來(lái)高檔住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)2002年至今影響樓市的利好消息接踵而至：浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)；外灘一體化開(kāi)發(fā)和小陸家嘴新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)啟動(dòng)；銀行再度降低存貸款利率；貨幣化分房由政策階段轉(zhuǎn)入加速推進(jìn)階段；住房拆遷安置補(bǔ)貼新規(guī)定出臺(tái)；房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低等舉措，為今年的上海樓市持續(xù)走好奠定了基調(diào)。4 高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)預(yù)測(cè)在未來(lái)的一至三年的時(shí)間內(nèi)，上海將有一批高品質(zhì)的別墅、服務(wù)式公寓和高檔公寓竣工并投入市場(chǎng)，此外，外籍人員的住房津貼繼續(xù)向下調(diào)整，這將會(huì)對(duì)最高端的別墅和服務(wù)式公寓租金造成一定壓力，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目的增長(zhǎng)可望緩和部分壓力。另外，由于高檔公寓為豪華住宅租賃市場(chǎng)的末端，租金較其他兩類型物業(yè)便宜，將會(huì)更受外籍人士的歡迎，入住率和租金可望穩(wěn)定上升。4 高檔物業(yè)銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)由于本市市政基礎(chǔ)設(shè)施及新一輪舊城改造力度的加大，市場(chǎng)部預(yù)計(jì)，未來(lái)三至五年內(nèi)高端住宅供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)量增幅明顯，同品質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，而未來(lái)的高端住宅需求市場(chǎng)亦由于境內(nèi)外客戶的實(shí)際需求使市場(chǎng)容量日益增加，所以，預(yù)計(jì)總體高端住宅市場(chǎng)近期將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，商品住宅的價(jià)格亦將趨于平穩(wěn)。但是，本年度全球經(jīng)濟(jì)受到如伊拉克戰(zhàn)事以及“非典型肺炎”疾病等的影響，將很有可能令到外國(guó)投資者縮減投資，對(duì)上海高檔物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的負(fù)面影響和利潤(rùn)沖擊。1） 區(qū)域分布特征分析全市高檔住宅供應(yīng)量相對(duì)集中，從1999年至今各區(qū)域高檔住宅累計(jì)供應(yīng)量來(lái)看，主要集中在浦東、徐匯和長(zhǎng)寧三個(gè)區(qū)域，占到全市高檔住宅累計(jì)總量的67％。2003年1季度的新盤主要集中在靜安、長(zhǎng)寧兩區(qū)，盧灣和黃浦也有一定供應(yīng)量。受新一輪舊區(qū)改造啟動(dòng)和浦江兩岸規(guī)劃實(shí)施的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)高檔住宅的開(kāi)發(fā)將主要集中在黃浦、靜安、長(zhǎng)寧、盧灣等改造力度較大的區(qū)域，而沿江沿河等具獨(dú)特景觀資源的區(qū)域，例如黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為高檔住宅的主要集中區(qū)。2）價(jià)格分布結(jié)構(gòu)分析均價(jià)7000—10000元／平方米的物業(yè)供應(yīng)占高檔住宅市場(chǎng)主流，但其比例逐年減少。均價(jià)在15000元／平方米以上的高檔住宅比例在2000年有較大幅度上升，于2001年這個(gè)比例穩(wěn)定在11％左右。2003年1季度，均價(jià)在15000元／平方米以上高檔住宅推量有非常明顯的增長(zhǎng)，究其原因主要為世茂濱江花園二期和仁恒濱江花園三期新推量較大而帶動(dòng)其比例迅速上揚(yáng)。比例結(jié)構(gòu)的增加也提升了該季度新推物業(yè)的均價(jià)，上升為11470元／平方米。3）未來(lái)潛在供應(yīng)地塊分析并結(jié)合現(xiàn)有大規(guī)模高檔新盤的后續(xù)推量來(lái)看，未來(lái)均價(jià)7000—10000元／平方米的物業(yè)仍是主流供應(yīng)產(chǎn)品，但15000元／平方米以上的物業(yè)推量有一定增長(zhǎng)。高檔住宅市場(chǎng)不僅總量放大，且其所占市場(chǎng)份額也保持了同步的快速增長(zhǎng)，從1999年的上漲至2002年底。從2003年初國(guó)家對(duì)高檔物業(yè)市場(chǎng)政策一系列的調(diào)控手段的出臺(tái)，預(yù)計(jì)今年高檔住宅上市面積將在2002年的基礎(chǔ)上會(huì)有小面積的放量，申城高端住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。附表1：高檔客源購(gòu)買特性分析：影響因素影響程度對(duì)價(jià)格的敏感程度較高對(duì)生活品質(zhì)的要求高對(duì)社區(qū)規(guī)劃和環(huán)境的要求高對(duì)建筑質(zhì)量和外裝修檔次的要求高對(duì)公共交通的依賴性一般對(duì)道路的要求極高對(duì)休閑空間和綠化景觀的要求高對(duì)會(huì)所設(shè)施的要求高對(duì)容積率和覆蓋率的要求高對(duì)周邊生活配套設(shè)施的要求一般對(duì)物業(yè)管理的要求高叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場(chǎng)分析為配合本專題報(bào)告的市場(chǎng)研究，針對(duì)目前上海市中心城區(qū)在售的(包括2002年開(kāi)盤銷售，及部分的2003年一季度開(kāi)盤銷售的產(chǎn)品)萬(wàn)元左右的區(qū)域代表性個(gè)案做了一個(gè)較為詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，并從幾個(gè)方面綜合分析，以求能更確實(shí)地把握高檔物業(yè)市場(chǎng)的整體動(dòng)態(tài)。 一、徐匯區(qū)2003年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價(jià)位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分區(qū)域，2003年1－3月徐匯區(qū)銷售的樓盤均為上一年度的后續(xù)，未發(fā)現(xiàn)有新地塊、新上市產(chǎn)品，土地資源的缺乏將會(huì)在很大程度影響區(qū)域內(nèi)高檔物業(yè)的上市供應(yīng)量。本報(bào)告對(duì)目前徐匯區(qū)在售的較有代表性的五個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查，分別是“東方曼哈頓”（尚東區(qū)）、“兆豐帝景苑”、“尊園”、“天際花園”（三期）、“陽(yáng)光巴黎”。產(chǎn)品形態(tài)：案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃天際花園（三期）二幢30層的高層二梯三戶陽(yáng)光巴黎（一期）三幢18層高層二梯三戶兆豐帝景苑五幢25層高層二梯二戶，二梯三戶，三梯二戶，二梯五戶、六戶東方曼哈頓尚東區(qū)7幢7層的多層，二幢16層的小高層多層一梯兩戶（電梯）,高層二梯三戶尊園28－33層的高層一幢三梯六戶，二幢二梯四戶說(shuō)明：l 從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，除了“東方曼哈頓”規(guī)劃有7層的電梯多層和16層小高層外，其余個(gè)案的產(chǎn)品形態(tài)無(wú)一例外都是高層，其中最高的達(dá)到了33層，可見(jiàn)對(duì)于高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)高層屬于最主要的產(chǎn)品形態(tài)。寸土寸金的地段優(yōu)勢(shì)表露無(wú)疑。l 從上表可以看出，本區(qū)高檔物業(yè)的樓層規(guī)劃主要以二梯三戶的規(guī)劃為主，但也