【正文】 進(jìn)入室內(nèi)能使主人有成就感、 滿足感?；旧纤械?TOWN HOUSE都有私家花園，一般面積在 20～ 50平方米，唯一沒(méi)有私家花園的例外是君臨天下花園。 隨著市場(chǎng)的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)于建筑風(fēng)格的喜好也發(fā)生著變化，建筑風(fēng)格的采用應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和消費(fèi)者的喜好，及區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r。 上海的 TOWN HOUSE 風(fēng)格式樣可謂百花齊放，早期出現(xiàn)的 TOWN HOUSE 以 英式、歐式 為主，如錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣等。 小區(qū)景觀應(yīng)與小區(qū)的風(fēng)格特點(diǎn)對(duì)應(yīng)，使建筑與環(huán)境達(dá)到相互融合。 寬敞性 ：車道的寬敞，將使駕駛者駕輕就熟。從市場(chǎng)發(fā)展看，早期的 TOWN HOUSE 一般以多聯(lián)體為主，且平行布置，顯得較呆板；隨著市場(chǎng)的發(fā)展，及消費(fèi)者的要求提高，十幾聯(lián)排的建筑基本沒(méi)有了，一般以四、六聯(lián)體為主，再配以二、三聯(lián)體，建筑布局根據(jù)空間布局，靈活變化，錯(cuò)落有致。此空間的存在是 TOWN HOUSE 與公寓的根本區(qū)別。這四層空間形成了由外向內(nèi)，由動(dòng) 向靜，由公共性向私密性逐漸過(guò)渡的空間組合。 另外市場(chǎng)上還有一種疊加式的 TOWN HOUSE，如金斯花園、湯臣豪園中的 TOWN HOUSE，一個(gè)單元上、下兩戶。 混聯(lián)體別墅小區(qū)指小區(qū)內(nèi)除了有 TOWN HOUSE 外還有公寓、單體別墅的小區(qū)。目前該類 TOWN HOUSE 也占有一定比例 ，如湯臣豪園、淺水灣花園、西郊寶成花 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 33 頁(yè) 共 39 頁(yè) 園、海上花園、靜安南草坪、新?？道锏?。該類TOWN HOUSE 目前最多，如櫻園、君臨天下、水仙苑、圣陶沙、悅景苑、康橋半島、經(jīng)典花園、東方豐甸苑、陽(yáng)光歐洲城等。在上海該類 TOWN HOUSE 占一定比例，較有代表性的有錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣花園、半島花園、新上海弄里人家等，主要集中在松江別墅區(qū)及九亭附近和寶山區(qū)域。一般還要求距區(qū)級(jí)的商業(yè)中心不能太遠(yuǎn)，約 23 公里，這樣可以共享區(qū)域的中大型生活服務(wù)設(shè)施。同時(shí)旁邊的公共交通較少，家庭人口較多，進(jìn)出不便，一般還要求配有小區(qū)巴士，連接主要公共交通和和附近的商業(yè)中心。 TOWN HOUSE 基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對(duì)市區(qū)要低的多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出使建筑成本大大降低，目前 TOWN HOUSE 的占 地規(guī)模一般都在 10 萬(wàn)平方米以上，規(guī)?；漠a(chǎn)出一方面使價(jià)格變的使購(gòu)房者能夠接受，更容易在交通配套，生活設(shè)施方面形成規(guī)?；?，真正形成適合居住的高尚生活區(qū)。 １、 首次置業(yè)者： 價(jià)格、房型、小區(qū)環(huán)境是最為重要的因素。長(zhǎng)時(shí)間的都市生活，對(duì)于這些追求自由空間，追求田園生活回歸自然的外企白領(lǐng)、科研、文藝工作者來(lái)說(shuō)， TOWN HOUSE 優(yōu)美的環(huán)境，寬敞的空間，舒適的生活，是最大的誘惑。 追求文化的內(nèi)涵。 ６、 文學(xué)、藝術(shù)、技術(shù)工作人員。 ２、 外資企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 29 頁(yè) 共 39 頁(yè) 4） 年齡多數(shù)在 30—— 50 歲之間，現(xiàn)在至少有一套住房，可能以換房為目等。 （一） TOWN HOUSE 消費(fèi)者主要特征： 1） 有一定數(shù)額的可支配資產(chǎn)，家庭有 12 部車。 四、 TOWN HOUSE 消費(fèi)者特征分析 TOWN HOUSE 是為中產(chǎn)階級(jí)度身打造的住宅 中產(chǎn)階級(jí)，一個(gè)充滿理想，充滿抱負(fù)的群體，他們希望擁有一種高品質(zhì)， 離塵不離城的生活。小區(qū)規(guī)劃上，因地制 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁(yè) 共 39 頁(yè) 宜，錯(cuò)落有致，景觀與建筑自然融合；大多采用現(xiàn)代主義或中式的立面風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快，一幢的 戶數(shù)減少，即使是多聯(lián)的排房也多加變化，較靈活。 ，總價(jià)達(dá) 200～ 270 萬(wàn)，屬高檔豪華 TOWN HOUSE。房型設(shè)計(jì)有特色， 5 層生活空間，即地下層、一層、 夾層、二層、三層。 小區(qū)占地 7 萬(wàn)平方米，建造 183 套西班牙式、北歐式、英國(guó)式 4 聯(lián)體 TOWN HOUSE。 均價(jià)為 3400 元 /m178。面積分布適中， 180～ 280 平方米，主力面積 200 平方米 左右。采用美式現(xiàn)代風(fēng)格，布局錯(cuò)落有致。房型設(shè)計(jì)有特色，進(jìn)戶門為雙開(kāi)母子門，大面積落地窗，轉(zhuǎn)角窗，二層兩間臥室朝南；頂層主臥設(shè)置陽(yáng)光透天排窗。大量運(yùn)用水景，戶戶門前清水河。贈(zèng)送半地下室，二層有兩間臥室朝南，衛(wèi)生間干濕分離，部分房型夾層廚房朝南設(shè)置。出行靠社區(qū)巴士和自備車。因而該時(shí)期出現(xiàn)的 TOWN HOUSE 項(xiàng)目銷售狀況良好。其次為浦東、長(zhǎng)寧。 ５、ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ市場(chǎng)發(fā)展階段特征： 該階段時(shí)期是上海 TOWN HOUSE 發(fā)展最快的時(shí)期，新出現(xiàn)的 TOWN HOUSE 項(xiàng)目達(dá)二十余個(gè)，并且大部分在這兩年內(nèi)，連續(xù)開(kāi)發(fā)，每開(kāi)發(fā)一期，在各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)部都有較大的改善，使 TOWN HOUSE 日趨完善，體現(xiàn) TOWN HOUSE 的精髓。 2． 由于受地段及容積率的限制，該區(qū)域的 TOWN HOUSE 一般價(jià)位較高，在100 萬(wàn)以上，屬豪華型 TOWN HOUSE，而且多為公寓、 TOWN HOUSE 并存的形式。 單套總價(jià)為 170~210 萬(wàn)，屬中高檔豪華型 TOWN HOUSE，消化速度較慢。景觀規(guī)劃以綠地為主，設(shè)有中央綠地，小區(qū)進(jìn)門處有噴泉及柱廊。 ３、市區(qū)板塊 項(xiàng)目名稱 西郊寶成花園 南草坪花園 項(xiàng)目概要 地址 金浜路 100 號(hào) 泰興路 685689 號(hào) 投資興建 上海明申企業(yè)發(fā)展公司 上海眾立房產(chǎn) 物業(yè)公司 明申物業(yè) 開(kāi)盤日期 9811（一期） 20009（二期） 998 交房日期 9912（一期） 200110（二期） 0012 開(kāi)發(fā)概要 占地面積 58911M2 萬(wàn) 建筑面積 萬(wàn) 容積率 總戶數(shù) 105（聯(lián)）； 126（復(fù)式） 33（聯(lián)） 間距 1520 米 綠化 率 47% 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)風(fēng)格 新古典 景觀設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 棟戶數(shù) 11 2 主力房型 4DLK+閣樓 3DLK 主力面積 225243 187/250 層數(shù) 3+閣樓 3 層高 米（客廳） 3 米 面寬 米 花園面積 30 露臺(tái)面積 10 車庫(kù) 室內(nèi) 室內(nèi) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁(yè) 共 39 頁(yè) 外立面 面磚 +涂料 彩色面磚 銷售情況 單價(jià)范圍 1068611893 （ 一 期 ）；75009000（二期） 970012500 均價(jià) 10000 總價(jià)范圍 143330 萬(wàn) 181320 萬(wàn) 主力總價(jià) 170210 萬(wàn) 200300 萬(wàn) 銷售率 100%（一期） 50%（二期） 97% 西效寶成花園： 位于虹橋別墅區(qū)，周圍有綠谷別墅、新律別墅、龍柏山莊、滿庭芳花園等高檔外銷別墅。銷售狀況良好。建筑設(shè)計(jì)非常有特色，建造現(xiàn)代風(fēng)格的疊加式雙拼聯(lián)體別墅，帶電梯，三面采光，立面新穎，線條簡(jiǎn)潔，整棟建筑充滿張力，極具通透感和現(xiàn)代感。每戶底層均有室內(nèi)車庫(kù)和儲(chǔ)藏室 ；大戶型（ 182 m2），客廳面寬 米，且挑高；客、餐廳 43 m2，寬敞氣派；房間數(shù)較少，以三房為主，露臺(tái)均朝北；凸窗、落地窗采光好。 該項(xiàng)目規(guī)模較小，規(guī)劃一般。銷售狀況良好。小區(qū)設(shè)俱樂(lè)部、商場(chǎng)，九年制學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等。 單套總價(jià)為 55~80 萬(wàn)，屬中價(jià)位 TOWN HOUSE，由于小區(qū)特點(diǎn)及營(yíng)銷推廣等原因，銷售狀況一般。周邊規(guī)劃差，以低檔住宅及農(nóng)宅為主，配套設(shè)施少，無(wú)大型商場(chǎng)和娛樂(lè)設(shè)施，附近有民辦建橋大學(xué)。小區(qū)有俱樂(lè)部、 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁(yè) 共 39 頁(yè) 網(wǎng)球場(chǎng)、衛(wèi)星電視。 純 TOWN HOUSE 住宅小區(qū)和以 TOWN HOUSE 為主的住宅小區(qū)、以 TOWN HOUSE為輔的住宅小區(qū)全面發(fā)展。但大部分 TOWN HOUSE 對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施要求較高，一般設(shè)會(huì)所，并因檔次不同，對(duì)配套要求有所不同。 東苑半島 位于顧戴路，是以小高層為主的樓盤，一期只有三聯(lián)體 TOWN HOUSE 三幢共九套，面積在 270 平方米以上，價(jià)格在 4000 元 /平方米以上，每套總價(jià) 88 萬(wàn)元 —— 96萬(wàn)元。設(shè)有 3124 平方米的會(huì)所，規(guī)劃設(shè)便利店，圖書館，韻律教室，音響室，家庭影院，室內(nèi)游泳池，溫水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐廳等 。 當(dāng)代藝墅 位于莘莊地鐵以北 公里的顧戴路外環(huán)線附近，周邊基本無(wú)配套，交通便捷。小區(qū)是獨(dú)立別墅和TOWN HOUSE 并存的小區(qū)，獨(dú)立別墅 138 套， TOWN HOUSE108 套。戶型面積適中，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，三層加室外車位，房型設(shè)計(jì)合理，餐客廳雙開(kāi)間布置，面寬 米，大面積落地低窗及凸窗，臥室均 朝南布置。由于受地段位置及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，銷售狀況一般。 A、 B 兩種房型， A 型送室內(nèi)車庫(kù)，客廳挑 高，面寬 6—— 米，二層南向布置兩個(gè)房間，三樓為主臥室。 小區(qū)利用自然條件 — 三面環(huán)河 — 造景，設(shè)有中央花園，組團(tuán)綠化較少，景觀設(shè)計(jì)一般。 面積適中，房型設(shè)計(jì)合理。圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖ? 由受規(guī)模及地段位置的影響，單價(jià)達(dá) 4000—— 5000/平方米，每套約 100 萬(wàn)元左右，屬中上價(jià)位，相對(duì)較高，消化速度較慢。 10000平方米中式園林風(fēng)格中央花園，組團(tuán)綠化少，綠化率低，景觀設(shè)計(jì)與別墅區(qū)品質(zhì)不符。 君臨天下總價(jià)為６８萬(wàn)－１３０萬(wàn)，也屬中價(jià)位聯(lián)體別墅，銷售狀況良好。配套設(shè)施設(shè)有俱樂(lè)部，游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等。櫻園屬中價(jià)位 聯(lián)體別墅。另外花園和露臺(tái)都較小。 小區(qū)規(guī)模較大，分四期開(kāi)發(fā)，小區(qū)規(guī)劃較有特色，為四、六、八聯(lián)體的純聯(lián)體別墅小區(qū)。 （二） 上海 TOWN HOUSE 發(fā)展階段市場(chǎng)狀況 進(jìn)入 1999 年， TOWN HOUSE 取得了飛速的發(fā)展。同時(shí)在窗、門、樓梯、衛(wèi)生間、露臺(tái)等細(xì)節(jié)處理上表現(xiàn)的較粗。大多為露天式車位。面積在 180 平方米以下，單套總價(jià) 50 萬(wàn)元以下，屬經(jīng)濟(jì)型別墅，即便是金斯花園的總價(jià)在 90—— 160 萬(wàn)元，對(duì)于其他地段位置而言，價(jià)位并不算高。伊沙仕花園，喬愛(ài)別墅，同潤(rùn)家園為單體和聯(lián)體的混和小區(qū)，這兩混和小區(qū)，并不以 TOWN HOUSE 為主體， TOWN HOUSE 只是起點(diǎn)綴作用。采用英式古典風(fēng)格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。小區(qū)另有俱樂(lè)部、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市、餐廳、便利店等。小區(qū)占地 10 萬(wàn)平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較高，但基本為草坪。室外車庫(kù)，外立面一般，房型不大 140—— 170 平方米。 雅閣花園 也是上海較早開(kāi)發(fā)的 TOWNHOUSE 小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。車位 為露天車位，在房子的前面。 小區(qū)規(guī)模很大，占地 80 萬(wàn)平方米，分期開(kāi)發(fā)，以多聯(lián)體為主。雅閣花園、雅仕軒、錦秋加州花園、虹橋金斯花園內(nèi)TOWN HOUSE 相對(duì)較多 ,較具有代表性。消費(fèi)者對(duì)于 TOWN HOUSE 的了解和認(rèn)識(shí)很淺，廣大消費(fèi)者還沒(méi)有認(rèn)同和接受這種較新型住宅。專家分析，目前上海別墅市場(chǎng)尚未供求平衡，生活類別墅仍是發(fā)展方向，在未來(lái)幾年中，中價(jià)別墅市場(chǎng)前景看好。其中標(biāo)志性樓盤君臨天下花園開(kāi)盤三個(gè)多月即列上海市銷售第十名，一期銷售達(dá) 95％，今年又分別榮獲上海 2000 最佳房型獲獎(jiǎng)最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎(jiǎng)。 時(shí)下，受到滬人青睞的還有純休閑型的聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀的個(gè)性氛圍，如 位于杭州灣北岸市級(jí)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的金海灣聯(lián)體、休閑別墅，南望千里碧海、西臨世紀(jì)森林，毗鄰海鮮一條街，對(duì)抱有“市區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投 資置業(yè)理想的年輕一族極有吸引力，一期房一銷而空。有陽(yáng) 光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型項(xiàng)目康橋半島等。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達(dá)的莘莊 周圍聯(lián)排別墅樓盤相對(duì)集中，并形成高尚住宅氛圍，對(duì)上海人頗有吸引力。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比價(jià)格差別不大，所以市場(chǎng)成交活躍。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有 20 年代淮海中路的尚賢坊等。 上個(gè)世紀(jì)初 TOWNHOUSE 是上海典型的名居 19 世紀(jì)念年代起，隨時(shí)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi)，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫(kù)門建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外