【正文】 型創(chuàng)新獎(jiǎng)。 階段特征分析： 該時(shí)期出現(xiàn)的 TOWN HOUSE 項(xiàng)目不多， TOWN HOUSE 為主的項(xiàng)目只有錦秋、雅閣、雅仕軒、金斯花園。海天花園是公寓和 TOWN HOUSE 的混加小區(qū)。伊沙仕花園，喬愛(ài)別墅，同潤(rùn)家園為單體和聯(lián)體的混和小區(qū)，這兩混和小區(qū)，并不以 TOWN HOUSE 為主體， TOWN HOUSE 只是起點(diǎn)綴作用。 通過(guò)上述分析，可以看出此階段的 TOWN HOUSE 呈現(xiàn)以下特征： TOWN HOUSE 沒(méi)形成區(qū)域板塊效應(yīng)，比較分散。即便是雅閣和雅仕軒同在松閔別墅區(qū)，兩者也相隔較遠(yuǎn)。 小區(qū)定位普遍不高。面積在 180 平方米以下，單套總價(jià) 50 萬(wàn)元以下，屬經(jīng)濟(jì)型別墅，即便是金斯花園的總價(jià)在 90—— 160 萬(wàn)元，對(duì)于其他地段位置而言，價(jià)位并不算高。 小區(qū)規(guī)劃水平較低。大多 采用多聯(lián)體方式，且平行布置，前后間距小，缺少變化，較呆板?；▓@較小，只是象征性的。大多為露天式車位。 房型設(shè)計(jì)一般。由于面積設(shè)置較少，面寬不大，限制了空間布局?？蛷d相對(duì)較小，有的還沒(méi)有一般二房二廳的客廳大，基本上沒(méi)有采用挑空式的廳。同時(shí)在窗、門、樓梯、衛(wèi)生間、露臺(tái)等細(xì)節(jié)處理上表現(xiàn)的較粗。在立面風(fēng)格上，大多采用 TOWN HOUSE 早期的英式古典風(fēng)格，顯得較沉悶。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁(yè) 共 39 頁(yè) 從發(fā)展商角度進(jìn)行分析，由于以前較少接觸 TOWN HOUSE，不能領(lǐng)會(huì) TOWN HOUSE 這種住宅方式的真正內(nèi)含。 消費(fèi)者同樣對(duì) TOWN HOUSE 的了解和認(rèn)識(shí)很淺，只有少部分的人士出于各種心態(tài)購(gòu)買，此時(shí) TOWN HOUSE 并沒(méi)有被大部分的消費(fèi)者認(rèn)同和接受。 （二） 上海 TOWN HOUSE 發(fā)展階段市場(chǎng)狀況 進(jìn)入 1999 年， TOWN HOUSE 取得了飛速的發(fā)展。攖園 4 個(gè)月 200 套的火暴銷售，點(diǎn)燃了 TOWN HOUSE 迅猛發(fā)展的導(dǎo)火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽(yáng)光歐洲城、康橋半島等一大批 TOWN HOUSE 項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)者購(gòu)買 TOWN HOUSE 的熱情也被激起， TOWN HOUSE 在 1999 年下半年， 2000年上半年出 現(xiàn)了迅猛發(fā)展的現(xiàn)象。 出現(xiàn)的 TOWN HOUSE 按照區(qū)域板塊可以劃分為： 西南板塊 ：有櫻園、水仙苑、君臨天下、同潤(rùn)家園、新上海弄里人家、圣陶沙、雅閣花園、東苑半島、悅景苑、半島花園、虹山半島、當(dāng)代藝墅等 浦東版塊 ：有陽(yáng)光歐洲城、經(jīng)典花園、康橋半島、華夏金桂苑、東方豐甸園、 湯臣豪園 市區(qū)版塊： 靜安南草坪、新?？道?、西郊寶成花園、海上花園 寶山版塊： 錦秋加洲花園、華馨苑 下面就對(duì)各區(qū)域板塊及樓盤分別分析： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 39 頁(yè) １、西南版塊分析： 項(xiàng)目名稱 櫻園 君臨天下 花園 水仙苑 地址 都市路 3588 弄 銀都路 3399 號(hào) 春申路 2828 號(hào) 投資興建 丸紅株式會(huì)社 玖玖房產(chǎn) 新加坡傳慎集團(tuán) 物業(yè)公司 日本 BES 君仕物業(yè) 新加坡怡安物業(yè) 開(kāi)盤日期 一期 一期 交房日期 一期 一期 開(kāi)發(fā)概要 占地面積 22 萬(wàn) M2 16 萬(wàn) 4 萬(wàn) M2 建筑面積 19 萬(wàn) M2 13 萬(wàn) 容積率 總戶數(shù) 1000 戶 547 戶 公寓 105 戶；聯(lián)體 96 間距 1218 米 1220 米 20 米 綠化率 60% 44% 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)風(fēng)格 美式、法式、西班牙式 新式里弄 新古典 景觀設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) CITY 棟戶數(shù) 8 10 9 主力房型 四房、三房 三房 三房 主力面積 180204M2 200286M2 180、 190 層數(shù) 3+假 3 3 層高 面寬 米 .— 7 6 花園面積 1530M2 60120 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁(yè) 共 39 頁(yè) 露臺(tái)面積 15M2 1520 1520 車庫(kù) 露天 室內(nèi) 露天 外立面 高級(jí)涂料 底部毛石、上部涂料 面磚 銷售情況 單價(jià)范圍 32004000 36004800 40005200 均價(jià) 3800 4000 4500 總價(jià)范圍 6085 萬(wàn) 68130 萬(wàn) 7598 萬(wàn) 主力總價(jià) 7080 萬(wàn) 85 萬(wàn) 85 萬(wàn) 銷售率 一期 100%；二期85% 一期 100%；二期 80% 90% 櫻園 位于莘莊地鐵以南三公里 的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距滬閔路不遠(yuǎn)。出行便捷，有小區(qū)巴士、公交車、輕軌、地鐵。 小區(qū)規(guī)模較大，分四期開(kāi)發(fā)，小區(qū)規(guī)劃較有特色，為四、六、八聯(lián)體的純聯(lián)體別墅小區(qū)。外立面及風(fēng)格新穎，有美式、法式、西班牙三種風(fēng)格。櫻園的景觀設(shè)計(jì)有特色，強(qiáng)調(diào)了生態(tài)性、共享性和美觀性。 面積適中為 180250 平方米，房型設(shè)計(jì)一般，客廳不大，只有 22 平米左右，二樓、三樓設(shè)置基本一樣，各為兩個(gè)房間，三樓上還有一假層，由于做活動(dòng)室，破壞了房間的私秘性和動(dòng)靜分離的原則。另外花園和露臺(tái)都較小。 櫻園一期總價(jià)為５０ ７０萬(wàn)，四 個(gè)月２００套的銷售業(yè)績(jī)，證明了當(dāng)時(shí)定位的準(zhǔn)確。二期在房型等細(xì)部做了調(diào)整，主力總價(jià)在７０ ８０萬(wàn)左右，２０００年６月開(kāi)盤，至今銷售８５％。銷售狀況良好。櫻園屬中價(jià)位 聯(lián)體別墅。 君臨天下花園 位于莘莊地鐵以南 2 公里的銀都路、都市路路口，離櫻園不遠(yuǎn)。 小區(qū)占地１５ .８萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，以新式里弄為規(guī)劃風(fēng)格。小區(qū)中心有７０００平方米的集中綠化，每戶不設(shè)私家花園，以小區(qū)整體綠化取代。配套設(shè)施設(shè)有俱樂(lè)部，游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等。 面積為２００ ２８０平方米；房型設(shè)計(jì)新穎，有特色，一樓客廳挑空４ .１米，較氣派。餐廳位于一 、二樓的夾層，二樓有兩個(gè)房間，三樓為主臥室。全部 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁(yè) 共 39 頁(yè) 為室內(nèi)車庫(kù)，是其特長(zhǎng)。 君臨天下總價(jià)為６８萬(wàn)－１３０萬(wàn)，也屬中價(jià)位聯(lián)體別墅，銷售狀況良好。 水仙苑 位于莘莊，地鐵廣場(chǎng)以東的春申路莘奉路附近，為新申花城項(xiàng)目的一部分，可共享其配套設(shè)施。公交線路 70 735 經(jīng)過(guò)小區(qū)，有小巴士，交通便捷。 小區(qū)建有多聯(lián)體別墅 96 套，復(fù)式公寓 105 套，建筑平行布置，較呆板。 10000平方米中式園林風(fēng)格中央花園，組團(tuán)綠化少，綠化率低，景觀設(shè)計(jì)與別墅區(qū)品質(zhì)不符。 房型面積適中，為 180、 190 平方米，共三層。客廳面寬 6 米 ，設(shè)落低窗、工人房、進(jìn)入式儲(chǔ)藏室，三層主臥附主衛(wèi)和更衣室，每戶均有露臺(tái)。房型設(shè)計(jì)合理，房間數(shù)較少。 由受規(guī)模及地段位置的影響，單價(jià)達(dá) 4000—— 5000/平方米，每套約 100 萬(wàn)元左右，屬中上價(jià)位，相對(duì)較高，消化速度較慢。 項(xiàng)目名稱 圣陶沙 半島花園 新上海弄里人家 項(xiàng)目概要 地址 顧戴路 2199 弄 九亭 九亭 投資興建 上海天宸股份 久益置業(yè) 上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司 物業(yè)公司 和泰物業(yè) 上海房地產(chǎn)集團(tuán) 開(kāi)盤日期 一期 一期 交房日期 一期 期 200110 二期 開(kāi)發(fā)概要 占地面積 30 萬(wàn) 5 萬(wàn) 萬(wàn) 建筑面積 萬(wàn) 容積率 總戶數(shù) 1200 戶 150 戶 340 戶 間距 1216 米 14 米 14 米 綠化率 50% 50% 建 設(shè)計(jì)風(fēng)格 新古典 歐陸 新式里弄 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁(yè) 共 39 頁(yè) 筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 棟戶數(shù) 6 8 8 主力房型 四房 四房 四房 主力 面積 17 19 280 184190 167185 層數(shù) 3 3 層高 米 面寬 米 米 米 花園面積 40100M2 30M2 40100M2 露臺(tái)面積 18M2 20M2 1014M2 車庫(kù) 室內(nèi) /室外 室內(nèi) /室外 室外 外立面 粉紅面磚 毛石 +涂料 面磚 銷售情況 單價(jià)范圍 37004200 23502480 22502600 均價(jià) 3900 2400 2400 總價(jià)范圍 65120 萬(wàn)元 萬(wàn) 3850 萬(wàn) 主力總價(jià) 80 萬(wàn) 45 萬(wàn) 45 萬(wàn) 銷售率 二期 80% 50% 90% 圣淘沙 位于莘莊地鐵北 3 公里的顧戴路水清路交界處，北臨熱帶風(fēng)暴水上樂(lè)園，周邊無(wú)大型商配。 小區(qū)規(guī)模較大，以 TOWN HOUSE 為主，并有少量獨(dú)立別墅及小高層公寓房。其中 TOWN HOUSE 146 幢，獨(dú)立別墅 10 幢，小高層 5 幢，分三期開(kāi)發(fā)。圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖ?。設(shè)車庫(kù)或車位。景觀營(yíng)造方面強(qiáng)調(diào)親水，綠化以草坪為主，小區(qū)入口設(shè) 250 米長(zhǎng)水景。小區(qū)內(nèi)設(shè)俱樂(lè)部，室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等。 面積適中，房型設(shè)計(jì)合理?？蛷d寬敞，朝南落地窗，采光好，二層布置兩間朝南臥室，每種戶型均有朝南露臺(tái)，花園面積較大。 圣淘少花園定位在 70 萬(wàn)左右，屬中價(jià)位別墅，銷售狀況良好。 半島花園 小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，無(wú)軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車為主。 小區(qū)利用自然條件 — 三面環(huán)河 — 造景，設(shè)有中央花園，組團(tuán)綠化較少，景觀設(shè)計(jì)一般。建筑平行布置，外立面色彩風(fēng)格統(tǒng)一。小區(qū)設(shè)會(huì)所。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁(yè) 共 39 頁(yè) 面積適中，房型設(shè)計(jì)合理。 A、 B 兩種房型， A 型送室內(nèi)車庫(kù)，客廳挑 高，面寬 6—— 米，二層南向布置兩個(gè)房間，三樓為主臥室。采用凸窗和轉(zhuǎn)角窗，采光好。設(shè)有儲(chǔ)藏室，洗衣房，更衣室等功能區(qū)。 單套總價(jià)為 44—— 萬(wàn)，屬經(jīng)型別墅。由于受地段位置及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，銷售狀況一般。 新上海弄里人家 位于松江九亭，無(wú)軌道交通，出行不便。周圍地區(qū)以低檔住宅為主，規(guī)劃將在該地區(qū)建成一中檔別墅區(qū)。 小區(qū)規(guī)模較大，以新式里弄為設(shè)計(jì)風(fēng)格，綠化率 50%，景觀設(shè)計(jì)有特色。戶型面積適中，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，三層加室外車位，房型設(shè)計(jì)合理，餐客廳雙開(kāi)間布置，面寬 米，大面積落地低窗及凸窗，臥室均 朝南布置。單套總價(jià)為 38—— 50萬(wàn)，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。銷售狀況良好。 項(xiàng)目名稱 虹山半島 當(dāng)代藝墅 項(xiàng)目概要 地址 虹梅南路 2112 號(hào) 顧戴路 1801 號(hào) 投資興建 景洪房地產(chǎn)公司 上海啟耀房產(chǎn) 物業(yè)公司 港聯(lián)物業(yè) 開(kāi)盤日期 交房日期 現(xiàn)房 開(kāi)發(fā)概要 占地面積 195930M2 11 公頃 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 獨(dú)立 138；聯(lián)體 108 間距 綠化率 75% 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁(yè) 共 39 頁(yè) 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)風(fēng)格 美 式 現(xiàn)代 景觀設(shè)計(jì) 香港 LEO 建筑設(shè)計(jì) 香港 LEO 棟戶數(shù) 4 2 主力房型 三房 主力面積 206208M2 277289M2 層數(shù) 3 2 層高 米 面寬 6 米 花園面積 100M2 露臺(tái)面積 15M2 車庫(kù) 室外 室內(nèi) 外立面 面磚、石料、涂料 石料 銷售情況 單價(jià)范圍 38005000 800010000 均價(jià) 4300 9000