【正文】 了城南 “ 富人區(qū) ” 的城市地位?，F(xiàn)有空中豪宅主要集中在城南區(qū)域。 現(xiàn)有的空中豪宅項(xiàng)目類型主要以 “ 純大面積 ” 住宅規(guī)劃為主，以強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端品質(zhì)和圈層感受，部 分項(xiàng)目則采取 “ 混合型 ” 規(guī)劃，在項(xiàng)目地塊內(nèi)景觀、地段等價(jià)值最好區(qū)域開發(fā)大面積 “ 樓王 ” 戶型。 在項(xiàng)目梯戶配置上，空中豪宅項(xiàng)目為提高居住檔次，保障住戶的居住私密性，體現(xiàn)居者尊崇身份，均 采取高端梯戶配置，項(xiàng)目檔次越高，電梯配置越多。以 “ 3梯 2戶 ” 和 “ 2梯 3戶 ” 高配置為主要形式。 現(xiàn)有的空中豪宅項(xiàng)目中，大部分均以 “ 清水房 ” 標(biāo)準(zhǔn)作為室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)。僅有千和物業(yè)公司開發(fā)的紫 檀項(xiàng)目推出 “ 85萬樣板級(jí)豪裝房 ” 促銷。 現(xiàn)有空中豪宅的戶型面積主要集中在 “ 141－ 200㎡ ” 之間。超大戶型主要集中在紫檀和龍湖世紀(jì)景峰 項(xiàng)目，其戶型面積全部為 280平方米以上的戶型配置。 現(xiàn)有空中豪宅梯戶型結(jié)構(gòu)以 “ 平層結(jié)構(gòu) ” 為主。躍層式結(jié)構(gòu)的戶型主要分布在建筑的頂層或底層。同 時(shí)戶型設(shè)計(jì)更講究功能分區(qū)合理性及功能擴(kuò)展，設(shè)計(jì)了雙入戶、主人臥室功能擴(kuò)展、工人起居活動(dòng)區(qū) 與主人活動(dòng)區(qū)完全獨(dú)立等，有效避免了工人活動(dòng)對主人生活的干擾。 空中豪宅的銷售價(jià)格集中在 “ 5000－ 12000元 /㎡ ” 之間。其中城區(qū)銷售均價(jià)在 9300元 /㎡ 左右；高 區(qū)內(nèi)整體銷售均價(jià) 9150元 /㎡ 左右；華陽區(qū)域整體銷售均價(jià)約在 5700元 /㎡ 左右。 空中豪宅銷售放緩?，F(xiàn)有空中豪宅項(xiàng)目整體銷售并不理想，除城區(qū)的時(shí)代豪庭項(xiàng)目開盤時(shí)間早和采取 聯(lián)合代理手段使項(xiàng)目銷售好以外，其他豪宅項(xiàng)目的整體銷售情況不理想。這說明目前內(nèi)地的空中豪宅 銷售放緩，市場認(rèn)可度還需要進(jìn)一步培育。 “ 豪華會(huì)所 ” 、 “ 入戶大堂 ” 、 “ 景觀資源 ” 等是現(xiàn)有空中豪宅最主要的共同特征。會(huì)所及入戶大堂 的檔次成為了項(xiàng)目檔次的代言。 由于大部分項(xiàng)目外部自然景觀資源缺失，因此各項(xiàng)目充分利用地塊的地形地貌，精細(xì)規(guī)劃，最大限度 地利用地塊進(jìn)行小區(qū)中庭園林景觀的打造，營造最佳的小區(qū)園林景觀環(huán)境。 綜 述 成都現(xiàn)有空中豪宅典型案例分析 對成都現(xiàn)有空中豪宅的參數(shù)分析 項(xiàng)目 區(qū)域 面積 總戶數(shù) 銷售價(jià)格 開盤時(shí)間 銷售進(jìn)度 華敏世家花園 高新區(qū) 289346 86 15000元 /㎡ 2020年 9月 35% 中海城南 1號(hào) 高新城 159316 609 18000元 /㎡ 2020年 11月 16日 15% 新鴻基悅城 高新區(qū) 137387 1217 650019800元 /㎡ 2020年 4月 19日 20% 四海逸家 三圣鄉(xiāng) 276649 682 130萬元 /起 2020年 9月 6日 18% 龍湖世紀(jì)峰景 高新區(qū) 280380 344（一期） 1000033000元 /㎡ 未開盤 \ 紫檀 城南市區(qū) 280432 428 30000元 /㎡ 2020年 12月 7日 18% 譽(yù)峰 高新區(qū) 180360 246 23000元 /㎡ （含 3000元精裝） 2020年 11月 18日 20% 成都華敏世家花園 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目名稱 華敏世家 項(xiàng)目地址 高新區(qū)天泰路 265號(hào)人民南路南延線 開發(fā)單位 成都華敏置業(yè)有限公司 項(xiàng)目概況 位于成都高新區(qū)，西靠天府大道、南臨武侯大道及規(guī)劃中的市政府辦公區(qū)。占地約20畝，總建筑面積 8萬余平方米，總戶數(shù) 130戶。由 3棟 2123層電梯和 1棟 24層酒店并列布局。 建筑風(fēng)格 歐洲新古典主義風(fēng)格 配套設(shè)施 電梯刷卡自動(dòng)確認(rèn)樓層； 英式管家物業(yè)服務(wù)； 豪華會(huì)所由君豪酒店管理和經(jīng)營，提供室內(nèi)游泳池 \桑拿 \棋牌室 \桌球室 \健身房\壁球室 \按摩室等設(shè)施 。 園林景觀 歐洲皇家園林風(fēng)格，綠化率%。利用樓棟間的大間距空間，營造以中庭水景為主題的小區(qū)園林。 項(xiàng)目產(chǎn)品信息 產(chǎn)品形態(tài) 高層電梯 電梯配置 三梯兩戶 [2部主人梯， 1部保姆專用梯 ] 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 產(chǎn)品面積 289346㎡ （平層）； 453472㎡ (頂層 躍層 )。 主力 320340 ㎡ 戶型結(jié)構(gòu) 四室兩廳 5衛(wèi)或五室兩廳 7衛(wèi)，配置獨(dú)立洗衣間和保姆房； 臥室均配獨(dú)立衛(wèi)生間，保姆房配獨(dú)立衛(wèi)生間； 約 65 ㎡ 大客廳開間 。 1220㎡ 空中花園或入戶花園 主仆分流，保姆專用電梯，直接從廚房入戶。 戶型配比 289300㎡ ， 4套，占 3%； 301346㎡ ， 120套，占 92% 453472㎡ ， 6套，占 5%。 銷售信息 銷售價(jià)格 銷售 價(jià)格變化較大。 08年 9月入市價(jià)格 /㎡ ； 12月銷售均價(jià)降至 9500元 /㎡ ，并推出 10套 8800元 /㎡ 特價(jià)房； 09年 3月份，銷售價(jià)格調(diào)整至 9000元 /㎡ 。前后價(jià)格差距近 36%。 銷售情況 自 08年 9月推出以來，累計(jì)銷售 37套，累計(jì)銷售率 31%。目前除 5套可銷售外，其住宅均已被抵押 [包括 D棟酒店也被抵押 ]。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢：項(xiàng)目區(qū)位地段較好，區(qū)域高端住宅聚集，周邊生活市政配套設(shè)施完 備，高標(biāo)準(zhǔn)豪華公共配置。 劣勢： 做為豪宅，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上雖有奢華的面積，但內(nèi)部空間組織過于強(qiáng) 調(diào)生活空間的滿足卻忽略了居住的享樂特性； 項(xiàng)目規(guī)模小，小區(qū)景觀環(huán)境打造有限。 項(xiàng)目缺少了較多的豪宅必要的資源、產(chǎn)品元素，使得項(xiàng)目核心競爭力偏低，項(xiàng)目的市場認(rèn)可度較低。 方位圖 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 ? 成都華敏世家花園 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 華敏集團(tuán)在成都的第一個(gè)高級(jí)住宅項(xiàng)目，位于成都高新區(qū)中央 CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，西靠天府大道、南臨武侯大道及規(guī)劃中的成都市政府辦公區(qū)。占地面積約 20畝，總建筑面積 8萬余平方米。該項(xiàng)目規(guī)劃為擁有典雅歐洲建筑風(fēng)格、高貴皇家藝術(shù)園林、頂級(jí)專屬會(huì)所設(shè)施、高品質(zhì)建筑材質(zhì)、現(xiàn)代化全方位智能設(shè)施、英式管家物業(yè)服務(wù)等專為成功人士度身定制的居家氛圍。該項(xiàng)目的建成，將揭開成都 “ 豪宅 ” 市場新的篇章。 華敏 ?世家花園系成都華敏置業(yè)有限公司在城南核心區(qū)域精心打造的高端豪宅項(xiàng)目，全天然石材干掛立面，充分詮釋新古典主義建筑精華，吸收海派文化精髓。三梯二戶業(yè)主專屬電梯，限量 86席歐式舒適大宅。 華敏 世家花園雄踞成都南部規(guī)劃的行政、商務(wù)核心 ——天府新城正中心。傳承新古典主義建筑風(fēng)格，外墻采用成都唯一全天然石材干掛。 3梯 2戶主仆分流，電梯刷卡自動(dòng)確認(rèn)到達(dá)樓層，采用非接觸智能一卡通配置，充分考慮居者的安全和隱私。 華敏 世家花園引入歐式舒適大氣的建筑格局， 289346㎡ 平層規(guī)劃，頂層復(fù)式，客廳 ，附空中花園區(qū)域，主臥獨(dú)立衛(wèi)浴套房設(shè)計(jì)。僅有 86尊席位，尊貴尺度無限放大。 華敏 世家花園豪華會(huì)所由華敏 ?君豪酒店進(jìn)行酒店式管理和經(jīng)營，室內(nèi)游泳池、桑拿、棋牌室、桌球室、健身房、壁球室、足療按摩室等設(shè)施齊備，提供星級(jí)酒店與專屬管家雙重物業(yè)服務(wù)，全面提升產(chǎn)品品質(zhì)。 交房標(biāo)準(zhǔn)：清水 項(xiàng)目簡介 ? 成都華敏世家花園 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 廣告推廣 該項(xiàng)目就整個(gè)成都市場而言，屬于較為高段的定級(jí)市場定位，并且其較少套的數(shù)量，使其在宣傳推廣方便具有較大的局限性，所以其僅僅通過機(jī)載媒體做有限的宣傳廣告。 備注：項(xiàng)目主要面向高端，在投放上面主要是采用座銷與渠道銷售 投放偏小。 ? 成都華敏世家花園 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 總平面圖 用地面積較小，小區(qū)范圍內(nèi)綠化面積少，樓艱巨僅僅滿足規(guī)范要求，在未來使用中可能存在視線干擾。 ? 成都華敏世家花園 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 外立面圖 仿歐式（帶東歐風(fēng)格）宮廷建筑高層住宅建筑，外墻全部鋪設(shè)石材，給人以奢侈的感受。 ? 成都華敏世家花園 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 戶型平面圖 ? 成都華敏世家花園 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 戶型平面圖 ? 成都華敏世家花園 戶型優(yōu)點(diǎn)： 第一每戶獨(dú)立電梯入戶，品質(zhì)高；第二主仆區(qū)劃分明確，各自擁有不同的出入口；第三板式結(jié)構(gòu)使得每個(gè)房間都擁有較好的采光。 戶型缺點(diǎn)： 第一室內(nèi)空間無任何變化；第二某些房間進(jìn)深過大；第三陽臺(tái)雖大但是品質(zhì)不高；第四，交房標(biāo)準(zhǔn)為清水房，業(yè)主的居住使用可能在 5年內(nèi)存在不舒適感。 成都中海城南 1號(hào) 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目名稱 中海城南 1號(hào) 項(xiàng)目地址 高新區(qū)錦城大道 199號(hào) 開發(fā)單位 中海興業(yè)成都有限公司 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總用地 1152137㎡ ，容積率僅 ，總戶數(shù)約2184戶，由 16幢板式結(jié)構(gòu)并列的高層電梯以序列、軸線、對稱方式圍合而成 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一、二期各由 8幢高層電梯組成。一期總戶數(shù)約 1069戶。 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 ArtDeco風(fēng)格 建筑規(guī)劃 產(chǎn)品建筑以大對稱、大尺度、大空間的南北板式行列規(guī)劃，樓間距 400米，最大限度的利用了土地資源與自然景觀資源，提升居住的奢適度。 園林景觀 公園式園林景觀 8萬平方米中庭公園 3000平方米泳池主題花園 150米入口景觀大道。 項(xiàng)目產(chǎn)品信息 產(chǎn)品形態(tài) 高層電梯 電梯配置 2梯 2戶和 1梯 1戶，小戶型 2梯 4戶 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水 產(chǎn)品面積 89316㎡ 戶型結(jié)構(gòu) 以平層結(jié)構(gòu)為主， 316㎡ 戶型為躍層結(jié)構(gòu) 雙入戶設(shè)計(jì)，主人和保姆分流，獨(dú)立工人房，部分有儲(chǔ)藏間 設(shè)入戶花園或空中陽光花園 寬大主臥室配走入式衣帽區(qū)和休閑空間 中西式雙餐廚設(shè)計(jì) 戶型配比 二室二廳 ,89㎡ ,460戶 ,占 43%。三室二廳 ,159㎡ ,138戶 ,占 13% 四室二廳 185㎡ ,276戶 ,占 26%。四室二廳 ,240㎡ ,184戶 ,占 17% 六室三廳 316㎡ ,11戶 ,占 1%(1梯 1戶，全躍層 )。 銷售信息 推售房源 目前推售一期 7四棟，共計(jì)房屋 468套，面積為159— 240 ㎡ 之間的戶型。 銷售價(jià)格 800010000萬元 /㎡ ，銷售均價(jià) 9000元 /㎡ 銷售情況 項(xiàng)目于 081129日開盤，開盤當(dāng)天效果明顯，當(dāng)日成交 32套，但截止目前為此，銷售并不理想，目前共銷售房源 49套，成交主要為 185㎡ 戶型，整體銷售率僅 10%左右。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 中海品牌號(hào)召力； 低密度，容積率低； 城南新區(qū)核心區(qū)域； 8萬平方米公園式園林景觀； 400米超大樓間距； 兩梯兩戶，雙入戶設(shè)計(jì)，人流分區(qū) 贈(zèng)送超大空中花園，使購房者可獲得大面積的開放式空間。 方位圖 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 ? 成都中海城南 1號(hào) 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 中海 城南 1號(hào)地塊為 2020年以來天府新城最大宗單一地塊，且為 容積率最低大面積地塊。 項(xiàng)目坐擁天府新城中軸核心地段，北臨 130米寬錦程大街、南面為 500米寬的外環(huán)生態(tài)圈和 3000畝的新世紀(jì)公園、東面 500米隔天府大道遙望新益州公園，與新益州城市廣場比鄰而居。 項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，最大限度利用寶貴的土地資源和自然景觀資源，一梯兩戶板式尊貴設(shè)計(jì)，享 400余米昶闊樓間距， 8萬平米皇家園林，并引入中軸線設(shè)計(jì)理念，形成空間序列的建筑格局。 中海 城南 1號(hào)屬中海 [1]號(hào)城市名門系產(chǎn)品，從深圳市 CBD中心絕版豪宅香蜜湖 1號(hào)、長春市中心南湖 1號(hào)，到青海銀海 1號(hào)、重慶北濱 1號(hào) …… 成都 “ 中海 ?城南 1號(hào) ” 承襲榮耀，以與生俱來的高貴血統(tǒng)和 29載最優(yōu)秀的品牌產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)，于國際城南 CBD核心地段，攜百年 ARTDECO新古典藝術(shù)殿堂級(jí)建筑形制，創(chuàng)領(lǐng)成都國際化城市低密豪宅居住典范，將成就中海 [1] 號(hào)作品系榮耀巔峰。 交房標(biāo)準(zhǔn)：清水 項(xiàng)目簡介 ? 成都中海城南 1號(hào) ? 成都中海城南 1號(hào) 對成都現(xiàn)有空中豪宅的對比分析 廣告推廣 ? 成都中海城南 1號(hào)