【正文】 項(xiàng)目北觀 2000畝生態(tài)公園 .占地14萬(wàn)㎡ ,總建面 41萬(wàn)㎡ ,共 4280戶(hù)。 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 成都新鴻基悅城 周邊配套：市政府辦公區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心、成都港、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)孵化園、外國(guó)領(lǐng)事館、五星級(jí)酒店； 生態(tài)配套：極地海洋公園、南延線(xiàn)端頭市政廣場(chǎng)、新益州花園、生態(tài)濕地、國(guó)際高爾夫。小區(qū)規(guī)劃有 3000多平米的豪華會(huì)所，包括室內(nèi)恒溫泳池、室外泳池、籃球場(chǎng)、桌球房、健身房等設(shè)施，專(zhuān)供業(yè)主私享。通過(guò)天府大道、紅星路南延線(xiàn)、站華路、元華路四條主干道可以方便快捷地往來(lái)樓盤(pán)和市區(qū)，規(guī)劃中于 2020年竣工的地鐵 1號(hào)線(xiàn)的終點(diǎn)站就在本項(xiàng)目附近，交通十分方便。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 現(xiàn)代科技銷(xiāo)售技術(shù)的采用，充分體現(xiàn)了新鴻基品牌實(shí)力，給購(gòu)買(mǎi)者對(duì)項(xiàng)目更直觀認(rèn)知 豪華樣板間展示，分春、夏、秋、科四季主題，充分體現(xiàn)了其戶(hù)型優(yōu)勢(shì)。此批次推出戶(hù)源面積為 137㎡ 、 142㎡ 、 192㎡ 以及底躍 252 ㎡ 等。頂層摩天大宅僅 10套，底層躍層也僅 20套。 配套建設(shè) 3000多平米豪華會(huì)所，包括室內(nèi)恒溫泳池、室外泳池、籃球場(chǎng)、桌球房、健身房等設(shè)施。 建筑規(guī)劃 項(xiàng)目力求成為成都高層住宅的新的地標(biāo)性建筑。 戶(hù)型缺點(diǎn)： 室內(nèi)空間無(wú)任何變化；無(wú)獨(dú)立入戶(hù)電梯；陽(yáng)臺(tái)雖大但是品質(zhì)不高。 中海 方位圖 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 ? 成都中海城南 1號(hào) 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 中海 四室二廳 ,240㎡ ,184戶(hù) ,占 17% 六室三廳 316㎡ ,11戶(hù) ,占 1%(1梯 1戶(hù)，全躍層 )。 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 ArtDeco風(fēng)格 建筑規(guī)劃 產(chǎn)品建筑以大對(duì)稱(chēng)、大尺度、大空間的南北板式行列規(guī)劃，樓間距 400米，最大限度的利用了土地資源與自然景觀資源，提升居住的奢適度。 ? 成都華敏世家花園 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 戶(hù)型平面圖 ? 成都華敏世家花園 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 戶(hù)型平面圖 ? 成都華敏世家花園 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)： 第一每戶(hù)獨(dú)立電梯入戶(hù)，品質(zhì)高；第二主仆區(qū)劃分明確，各自擁有不同的出入口；第三板式結(jié)構(gòu)使得每個(gè)房間都擁有較好的采光。 交房標(biāo)準(zhǔn)：清水 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 成都華敏世家花園 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 廣告推廣 該項(xiàng)目就整個(gè)成都市場(chǎng)而言，屬于較為高段的定級(jí)市場(chǎng)定位，并且其較少套的數(shù)量，使其在宣傳推廣方便具有較大的局限性，所以其僅僅通過(guò)機(jī)載媒體做有限的宣傳廣告。世家花園引入歐式舒適大氣的建筑格局， 289346㎡ 平層規(guī)劃，頂層復(fù)式，客廳 ，附空中花園區(qū)域，主臥獨(dú)立衛(wèi)浴套房設(shè)計(jì)。世家花園雄踞成都南部規(guī)劃的行政、商務(wù)核心 ——天府新城正中心。該項(xiàng)目的建成，將揭開(kāi)成都 “ 豪宅 ” 市場(chǎng)新的篇章。 項(xiàng)目缺少了較多的豪宅必要的資源、產(chǎn)品元素，使得項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力偏低，項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度較低。 銷(xiāo)售情況 自 08年 9月推出以來(lái)，累計(jì)銷(xiāo)售 37套，累計(jì)銷(xiāo)售率 31%。 戶(hù)型配比 289300㎡ ， 4套，占 3%； 301346㎡ ， 120套，占 92% 453472㎡ ， 6套，占 5%。利用樓棟間的大間距空間，營(yíng)造以中庭水景為主題的小區(qū)園林。占地約20畝，總建筑面積 8萬(wàn)余平方米，總戶(hù)數(shù) 130戶(hù)。 “ 豪華會(huì)所 ” 、 “ 入戶(hù)大堂 ” 、 “ 景觀資源 ” 等是現(xiàn)有空中豪宅最主要的共同特征。其中城區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)在 9300元 /㎡ 左右；高 區(qū)內(nèi)整體銷(xiāo)售均價(jià) 9150元 /㎡ 左右；華陽(yáng)區(qū)域整體銷(xiāo)售均價(jià)約在 5700元 /㎡ 左右。 現(xiàn)有空中豪宅梯戶(hù)型結(jié)構(gòu)以 “ 平層結(jié)構(gòu) ” 為主。 現(xiàn)有的空中豪宅項(xiàng)目中，大部分均以 “ 清水房 ” 標(biāo)準(zhǔn)作為室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有空中豪宅主要集中在城南區(qū)域。對(duì)于空中豪宅項(xiàng)目而言，會(huì)所及入戶(hù)大堂的檔次成為了項(xiàng)目檔次的代言。這說(shuō)明目前內(nèi)地的空中豪宅的市場(chǎng)認(rèn)可度還需要進(jìn)一步培育。其中城區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在 9300元 /㎡ 左右（依云府項(xiàng)目拿地時(shí)間早，土地成本低）。同時(shí)，四海逸家項(xiàng)目采用了 “ 局部復(fù)式 ” 結(jié)構(gòu)，使用空間得到擴(kuò)展。同時(shí)，面積在 “ 250 ㎡ ” 以上的超大戶(hù)型僅占了 17%的比例，主要集中 在紫檀和龍湖世紀(jì)景峰項(xiàng)目，其戶(hù)型面積全部 為 280平方米以上的戶(hù)型配置。 現(xiàn)有的空中豪宅項(xiàng)目中，大部分均以 “ 清水房 ” 標(biāo)準(zhǔn)作為室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)。 在現(xiàn)有空中豪宅項(xiàng)目中，品質(zhì)最高端的項(xiàng)目采用了 “ 2梯 2戶(hù) ”或 “ 3梯 2戶(hù) ” 的高端配置，分別為主人和保姆設(shè)置了不同的電梯通道，有效避免了保姆與主人日常生活動(dòng)線(xiàn)的相互干擾，提高主人居住品質(zhì)。 電梯豪宅分布市區(qū)17%高新區(qū)50%華陽(yáng)25%三圣鄉(xiāng)8%電梯豪宅類(lèi)型分布純大宅58%混合豪宅42%現(xiàn)有空中豪宅以 “ 純大面積 ” 住宅規(guī)劃為主 現(xiàn)有的空中豪宅項(xiàng)目類(lèi)型主要以 “ 純大面積 ” 住宅規(guī)劃為主，以強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端品質(zhì)和圈層感受，有 7個(gè)項(xiàng)目均為 “ 純大宅 ”規(guī)劃，占 68%。 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 現(xiàn)有空中豪宅主要集中在城南區(qū)域 作為成都市傳統(tǒng)的 “ 富人區(qū) ” 和城南國(guó)際新城的大力發(fā)展，城南高新區(qū)已成為空中豪宅最為集中的區(qū)域。先后有龍湖、新鴻基、中海、華敏、新世界等實(shí)力企業(yè)聚焦的多個(gè)豪宅項(xiàng)目亮相。 2020年，成都 “ 空中豪宅 ” 開(kāi)始步入了較快的發(fā)展。 21800元／平方米的天價(jià)和 “ 騎摩托車(chē)自行車(chē)者不得進(jìn)入 ” 的牌子，為炒作提供了新的定義；而其后，中國(guó)第一商城建成了 1600平方米的空中豪宅，上下共 4層，有獨(dú)立的電梯廳直通別墅，標(biāo)價(jià)是 1． 5億元人民幣。還有層高優(yōu)勢(shì)：一般住宅的層高是 ，空中豪宅的標(biāo)準(zhǔn)是 3米多，從 、 、 等，比普通房高幾十厘米，意味著通風(fēng)更順暢，采光度很好。 從產(chǎn)品供應(yīng)上看，空中豪宅與別墅是兩個(gè)極端，但在需求上它們都擁有各自的購(gòu)買(mǎi)群。而其后，中國(guó)第一商城建成了 1600平方米的空中豪宅，上下共 4層，有獨(dú)立的電梯廳直通別墅，標(biāo)價(jià)是 。這種空中豪宅發(fā)源于美國(guó)，以 “ 第一居所 ” 和 “ 稀缺性的城市黃金地段 ” 為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類(lèi)型。城市電梯豪宅的針對(duì)人群，通常是有多次置業(yè)經(jīng)歷、對(duì)生活品質(zhì)要求極高的高端圈層人群，要求住所有極高的舒適度、極度的尊崇感等。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價(jià)值的，專(zhuān)門(mén)供給社會(huì)上具有相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)、地位和權(quán)利的人居住的獨(dú)立式住宅。但在實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)有些有名的豪宅并非 “ 富人 ” 居住，而有些 “ 富人 ” 的住宅盡管裝修高級(jí)、設(shè)施豪華但難以稱(chēng)之為豪宅。 何為空中豪宅？ 市場(chǎng)上對(duì)空中豪宅的定義 城市電梯豪宅的出現(xiàn)，是人們?cè)谧非蟀簿?——樂(lè)居 ——豪居過(guò)程的產(chǎn)物，是對(duì)更好生活的一種追求的體現(xiàn)。 空中豪宅 發(fā)源于美國(guó)，稱(chēng)為 “ penthouse”即 “ 空中閣樓 ” ，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。 2000年 3月，廣州新理想華庭中的一套空中豪宅面積達(dá)到 1146平方米，被評(píng)為 “ 大世界吉尼斯之最 ” 。而空中豪宅一般則出現(xiàn)在市區(qū)的高層住宅項(xiàng)目，是具有別墅特點(diǎn)的復(fù)式類(lèi)戶(hù)型，其在居住密度、綠化率等居住環(huán)境方面，都是無(wú)法與別墅相提并論的，但其優(yōu)勢(shì)在于：交通便利、能免去舟車(chē)勞頓之苦； 市場(chǎng)上對(duì)空中豪宅的定義 其次，從戶(hù)型來(lái)看，別墅的戶(hù)型普遍偏大，一般在 300平方米以上，而空中豪宅的戶(hù)型比較適中，實(shí)際上只是將復(fù)式單元建在高層住宅的頂層，所以其面積一般是普通單元面積的雙倍（上下兩層）； 第三，空中豪宅不像普通別墅一樣，有花園和地下室，景觀自然與普通別墅無(wú)法比擬，但由于它一般建在高層電梯物業(yè)中，一種高高在上、飽覽城市風(fēng)景的感覺(jué)吸引了很大一部分買(mǎi)家。 空中豪宅的建筑形式彌補(bǔ)了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開(kāi)闊、通透等優(yōu)勢(shì)，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺(jué)，顯示了強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 2000年 3月，廣州新理想華庭中的一套空中豪宅面積達(dá)到 1146平方米，被評(píng)為 “ 大世界吉尼斯之最 ” 。優(yōu)越的地理位置、傳統(tǒng)城南富人區(qū)、外籍人士聚集區(qū)、空中豪宅稀缺等優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目具備了良好的投資價(jià)值，吸引了大量的高端消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。 2020年，成都 “ 空中豪宅 ” 進(jìn)入了迅速發(fā)展階段。高額的地價(jià)成本使得開(kāi)發(fā)商不得不將高地價(jià)、高成本轉(zhuǎn)向高端空中豪宅，以期通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)來(lái)獲得突破。隨著地價(jià)升高和市場(chǎng)細(xì)分需求，區(qū)域內(nèi)空中豪宅房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得到釋放，并有了有利的市場(chǎng)基礎(chǔ) 。 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目梯戶(hù)配置情況14%21%21%7%7%21%7%0% 5% 10% 15% 20% 25%2梯2戶(hù)2梯4戶(hù)2梯3戶(hù)2梯5戶(hù)2梯6戶(hù)3梯2戶(hù)3梯6戶(hù)現(xiàn)有空中豪宅梯戶(hù)配置以 “ 3梯 2戶(hù) ” 和 “ 2梯 3戶(hù) ” 高配置為主要形式 在項(xiàng)目梯戶(hù)配置上，空中豪宅項(xiàng)目為提高居住檔次，保障住戶(hù)的居住私密性，體現(xiàn)居者尊崇身份，均采取有高端的梯戶(hù)配置，而且項(xiàng)目檔次越高，電梯配置越多。 現(xiàn)有空中豪宅梯項(xiàng)目均以 “ 清水房 ” 為交房標(biāo)準(zhǔn)，僅有紫檀項(xiàng)目推出了 “ 精裝房 ” 標(biāo)準(zhǔn)。 從目前空中豪宅項(xiàng)目戶(hù)型面積分布來(lái)看， 空中豪宅戶(hù)型主要集中在 “ 141－ 200 ㎡ ” 之 間，累計(jì)占了近 6成左右的比重，其中 “ 141 － 160 ㎡ ” 和 “ 161－ 180 ㎡ ” 之間的戶(hù)型 各占 24％的比重。 現(xiàn)有的空中豪宅項(xiàng)目中，戶(hù)型結(jié)構(gòu)以 “ 平層結(jié)構(gòu) ” 為主，占了 81%的絕對(duì)比重；躍層式結(jié)構(gòu)的戶(hù)型配比僅占了 4%的小比例，主要分布在建筑的頂層或底層。 從目前空中豪宅的銷(xiāo)售價(jià)格分布來(lái)看，空中豪宅的銷(xiāo)售價(jià)格集中在 “ 5000－ 12000元 /㎡ ” 之間（清水房）。 從項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度上看，空中豪宅項(xiàng)目整體銷(xiāo)售并不理想，除城區(qū)的時(shí)代豪庭項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間早和采取聯(lián)合代理手段使項(xiàng)目銷(xiāo)售近 90%以外，其他豪宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度均在 30%以?xún)?nèi)，整體銷(xiāo)售情況不理想。所有項(xiàng)目均在項(xiàng)目的會(huì)所、入戶(hù)大堂等公共部分投入了大量資金進(jìn)行豪華設(shè)計(jì)，其中時(shí)代晶科、依云府等豪宅項(xiàng)目規(guī)劃了三個(gè)豪華會(huì)所；而紫檀項(xiàng)目則在每單元規(guī)劃設(shè)計(jì)了雙入戶(hù)大堂，并規(guī)劃了獨(dú)立的休閑廳。 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 城南新城城市建設(shè)的日益完善，大批實(shí)力企業(yè)紛紛入駐，為區(qū)域提供了大量高收入群體，進(jìn)一步增強(qiáng) 了城南 “ 富人區(qū) ” 的城市地位。以 “ 3梯 2戶(hù) ” 和 “ 2梯 3戶(hù) ” 高配置為主要形式。超大戶(hù)型主要集中在紫檀和龍湖世紀(jì)景峰 項(xiàng)目，其戶(hù)型面積全部為 280平方米以上的戶(hù)型配置。 空中豪宅的銷(xiāo)售價(jià)格集中在 “ 5000－ 12000元 /㎡ ” 之間。這說(shuō)明目前內(nèi)地的空中豪宅 銷(xiāo)售放緩，市場(chǎng)認(rèn)可度還需要進(jìn)一步培育。 綜 述 成都現(xiàn)有空中豪宅典型案例分析 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的參數(shù)分析 項(xiàng)目 區(qū)域 面積 總戶(hù)數(shù) 銷(xiāo)售價(jià)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售進(jìn)度 華敏世家花園 高新區(qū) 289346 86 15000元 /㎡ 2020年 9月 35% 中海城南 1號(hào) 高新城 159316 609 18000元 /㎡ 2020年 11月 16日 15% 新鴻基悅城 高新區(qū) 137387 1217 650019800元 /㎡ 2020年 4月 19日 20% 四海逸家 三圣鄉(xiāng) 276649 682 130萬(wàn)元 /起 2020年 9月 6日 18% 龍湖世紀(jì)峰景 高新區(qū) 280380 344（一期） 1000033000元 /㎡ 未開(kāi)盤(pán) \ 紫檀 城南市區(qū) 280432 428 30000元 /㎡ 2020年 12月 7日 18% 譽(yù)峰 高新區(qū) 180360 246 23000元 /㎡ （含 3000元精裝） 2020年 11月 18日 20% 成都華敏世家花園 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目名稱(chēng) 華敏世家 項(xiàng)目地址 高新區(qū)天泰路 265號(hào)人民南路南延線(xiàn) 開(kāi)發(fā)單位 成都華敏置業(yè)有限公司 項(xiàng)目概況 位于成都高新區(qū)，西靠天府大道、南臨武侯大道及規(guī)劃中的市政府辦公區(qū)。 園林景觀 歐洲皇家園林風(fēng)格，綠化率%。 1220㎡ 空中花園或入戶(hù)花園 主仆分流，保姆專(zhuān)用電梯，直接從廚房入戶(hù)。前后價(jià)格差距近 36%。 劣勢(shì)： 做為豪宅，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上雖有奢華的面積，但內(nèi)部空間組織過(guò)于強(qiáng) 調(diào)生活空間的滿(mǎn)足卻忽略了居住的享樂(lè)特性； 項(xiàng)目規(guī)模小，小區(qū)景觀環(huán)境打造有限。該項(xiàng)目規(guī)劃為擁有典雅歐洲建筑風(fēng)格、高