【正文】 價格分析： Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 47 售價 5500－ 7500元 /平方米，價格頗高，地段優(yōu)勢明顯。 1500平方米全能會所。 1500平方米主題水景。且離多倫路文化名人街都相當(dāng)?shù)慕?。產(chǎn)品配套： 地處四平路繁華地段，魯迅公園、和平公園環(huán) 伺左右，輕松享有鮮氧與自然。產(chǎn)品規(guī)劃： 房型較為合理，一期主推兩房兩廳產(chǎn)品，面積 8 100、 10 1 118平米，三房面積有 12 13 152平米，小區(qū)的綠化率在地區(qū)物業(yè)中較高。地理位置： 臨近四平路；交通以現(xiàn)在來說，上下班不是很方便，等 M8號線建設(shè)完成以后會有較大的改善，四平路商業(yè)、生活設(shè)施齊全。價格分析： 售價 5000－ 6700元 /平方米，略高于區(qū)域均價，從預(yù)約情況來看，去化相當(dāng)不錯，客戶對于地段的認(rèn)同減少了對于價格的抗性。產(chǎn)品配套： 小區(qū)周圍有較為方便的生活設(shè)施，本案配備有自己的會所設(shè)施，配套較為全面。產(chǎn)品規(guī)劃： 兩房面積 10 1 118平米，三房面積 14 15面積較大；造成總價過高， B幢三房采光不佳，房型較差。周邊為生活老區(qū)，形象較為破 舊，生活設(shè)施齊全。 [明楊豪苑 ] 地理位置： 歐陽路 218號 發(fā)展商： 上海美家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 類 型： 小高層、高層 基地面積： 10000平方米 建筑面積： 容積率 ： 電 話： 56665999 [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位置： 本案位于衡浜 路、寶山路口 。價格分析： 均價 4800－ 7000元 /平方米，是區(qū)域中最高售價。產(chǎn)品配套： 由于地處控江路商業(yè)街旁，在生活設(shè)施方面主要依靠控江路商業(yè)街的設(shè)施，智能社區(qū)。自然景觀較為出色。房型設(shè)計符合人性化的原則，但也沒有過人之處。 地理位置： 本案位于本溪路、鐵嶺路路口 。 去化分析： 目前接受預(yù)訂。 價格分析： 成交均價 13000元 /平方米。 產(chǎn)品配套： 完善的智能生活安保服務(wù)，設(shè)小區(qū)安防系統(tǒng)、社區(qū)文化、家政、商務(wù)等。 產(chǎn)品規(guī)劃： 小區(qū)占地 ，建筑面積 7萬多平方米，一期由六棟高層組成，綠化率 30%。 地理位置： 該小區(qū)地處徐家匯繁華商業(yè)中心，交通 便利，正對徐匯中心綠地。 去化分析： Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 42 銷售情況總體良好，約 70%的產(chǎn)品已完成去化。 價格分析： 現(xiàn)售價 10000—15000元 /平方米，均價 12500元 /平方米，高與徐匯區(qū)整個區(qū)域價格，但就地段來說還是符合整體市場的。 產(chǎn)品配套： 在物業(yè)管理及會所設(shè)施上，提供了較為完備的各種服務(wù)和休閑設(shè)施，體現(xiàn)了一個較高檔次的產(chǎn)品應(yīng)有的服務(wù)及設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)。整體規(guī)劃水平較高。在寸土寸金的地段上綠化率達(dá)到35%也是可圈可點的。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 41 [尊園 ] 地 址： 上海市徐家匯漕溪北路 45號 開發(fā)商： 上海吉發(fā)投資有限公司 占地面積： 12426平方米 建筑面積： 54900平方米 電 話： 64281111 [產(chǎn)品規(guī)劃 ] 去化分析： 地理位置較好，規(guī)劃也比較齊全，去化成績不錯，為 75%以上。 價格分析： 單價范圍 16000 22021元 /平方米 ，成交均價 18000元 /平方米。住宅層高達(dá) ，房型設(shè)計合理 . 產(chǎn)品規(guī)劃： 小區(qū)占地 ，由 2幢 16層小高層， 2幢 7層多層和 3幢疊加別墅組成。由于位于繁華地段交通比較擁擠，出行不便。 地理位置： 位于徐家匯商圈，虹橋路 128號。 去化分析： 該產(chǎn)品的多層已經(jīng)基本銷售完成 。 價格分析： 單價范圍 40006000元 /平方米，成交均價 5000元 /平方米。 最近推出全裝修疊加式別墅銷售。 房型面積 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 39 [萬科假日風(fēng)景 ] 地理位置： 上海閔行 畹町路 113號 (春申路口 ) 發(fā)展商： 萬科城市花園發(fā)展有限公司 類 型： 別墅、多層 基地面積 ： 60萬平方米 建筑面積： 55萬平方米 容積率： 電 話 ： 54385500 [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 綠化率達(dá)到 42%，三大組團(tuán)式綠化景觀設(shè)計，戲水池、雕塑園燈散落其中，中央設(shè)下沉式廣場。 周邊銀行、超市、商城、大賣場、影視城等生活配套設(shè)施比較完善。去化分析： 三期今年五月份開盤 .銷售情況良好，去化率為 40% [東苑綠世界 三期 ] 地理位置 ： 滬閔路 6780號 發(fā)展商 ： 東苑房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司 代理商： 自售 價 格： 4100— 4900元 /M2 類 型： 多層 小高層 基地面積： 平方米 建筑面積： 44502平方米 電 話： 54132525 [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 產(chǎn)品規(guī)劃： 一期開發(fā)用地 60278平方米，建筑面積 63392平方米，規(guī)劃戶數(shù) 454 戶。地理位置： 位于上海莘 閔 別墅區(qū) ， 距離閔行區(qū)政府、莘莊地鐵站僅兩公里，盡占新閔園區(qū)別墅群龍頭優(yōu)勢。去化分析： 一 、二 期銷售 100%， 三期有 5成已完成去化。價格分析： 單價范圍 29003500元 /平方米，成交均價 3200元 /平方米。產(chǎn)品配套： 社區(qū)文化等全面實現(xiàn)親和原則，把社區(qū)分為兒童游藝區(qū)、室外休閑區(qū)、籃球場等不同主題區(qū)域 . 萬余平方米今天廣場中庭綠化， 24小時個性化物業(yè)顧問服務(wù)。房型為二房二廳、三房二廳，面積為 96176平方 米，綠化率為 42%。地理位置： 今天花園 位于 莘莊地鐵區(qū)域生活社區(qū)，與櫻園等五大別墅比鄰 . 去化分析 ： 由于本案產(chǎn)品價格相對適中，目前去化十分理想，僅余 20%左右。 一期由 5幢多層和 6幢小高層組成 , 一房面積在 平方米 、二房面積在 平方米 、三房面積在 平方米 。地理位置： 本案位于春申路，近莘奉路 ,距莘莊地鐵 1KM，依 托地鐵一號線和莘莊立交橋的優(yōu)勢 ,出行較為便捷 . 五、發(fā)展趨勢 如無大手筆 的市政規(guī)劃及配套設(shè)施建設(shè)，目前的環(huán)境不能有明顯的改變，房地產(chǎn)市場的發(fā)展會受到很大的制約，如今的現(xiàn)狀不會有較大的改變。整個市場還處于一個成長發(fā)展階段。其余產(chǎn)品的售價均集中在 2900—3500元 /平方米這個區(qū)間。主力峰值在 3500 元 /平方米。區(qū)域內(nèi)沒有支撐中高檔住宅價格的先決條件。區(qū)域推案量小、去化緩慢，區(qū)域中、低價位的樓盤目前占據(jù)了樓市主導(dǎo)地位。區(qū)域的形象早已有了很大的改觀。跟隨部分新盤的上市，預(yù)計未來一段時間內(nèi)花木地區(qū)的樓市會逐步走好，將會出 現(xiàn)新一輪的銷售熱潮。 五、發(fā)展趨勢 隨著市政配套的進(jìn)一步發(fā)展，生活配套日趨完善，花木地區(qū)作為浦東新區(qū)行政、文化中心的作用將日益彰顯，受此影響，花木地區(qū)的房地產(chǎn)市場會日漸活躍。 特別值 得一提的是緊靠龍陽路地鐵站出口的萬邦都市花園依靠無可比擬的交通條件，高水準(zhǔn)的產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)商實力的保證，在沒有過多廣告宣傳的支持下，一經(jīng)面市就受到了消費(fèi)的追捧，取得了驕人的業(yè)績， 1—3期產(chǎn)品迅速的完成去化。 四、去化情況 目前該區(qū)域上半年銷售的大盤：大唐盛世花園、萬邦城市花園 等 已基本完成銷售，尤其是大唐盛世花園。首先，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)都采用了大開間設(shè)計，結(jié)合大型落地玻璃幕墻，利用雙陽臺多面采光，取景。通過形態(tài)與空間的合理布局形成景觀通視，實現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見風(fēng)景的房間。周邊各案中，大唐盛世及浦東世紀(jì)花園都邀請著名的景觀設(shè)計公司精心打造。 占地面積 ，一直是該區(qū)域房產(chǎn)的熱點，圍繞這個中心造就了一個又一個的精品住宅。樓盤整體品質(zhì)上升則是房價上升的內(nèi)因。 大 房型的普遍出現(xiàn)及價格的一路走高，區(qū)域內(nèi)單套總價也正在向高處發(fā)展，而該區(qū)域存在的小房型（ 90 平米 /套）及低價位（ 4000 元 /平米）的存在，總價分布就變得較為均化，在今后的一段時期內(nèi)，主力單套總價將分布 在 4080萬 /套。 50006000 元 /平米開始占據(jù)更大比例。如此大的漲副引起了人們對該區(qū)域房地產(chǎn)市場的關(guān)注。 周邊樓盤的賣點多為地鐵二號線及世紀(jì)公園，兩者相比較后者又是重中之重。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 31 貳、地鐵二號線（浦東花木地區(qū)） 一、歷史沿革 花木地區(qū)作為浦東新區(qū)政治、文化中心，是隨著浦東新區(qū)開發(fā)而迅速的發(fā)展。 但莘閔輕軌馬上就要通車，滬閔路高架二期工程全線開工，滬青平告訴公路也將投入運(yùn)行，閔行三大綠地項目正式運(yùn)行等等利好消息會在區(qū)域內(nèi)掀起新的一輪開發(fā)的熱潮。然而周邊區(qū)域建設(shè)飛速發(fā)展淡化了閔行房產(chǎn)的地鐵效應(yīng)，特別是地鐵南廣場樓市發(fā)展幾乎接近飽和狀態(tài)不免讓人憂心忡忡。目前 2021 年開始銷售的南廣場大多樓盤均已完成銷售，如賞翠時代、上海莘城、名都新城一、二期等多個物業(yè)均有不俗之業(yè)績； 而新近開盤的柏林春天、名都新城三期等依托各自獨特的產(chǎn)品規(guī)劃也都取得了較好的銷售成績。這將進(jìn)一步提升閔行住宅的整體形象，也將使其他中檔、中高檔住宅獲得有力的價格支撐。 如今產(chǎn)品在總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、綠化景觀等各個方面較之早期產(chǎn)品都有很大的突破，多層、小高層、板式高樓、別墅排屋……區(qū)域市場建筑形態(tài)發(fā)展的多元化令人目不暇接，各種綠化景觀、小品都有機(jī)的融入到小區(qū)的整體 的生態(tài)體系中去，讓業(yè)主擁有一個舒適的生態(tài)環(huán)境。據(jù)此可見 3000元 /平方米的低價住宅已逐漸淡出區(qū)域的樓市，區(qū)域樓市已基本完成了一次中檔品質(zhì)樓盤與低價樓盤的更替過程。 二、價格帶 5年中，地鐵一號線終點的物業(yè)價格從 2324元／平方米，漲到了 4500元／平方米，這一漲幅是驚人的。 繼 90 年代初出現(xiàn)了地鐵 1 號線的專屬樓市行 情后，蓮花路站、莘莊南北廣場的開發(fā)量不斷上升，在這兩個地鐵站點住宅林立、市場競爭十分激烈 . 地鐵莘莊南廣場以南三公里半徑所形成的半圓，依靠便捷的交通優(yōu)勢，房地產(chǎn)行業(yè)迅速是發(fā)展，是閔行全區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的重中之重。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 27 房 產(chǎn) 篇 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 28 引 言 軌道交通在上海發(fā)展至今對 沿線的房地產(chǎn)項目究竟產(chǎn)生了什么影響，其對樓市的影響有多大？為更加準(zhǔn)確把握市場的脈搏，在下文我們對目前軌道交通沿線的房地產(chǎn)市場做一個簡要的分析。其二期將于今年底之前推出，售價預(yù)計達(dá)到 4000 多元 /平方米，目前已經(jīng)開始預(yù)訂。規(guī)劃中還將建成 6所中學(xué)、 6所小學(xué)以及多所幼兒園，還將在鄰近熱帶風(fēng)暴的區(qū)域建成 1200 畝的全開放的體育公園。七寶鎮(zhèn)站將興建七個出口的地下商城，還會對地鐵出口的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行改造。 七寶鎮(zhèn)站 下一站我們來到七寶鎮(zhèn) 站點。應(yīng)該說公寓房的市場接受能力還看好，但別墅則可能遭受阻力。這兩個樓盤都存在一些問題：靜安新城二期推出不久， 但余房已不多，該案北面有一大面積污染源一直不能得到妥善的處理；大上海國際花園由于種種原因，現(xiàn)在物業(yè)管理難以繼續(xù)，小區(qū)到地鐵的巴士靠政府資助運(yùn)營。 合川路站 進(jìn)入閔行漕寶路，地鐵合川路站?？看笊虾H花園側(cè)，目前在售樓盤有靜安新城、東蘭新城（二期歐風(fēng)花都全裝修房近期推出）和亦園別墅及公寓。 徐家匯站 作為商業(yè)中心， 9號線對其交通狀況只能說是錦上添花，作用主要是緩解郊區(qū)人流進(jìn)入市中心對地面交通所帶來的壓力。 軌道 9 號線從徐家匯出發(fā)，沿途經(jīng)過徐匯的漕河涇開發(fā)區(qū)、沿漕寶路經(jīng)七寶進(jìn)九亭穿泗涇最后到達(dá)松江新城區(qū)，并在佘山設(shè)立站點。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 25