【正文】 /平方米。在寸土寸金的地段上綠化率達(dá)到35%也是可圈可點(diǎn)的。 去化分析： Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 42 銷售情況總體良好，約 70%的產(chǎn)品已完成去化。 價(jià)格分析： 成交均價(jià) 13000元 /平方米。房型設(shè)計(jì)符合人性化的原則，但也沒(méi)有過(guò)人之處。地理位置： 本案位于衡浜 路、寶山路口 。 [明楊豪苑 ] 地理位置： 歐陽(yáng)路 218號(hào) 發(fā)展商： 上海美家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 類 型： 小高層、高層 基地面積： 10000平方米 建筑面積： 容積率 ： 電 話： 56665999 [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 價(jià)格分析： 售價(jià) 5000－ 6700元 /平方米，略高于區(qū)域均價(jià)，從預(yù)約情況來(lái)看，去化相當(dāng)不錯(cuò)，客戶對(duì)于地段的認(rèn)同減少了對(duì)于價(jià)格的抗性。且離多倫路文化名人街都相當(dāng)?shù)慕r(jià)格分析： Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 47 售價(jià) 5500－ 7500元 /平方米，價(jià)格頗高，地段優(yōu)勢(shì)明顯。產(chǎn)品配套： 地處四平路繁華地段，魯迅公園、和平公園環(huán) 伺左右，輕松享有鮮氧與自然。產(chǎn)品配套： 小區(qū)周圍有較為方便的生活設(shè)施，本案配備有自己的會(huì)所設(shè)施，配套較為全面。 價(jià)格分析： 均價(jià) 4800－ 7000元 /平方米，是區(qū)域中最高售價(jià)。 產(chǎn)品配套： 完善的智能生活安保服務(wù)，設(shè)小區(qū)安防系統(tǒng)、社區(qū)文化、家政、商務(wù)等。 價(jià)格分析： 現(xiàn)售價(jià) 10000—15000元 /平方米，均價(jià) 12500元 /平方米，高與徐匯區(qū)整個(gè)區(qū)域價(jià)格，但就地段來(lái)說(shuō)還是符合整體市場(chǎng)的。 住宅層高達(dá) ，房型設(shè)計(jì)合理 . 去化分析： 該產(chǎn)品的多層已經(jīng)基本銷售完成 。 價(jià)格分析： 單價(jià)范圍 29003500元 /平方米，成交均價(jià) 3200元 /平方米。去化分析 ： 由于本案產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)適中，目前去化十分理想，僅余 20%左右。地理位置： 本案位于春申路，近莘奉路 ,距莘莊地鐵 1KM，依 托地鐵一號(hào)線和莘莊立交橋的優(yōu)勢(shì) ,出行較為便捷 . 主力峰值在 3500 元 /平方米。跟隨部分新盤(pán)的上市，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)花木地區(qū)的樓市會(huì)逐步走好，將會(huì)出 現(xiàn)新一輪的銷售熱潮。首先，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)都采用了大開(kāi)間設(shè)計(jì)，結(jié)合大型落地玻璃幕墻，利用雙陽(yáng)臺(tái)多面采光，取景。樓盤(pán)整體品質(zhì)上升則是房?jī)r(jià)上升的內(nèi)因。 周邊樓盤(pán)的賣點(diǎn)多為地鐵二號(hào)線及世紀(jì)公園，兩者相比較后者又是重中之重。目前 2021 年開(kāi)始銷售的南廣場(chǎng)大多樓盤(pán)均已完成銷售，如賞翠時(shí)代、上海莘城、名都新城一、二期等多個(gè)物業(yè)均有不俗之業(yè)績(jī)； 而新近開(kāi)盤(pán)的柏林春天、名都新城三期等依托各自獨(dú)特的產(chǎn)品規(guī)劃也都取得了較好的銷售成績(jī)。 二、價(jià)格帶 5年中，地鐵一號(hào)線終點(diǎn)的物業(yè)價(jià)格從 2324元／平方米，漲到了 4500元／平方米，這一漲幅是驚人的。規(guī)劃中還將建成 6所中學(xué)、 6所小學(xué)以及多所幼兒園，還將在鄰近熱帶風(fēng)暴的區(qū)域建成 1200 畝的全開(kāi)放的體育公園。這兩個(gè)樓盤(pán)都存在一些問(wèn)題：靜安新城二期推出不久， 但余房已不多，該案北面有一大面積污染源一直不能得到妥善的處理；大上海國(guó)際花園由于種種原因，現(xiàn)在物業(yè)管理難以繼續(xù)，小區(qū)到地鐵的巴士靠政府資助運(yùn)營(yíng)。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 25 四、 9 號(hào)線沿線房產(chǎn)概述 交通等市政規(guī)劃建設(shè)對(duì)郊區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)刺激作用十分直接，地鐵一號(hào)線開(kāi)通帶動(dòng)閔行沿線房產(chǎn)價(jià)格攀升。人氣集聚給小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)帶來(lái)良機(jī)，也推動(dòng)著支撐人氣的產(chǎn)業(yè)群不再像過(guò)去那樣“攤大餅”，得以組團(tuán)式布局，而且行政經(jīng)濟(jì)將為區(qū)域經(jīng)濟(jì)所代替。沿途站點(diǎn)所在地的七寶、九亭、泗涇、佘山，一直到松江新城，地價(jià)房?jī)r(jià)齊飛。自七寶鎮(zhèn)站過(guò)后，便躍出地面，途經(jīng)九亭、泗涇、佘山、大學(xué)城、最后抵達(dá)松江新城，預(yù)計(jì) 2021年投入運(yùn)行。 隨著 上海８條軌道線路建成后，本市軌道交通的基本骨架也將初步顯露，并將擔(dān)負(fù)起疏解舊城人口、塑造新鎮(zhèn)的功能。 其實(shí)，在新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家，政府的做法也是確定某地區(qū)將投入開(kāi)發(fā)，先將軌道交通線路開(kāi)進(jìn)去，輔之規(guī)劃醫(yī)院、學(xué)校和各種商業(yè)設(shè)施，最后再興建各類住宅，市民入住后生活非常便捷、舒適。 五、 軌道交通 對(duì)置業(yè)觀點(diǎn)的影響 置業(yè) 跟著軌道交通走的觀念 ， 目前已經(jīng)被越來(lái)越多的市民所接受。從投資的角度來(lái)看，對(duì)軌道交通沿線房產(chǎn)的投資更應(yīng)該有清醒而現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)。去年上半年閘北區(qū)的平均房?jī)r(jià)每平方米在4160元左右，比去年上升了 %。其價(jià)位大致相當(dāng)于目前上海的房地產(chǎn)平均成交價(jià)格，在 3500～ 4000之間。這大大降低了開(kāi)發(fā)商追尋優(yōu)質(zhì)可開(kāi)發(fā)地塊的 成本，成本的降低也必將反映到商品房的價(jià)格上。 以地鐵 M8線 (楊浦線 )為例，從新江灣城到中山南路，土地供應(yīng)量逐步遞減；如果看它的二期，從上南地區(qū)到外環(huán)線南大道，土地供應(yīng)量又是逐步增加。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 18 二、軌道交通對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 經(jīng)過(guò)幾年的間歇調(diào)整之后， 2021年以來(lái)，上海的市政規(guī)劃及大型公用設(shè)施建設(shè)再次掀開(kāi)高潮，步伐突然加快，規(guī)模急劇擴(kuò)大，項(xiàng)目遍地開(kāi)花。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 17 貳、軌道交通規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)的影響 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司來(lái)滬，對(duì)上海 十五 期間將建設(shè)的明珠線二期、莘閔線等九個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)說(shuō)，如果周邊交通情況比較好，旁邊有 軌道交通 通過(guò)，交通很方便，比它的項(xiàng)目就有競(jìng)爭(zhēng)力，競(jìng)爭(zhēng)力更好，但是這并不是說(shuō)在競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手里它并不是唯一的，但是是其中的一個(gè)因素。 第一 從產(chǎn)品來(lái)說(shuō) ，首先來(lái)看住房。 六、軌道仍屬低層次交通 從國(guó)外發(fā)展的規(guī)律看，軌道交通畢竟是比較低層次的交通方式，今后真正的高檔住宅區(qū)將會(huì)與軌道交通保持一定的距離。中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)明白軌道交通對(duì)城市交通是多么的重要，而且現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)了。 2020年是 1995年增長(zhǎng) 17倍， 2021年也是 1995年的 2倍多。而十五期間，上海投資 1000億元左右，新建 4條 R線、 4條 M線、 1條 L線和 1條磁懸浮。 到 2021年，本市還將有 9項(xiàng)新的軌道交通線路要建成 ，其中既有地鐵一號(hào)線、二號(hào)線和三號(hào)線的各自延伸段工程，也有全部新建的地鐵 7號(hào)、 8號(hào)等整線。 城市公共交通向多層面立體化方向發(fā)展，是國(guó)際上許多 大城市的成功經(jīng)驗(yàn)。 除了地下軌道交通外，上海借鑒了國(guó)外大都市的交通發(fā)展模式，利用城市周邊原有的鐵路線，改造成便捷快速的高架軌道交通線。 1996年，地鐵二號(hào)線開(kāi)始興建。 “快速有軌交通 ”則包括地下的、地面的以及高架的有軌交通，有別于過(guò)去慢吞吞的有軌電車。Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 1 目 錄 背景篇 壹、上海軌道交通歷史與現(xiàn)狀 貳、上海軌道交通發(fā)展前景 一、總體規(guī)劃 二、規(guī)劃線路概況 三、 軌道交通 網(wǎng)絡(luò) 體系 四、城市的形態(tài)對(duì)軌道交通的影響 五、 軌道交通的優(yōu)點(diǎn) ： 六、軌道仍屬低層次交通 附表：軌道交通路網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃情況 效應(yīng)篇 壹、軌道交通與房產(chǎn)項(xiàng)目之間的聯(lián)系 貳、軌道交通規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)的影響 一、軌道改寫(xiě)“地段”概念 二、軌道交通對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 三、軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)格的影響 四、軌道交通對(duì)房地產(chǎn)投資的影響 五、 軌道交通 對(duì)置業(yè)觀點(diǎn)的影響 叁、 軌道 所帶來(lái)的 效應(yīng) 預(yù)測(cè) 肆、軌道交通 9 號(hào)線 帶來(lái)房產(chǎn)效應(yīng) 一、對(duì)人們的生活和工作方式產(chǎn)生的影響 二、軌道交通 9號(hào)線帶來(lái)的沿線房地產(chǎn)熱 三、對(duì)沿線房產(chǎn)租金的影響 四、 9號(hào)線沿線房產(chǎn)概述 房產(chǎn)篇 壹、地鐵一號(hào)線（閔行地區(qū)） 貳、地鐵二號(hào)線（浦東花木地區(qū)） 叁、輕軌明珠線（江灣鎮(zhèn)地區(qū)） 肆、各線路重點(diǎn)個(gè)案分析 結(jié)論篇 壹、軌道交通沿線物業(yè)應(yīng)限量開(kāi)發(fā) 貳、 軌道交通沿線房?jī)r(jià)有待平民化 叁、軌道交通沿線需要什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目 一、地段 二、主體戶型面積 三、產(chǎn)品價(jià)格 四、首付及月還款 五、家庭收入及家庭構(gòu)成 肆、軌道交通沿線房產(chǎn)發(fā)展需要 注意的問(wèn)題 一、嚴(yán)防增值利益被提前透支 二、“莘莊房市效應(yīng)”已經(jīng)絕版 三、軌道交通只塞人不塞車 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 2 背 景 篇 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 3 引 言 2021年，上海城市軌道交通將從目前 3條線路、 65公里增加到 15條線路、 400公里，每天客運(yùn)能力將從 80萬(wàn)人次提升到 500萬(wàn)人次。 “南 北 ”，南指金山，北指寶山。上海的地鐵夢(mèng)，歷經(jīng)三十幾年的風(fēng)風(fēng)雨雨，終于由美麗的幻想變成了現(xiàn)實(shí)。 目前，上海已建成的軌道線路長(zhǎng)約 65 公里，地鐵一號(hào)線、二號(hào)線和明珠線一期 3條線投入運(yùn)營(yíng)后， 2021年客運(yùn)量達(dá) 。這條磁懸浮快速列車干線是一條連接浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)與上海市區(qū)的高速交通線，西起地鐵二號(hào)線的龍東路站，東至浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，線路全長(zhǎng) 33公里，設(shè)計(jì)最大時(shí)速為 430公里，單向運(yùn)行時(shí)間僅 8分鐘。到那 時(shí)以 車為主體的城市公共交通格局將被徹底改變。 根據(jù)遠(yuǎn)景規(guī)劃，未來(lái)的上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)將由 17條線路組成，總長(zhǎng) 780公里。城市機(jī)動(dòng)車量增長(zhǎng)的速度，不包括摩托車在內(nèi)，從 1995年每千人只有九輛，到 2021年每千人 57年，到 2020年每千人 162輛，速度增長(zhǎng)是非常之快的。 中國(guó)有 20個(gè)城市規(guī)劃、籌建軌道交通，地鐵、輕軌和市郊鐵路都叫軌道交通。 ? 能耗比較少 —— 軌道交通綜合占地為道路交通的三分之一，地鐵和高架式輕軌土地更少。軌道交通對(duì)一個(gè)項(xiàng)目而言只是其中的一個(gè)因素。潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括規(guī)模，占地面積，使用率，目前進(jìn)展，入住時(shí)間，周邊交通狀況，人口狀況，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)，裝修標(biāo)準(zhǔn)，電梯品牌，物業(yè)管理，容積率，商業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施，分期開(kāi)發(fā)情況，開(kāi)工時(shí)間，綠化率，建筑面積，類型。但是交通是周圍環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比因素當(dāng)中的一個(gè)。是什么使得這兩個(gè)地區(qū)“一夜暴富”？原因是地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的相繼開(kāi)通。軌道交通沿線的土地供應(yīng)是沿著軌道線呈啞鈴狀分布的，即兩頭大中間小。 比如，上海從 2021年 8月起，用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房的土地使用權(quán)出讓，必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。市郊區(qū)域、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的土地價(jià)格、土地規(guī)模和規(guī)劃目的決定了這些區(qū)域供應(yīng)的住宅價(jià)格必定是中等價(jià)位的。沿線的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到 5000元／平方米左右。地鐵一號(hào)線現(xiàn)象是不可能再現(xiàn)了。這樣的區(qū)域，升值潛力也 就不言自明了。據(jù)悉，該線沿線站點(diǎn)精華地塊早就被眼明手快的開(kāi)發(fā)商 “搶 ”光，在建樓盤(pán)已接二連三，如五角場(chǎng)商圈翔殷路上的一家離M8線不到 400米的樓盤(pán)已在新一波的地鐵概念房中拔得頭籌。這八條線路將穿行于上海的西南、西北、東北及浦東深處等一些相對(duì)冷僻的角落 ，使 其周邊居民的交通條件大大的改善。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 23 肆、軌道交通 9 號(hào)線帶來(lái)房產(chǎn)效應(yīng) 軌道交通 9號(hào)線全長(zhǎng) ，它起自徐家匯附近的東安路，止于松江新城。 二、軌道交通 9 號(hào)線帶來(lái)的沿線房地產(chǎn)熱 軌道交通 1號(hào)線熱了閔行區(qū)房地產(chǎn)業(yè)， 9號(hào)線正在產(chǎn)生同樣 的效應(yīng)。據(jù)介紹，按目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和外來(lái)人口的入住率，2021年 9號(hào)線投入運(yùn)行時(shí)，這個(gè)原本只有近 2萬(wàn)人口的小鎮(zhèn)，將成為擁有居民 15萬(wàn)以上的衛(wèi)星城。因此可以預(yù)測(cè)，在 2021 年軌道 9號(hào)線通車后，沿線房產(chǎn)將會(huì)有一個(gè)空前美好的出租前景，平均出租率也將大大提高并保持租客的高穩(wěn)定性。該區(qū)域公寓房毛坯價(jià)格4100元 /平方米左右。