【文章內(nèi)容簡介】 鋪開，并不是簡單地拖動房產(chǎn)熱銷，更意味著上海人的生活方式將徹底改變。 上海下一步的城市建設(shè)重點(diǎn)已經(jīng)從中心城區(qū)的改造變?yōu)橹行某菂^(qū)、市郊衛(wèi)星城鎮(zhèn)并重。一城九鎮(zhèn) 規(guī)劃是上海徹底理清城市區(qū)域功能，提升城市規(guī)劃水平、生態(tài)環(huán)境、建設(shè)質(zhì)量的核心方案。以松江為首的九個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)是上海未來十年的建設(shè)重點(diǎn)。圍繞這些衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)，將以生態(tài)環(huán)境、人居環(huán) 境為中心。市郊區(qū)域、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的土地價(jià)格、土地規(guī)模和規(guī)劃目的決定了這些區(qū)域供應(yīng)的住宅價(jià)格必定是中等價(jià)位的。其價(jià)位大致相當(dāng)于目前上海的房地產(chǎn)平均成交價(jià)格，在 3500～ 4000之間。這個(gè)價(jià)格基本上能夠在保證房產(chǎn)質(zhì)量、居住環(huán)境的前提下達(dá)到市民、開發(fā)商、政府三者利益的兼顧。 三、軌道交通對房價(jià)格的影響 1995年，地鐵一號線的建成通車，給地鐵沿線的房地產(chǎn)注射了一支奇效強(qiáng)心劑。以往，梅隴、莘莊的房價(jià)每平方米在 2021元左右，地鐵開通后，房地產(chǎn)價(jià)格上升很快，現(xiàn)在莘莊附近的房地產(chǎn)平均價(jià)格已經(jīng)在 4500元左右。閔行莘 莊也在短短幾年內(nèi)成長為上海最成規(guī)模住宅區(qū)。輕軌明珠線也有類似的輻射效應(yīng)。 另一個(gè)市政項(xiàng)目地鐵一號線北延伸段還沒有建成，沿線的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)火熱發(fā)燙了。沿線的房價(jià)已經(jīng)漲到 5000元／平方米左右。去年上半年閘北區(qū)的平均房價(jià)每平方米在4160元左右，比去年上升了 %。當(dāng)然，這里面也有大寧綠帶的作用。彭浦地區(qū)，原是上海人眼中遙遠(yuǎn)的地方，房價(jià)每平方在 2500元左右，可是地鐵即將來到的消息，使 3000元以下的房價(jià)成為過去，現(xiàn)在三泉路每平方的房價(jià)大約在 31004000元左右。 由此可以看出，上海市民和房地 產(chǎn)開發(fā)商已開始認(rèn)識到市政項(xiàng)目對于房地產(chǎn)的作用。和市民對市政項(xiàng)目一邊倒的歡迎態(tài)度不同，房地產(chǎn)開發(fā)商對市政規(guī)劃的態(tài)度，可以說是愛恨交加。能夠提前預(yù)知市政規(guī)劃的方案、新的大型市政項(xiàng)目的走向，是房產(chǎn)易銷的一個(gè)保證。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 20 四、軌道交通對房地產(chǎn)投資的影響 在立體交通網(wǎng)絡(luò)即將成形的時(shí)候，指望軌道線旁的房產(chǎn)價(jià)格能夠像工程進(jìn)度一樣日長夜大，是很不實(shí)際的。地鐵一號線現(xiàn)象是不可能再現(xiàn)了。從投資的角度來看，對軌道交通沿線房產(chǎn)的投資更應(yīng)該有清醒而現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識。 從最基本的原理上講，除了少數(shù)稀缺商品 (如古董 )外，任何商品增值 的前提都是國民經(jīng)濟(jì)本身在增長，經(jīng)濟(jì)前景看好。消費(fèi)者必須對未來有一個(gè)良好的預(yù)期，才能敢于接手。在軌道交通稀缺性不再的情況下，未來的軌道沿線房產(chǎn)最可能的前景是保值為先，至于升值就只能看大環(huán)境了。 類似的，其它大型市政項(xiàng)目周邊的物業(yè)也是這種情況。不過，如果是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合市政項(xiàng)目，能夠大幅度提升某個(gè)區(qū)域的整體環(huán)境、周邊情況就不一樣了。 比如，在建的盧浦大橋一下子縮短了浦東上南地區(qū)到市中心的距離，配合盧浦大橋的建設(shè)，上南地區(qū)的道路和環(huán)境建設(shè)也上了一個(gè)臺階，區(qū)域整體居住環(huán)境得到了大幅度提升。這樣的區(qū)域，升值潛力也 就不言自明了。 五、 軌道交通 對置業(yè)觀點(diǎn)的影響 置業(yè) 跟著軌道交通走的觀念 ， 目前已經(jīng)被越來越多的市民所接受。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著本市軌道交通的日臻完善，沿線的商業(yè)經(jīng)濟(jì)將加速發(fā)展，特別是房地產(chǎn)更是其最先、最直接的受益者。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 21 由 11 條地鐵和 7 條輕軌組成的上海城市軌道交通網(wǎng)是《上海市城市總體規(guī)劃》的重要組成部分。隨著地鐵一、二號線及明珠線一期投入營運(yùn)，軌道交通大容量、快捷、準(zhǔn)點(diǎn)、安全的優(yōu)越性顯露無遺。隨之，軌道交通沿線大小樓盤紛紛建成。 目 前，楊浦區(qū)基建投資量最大的項(xiàng)目 ———M8 工程正式啟動。該線從新江灣城至浦東三林， 中途經(jīng)過虹口、閘北、黃浦和盧灣，跨越了大半個(gè)上海。據(jù)悉，該線沿線站點(diǎn)精華地塊早就被眼明手快的開發(fā)商 “搶 ”光，在建樓盤已接二連三，如五角場商圈翔殷路上的一家離M8線不到 400米的樓盤已在新一波的地鐵概念房中拔得頭籌。 其實(shí)，在新加坡等發(fā)達(dá)國家，政府的做法也是確定某地區(qū)將投入開發(fā)，先將軌道交通線路開進(jìn)去，輔之規(guī)劃醫(yī)院、學(xué)校和各種商業(yè)設(shè)施，最后再興建各類住宅，市民入住后生活非常便捷、舒適。 現(xiàn)在地鐵一號線、二號線和軌道明珠線長度僅 65 公里，上班高峰和節(jié)假日期間 比較擁擠 。根據(jù)規(guī)劃，在 “十五 ”期間有望建成 軌道交通 的全 路網(wǎng)。上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將是商機(jī)無限，購買沿線住宅的居民也會更加實(shí)惠和方便。 由于軌道交通有別于一般交通工具，具備便利、經(jīng)濟(jì)、時(shí)間可控制的不可代替性，未來一旦上海十條軌道交通以十字架環(huán)連接，形成緊密路網(wǎng)，四通八達(dá)，將不可避免的打破長期以來市民對時(shí)空距離的判斷與認(rèn)知。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 22 叁、 軌道 所帶來的 效應(yīng) 預(yù)測 “軌道效應(yīng) ”早已體現(xiàn)在上海樓市中。除現(xiàn)有的三條線路，今明兩年，上海的軌道交通還將有八條線路在建或竣工。這八條線路將穿行于上海的西南、西北、東北及浦東深處等一些相對冷僻的角落 ，使 其周邊居民的交通條件大大的改善。 隨著 上海８條軌道線路建成后，本市軌道交通的基本骨架也將初步顯露，并將擔(dān)負(fù)起疏解舊城人口、塑造新鎮(zhèn)的功能。上海新一輪房產(chǎn)開發(fā)也將圍繞８條軌道交通展開，沿線各大站點(diǎn)附近及軌道的兩極地區(qū)將成為房地產(chǎn)的熱土。 上海的房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)什么樣的前景呢？ 專家預(yù)測，上海的房產(chǎn)行情也將隨著交通血脈的暢通，迎來新一輪大發(fā)展。 軌道線路的大規(guī)模的涌現(xiàn)，使得城郊與市中心的距離縮短，從而帶動區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的走高。但正因?yàn)檐壍谰€路大規(guī)模的增多，地鐵一號線所帶來的“莘莊效應(yīng)”不會再次出現(xiàn)。開發(fā)商在借助軌 道交通效應(yīng)的同時(shí)將更加注重產(chǎn)品本身的塑造，使產(chǎn)品本身的品質(zhì)上升到一個(gè)新的臺階。購房者也不止單純滿足于“軌道交通”所帶來的便捷的交通環(huán)境，對產(chǎn)品本身的要求會大大的提高。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 23 肆、軌道交通 9 號線帶來房產(chǎn)效應(yīng) 軌道交通 9號線全長 ，它起自徐家匯附近的東安路，止于松江新城。自七寶鎮(zhèn)站過后，便躍出地面，途經(jīng)九亭、泗涇、佘山、大學(xué)城、最后抵達(dá)松江新城，預(yù)計(jì) 2021年投入運(yùn)行。軌道交通是連接郊區(qū)和中心城區(qū)的重要通道，將對沿線地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局、城鎮(zhèn)布局、人員流向，包 括人們的工作和生活方式產(chǎn)生積極的作用。 事實(shí)上，潛在商機(jī)隨著 9號線的上馬在即，漸漸浮現(xiàn)出來。 一、對人們的生活和工作方式產(chǎn)生的影響 松江工業(yè)區(qū)內(nèi)集聚著幾百家中外企業(yè)，幾乎各個(gè)企業(yè)都有自己的上下班班車，早晨進(jìn)市區(qū)把管理人員接進(jìn)來，下午把他們送回去。 9號線一旦投運(yùn)，企業(yè)班車就失去存在價(jià)值。從市中心的徐家匯到松江大學(xué)城只需半個(gè)小時(shí)?？梢韵胂?，在市中心工作，回郊區(qū)居?。辉诮紖^(qū)工作，回市中心生活，都將會變得更加普遍。 二、軌道交通 9 號線帶來的沿線房地產(chǎn)熱 軌道交通 1號線熱了閔行區(qū)房地產(chǎn)業(yè)， 9號線正在產(chǎn)生同樣 的效應(yīng)。沿途站點(diǎn)所在地的七寶、九亭、泗涇、佘山，一直到松江新城，地價(jià)房價(jià)齊飛。佘山的房產(chǎn)過去只讓人心動，難叫人行動，如今交通瓶頸將被打破，山水勝景的優(yōu)勢便凸現(xiàn)出來， 5000 多畝房產(chǎn)用地，價(jià)格上升 1至 2倍，仍被 6家房產(chǎn)商搶購一空。 地處松江新城東北角的泗涇鎮(zhèn)，原有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秩序傾刻被打亂。當(dāng)然這種“亂”是積極意義上的，它促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和升級，第三產(chǎn)業(yè)比重快速提升。去年以來，上海市區(qū)、廣東、浙江等地的 20多家房地產(chǎn)商爭相落戶泗涇，土地批租價(jià)格迅速上升一倍多。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 24 有了迅捷來往的軌道交通，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程將得 以加快。離市區(qū)最近的九亭鎮(zhèn)，至今已吸納了 2萬多市區(qū)居民來此落戶。據(jù)介紹，按目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和外來人口的入住率，2021年 9號線投入運(yùn)行時(shí)，這個(gè)原本只有近 2萬人口的小鎮(zhèn)，將成為擁有居民 15萬以上的衛(wèi)星城。人氣集聚給小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)帶來良機(jī)，也推動著支撐人氣的產(chǎn)業(yè)群不再像過去那樣“攤大餅”，得以組團(tuán)式布局，而且行政經(jīng)濟(jì)將為區(qū)域經(jīng)濟(jì)所代替。 三、對沿線房產(chǎn)租金的影響 軌道交通有一個(gè)吸引人的范圍，一般來講，在郊區(qū)兩公里內(nèi)乘坐軌道交通是人們可以接受的，在市區(qū)八百米是可以接受的。住宅小區(qū)如果說能受到軌道 交通的直接影響，在兩邊兩公里范圍之內(nèi)還可以考慮。反過來說，對在站點(diǎn)兩邊兩公里以外的房子的升值幅度就不能有過高的期望。不過線路開到哪，周邊房地產(chǎn)開發(fā)就會熱起，而且會升值，這也是可以肯定的。 現(xiàn)在在軌道 9號沿線（如：七寶地區(qū)）購買房子，目前這里的房價(jià)是 4000 每平方米左右，這個(gè)房價(jià)比一年前上漲了近 40％，除去上海房價(jià)大勢普遍高走的因素，也已經(jīng)上漲了好幾個(gè)百分點(diǎn)。 作為有意通過收取租金達(dá)到“以房養(yǎng)房”小業(yè)主，在沿線購房或許可以有更樂觀的收益回報(bào)，因?yàn)?30 分鐘的軌道車程，對在徐家匯周邊上班的房客而言，在距 離上是完全可能接受的。因此可以預(yù)測，在 2021 年軌道 9號線通車后，沿線房產(chǎn)將會有一個(gè)空前美好的出租前景，平均出租率也將大大提高并保持租客的高穩(wěn)定性。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 25 四、 9 號線沿線房產(chǎn)概述 交通等市政規(guī)劃建設(shè)對郊區(qū)房產(chǎn)市場刺激作用十分直接，地鐵一號線開通帶動閔行沿線房產(chǎn)價(jià)格攀升。同樣， 2021 年軌道 9號線也將對所經(jīng)區(qū)域產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 軌道 9 號線從徐家匯出發(fā)，沿途經(jīng)過徐匯的漕河涇開發(fā)區(qū)、沿漕寶路經(jīng)七寶進(jìn)九亭穿泗涇最后到達(dá)松江新城區(qū)，并在佘山設(shè)立站點(diǎn)。從徐家匯出發(fā)，一起找尋 9號沿線的 在建樓盤。 徐家匯站 作為商業(yè)中心， 9號線對其交通狀況只能說是錦上添花，作用主要是緩解郊區(qū)人流進(jìn)入市中心對地面交通所帶來的壓力。對于未來徐家匯景園、徐虹華庭及明輝苑的業(yè)主來說，可以更加方便地?fù)Q乘其他線路軌道交通，屆時(shí)將在凱旋路宜山路建成垂直換乘站。 合川路站 進(jìn)入閔行漕寶路，地鐵合川路站?？看笊虾H花園側(cè)，目前在售樓盤有靜安新城、東蘭新城（二期歐風(fēng)花都全裝修房近期推出）和亦園別墅及公寓。該區(qū)域公寓房毛坯價(jià)格4100元 /平方米左右。這兩個(gè)樓盤都存在一些問題：靜安新城二期推出不久， 但余房已不多，該案北面有一大面積污染源一直不能得到妥善的處理；大上海國際花園由于種種原因，現(xiàn)在物業(yè)管理難以繼續(xù)，小區(qū)到地鐵的巴士靠政府資助運(yùn)營。 外環(huán)路站 合川路站的下一站是外環(huán)路站，最近即將推出的陽光加州正以規(guī)劃中的地鐵為賣點(diǎn)，公寓房售價(jià) 4500 － 5500 元 /平方米，別墅 8000－ 12021 元 /平方米。應(yīng)該說公寓房的市場接受能力還看好，但別墅則可能遭受阻力。該區(qū)域高檔別墅少而且較為分散，且公寓房和別Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 26 墅混合的小區(qū)在物業(yè)管理方面難度很大。 七寶鎮(zhèn)站 下一站我們來到七寶鎮(zhèn) 站點(diǎn)。它位于七莘路漕寶路，鎮(zhèn)政府計(jì)劃在七寶建一個(gè)規(guī)模大，輻射九亭、航華以及水表路住宅區(qū)的區(qū)域性商圈。七寶鎮(zhèn)站將興建七個(gè)出口的地下商城，還會對地鐵出口的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行改造。還有七寶廣場、七寶老街在建設(shè)中。規(guī)劃中還將建成 6所中學(xué)、 6所小學(xué)以及多所幼兒園，還將在鄰近熱帶風(fēng)暴的區(qū)域建成 1200 畝的全開放的體育公園。 九亭鎮(zhèn)站 9號線過中春路后出地面運(yùn)行進(jìn)入九亭鎮(zhèn)，九亭是松江的門戶，房產(chǎn)開發(fā)以別墅為主，公寓房有影響力的是上海奧林匹克花園，奧園最初推出的裝修房售價(jià) 3000 多元 /平方米，受到市場的追捧 ，去年獲得上海市預(yù)售面積 50強(qiáng)。其二期將于今年底之前推出，售價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)到 4000 多元 /平方米，目前已經(jīng)開始預(yù)訂。 區(qū)域內(nèi)別墅價(jià)格較低，聯(lián)體別墅均價(jià) 4000 元/平方米，獨(dú)立別墅 5000 多元 /平方米。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 27 房 產(chǎn) 篇 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場研究部 軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響 28 引 言 軌道交通在上海發(fā)展至今對 沿線的房地產(chǎn)項(xiàng)目究竟產(chǎn)生了什么影響，其對樓市的影響有多大？