【正文】 格的一種方法。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實(shí)例； Ⅱ 從中選取可比實(shí)例； Ⅲ 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時(shí)行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； Ⅷ 綜合評(píng)估決定估價(jià)額。A 選擇類似交易案例 實(shí)例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實(shí)例二：位于區(qū)路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實(shí)例三：位于區(qū)路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動(dòng)噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。B 比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較因素見表 1 ： 比較實(shí)例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況自然條件 相似 相似 相似 社會(huì)條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實(shí) 物 狀 況臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正實(shí)例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正?！?交易日期修正可比實(shí)例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場(chǎng)供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價(jià)對(duì)象交易日期修正系數(shù)為 95?！?區(qū)位狀況修正比較實(shí)例三處于估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域，比較實(shí)例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 100，實(shí)例三為 98?！?實(shí)物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見表 2 ： 項(xiàng) 目 一 二 三成交單價(jià)(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價(jià)格估價(jià)對(duì)象寫字樓部分的價(jià)格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測(cè)算。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個(gè)月的時(shí)間，即 年的時(shí)間?？紤]目前行業(yè)報(bào)酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用測(cè)算① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場(chǎng)勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個(gè)月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬元② 管理費(fèi)管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項(xiàng)費(fèi)用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)取總樓價(jià)的 %，營業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價(jià)的 %，此項(xiàng)費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)確定買方購買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購買價(jià)格的 5%，即Ｄ＝ ⑤ 總計(jì)A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ ⒊ 估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下價(jià)格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — ＝ 94798(萬元)⑵ 成本法估價(jià)過程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計(jì)、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤及稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評(píng)估價(jià)格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤； H ：稅費(fèi)。具體分項(xiàng)測(cè)算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用根據(jù)估價(jià)對(duì)象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。① 土地出讓金估價(jià)對(duì)象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計(jì)算該土地的土地出讓金：900 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費(fèi)根據(jù)市政府相關(guān)文件規(guī)定，綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：300 ≈ 4200(萬元)④ 土地費(fèi)用合計(jì)： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。① “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬元 ② 專業(yè)費(fèi)用包括規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專業(yè)費(fèi)用為 1120 萬元。③ 前期費(fèi)用合計(jì)： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費(fèi)根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為： 2550 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒌ 資源性費(fèi)用估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒍ 管理費(fèi)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4% 計(jì)算： 2377萬元。⒎ 投資利息此項(xiàng)費(fèi)用支出按市近期平均水平計(jì)算，年利率按 %，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計(jì)算，則計(jì)算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計(jì)算約為13658 萬元。⒐ 銷售費(fèi)用及稅金按銷售價(jià)格的 % 計(jì)算銷售費(fèi)用，按銷售價(jià)格的 % 計(jì)算 營業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 。⒑ 估價(jià)對(duì)象價(jià)格估價(jià)對(duì)象重置成本總價(jià)為：P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價(jià)結(jié)果確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價(jià)結(jié)果為 89125萬元，兩估價(jià)結(jié)果相差比例為 % 比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計(jì)算結(jié)果為 91962 萬元。評(píng)估人員經(jīng)過綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 億元。七 估價(jià)結(jié)果根據(jù)上述分析、測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象——大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場(chǎng)總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)任務(wù)書二、估價(jià)調(diào)查對(duì)象：本次課程設(shè)計(jì)內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所的估價(jià)。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個(gè)超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場(chǎng)有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。三、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計(jì)算2011年12月223日————撰寫估價(jià)報(bào)告四、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑：（一）、運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料。估算潛在毛收入。估算有效毛收入。估算運(yùn)營費(fèi)用。估算凈收益。選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率。選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求?。撼鲎庑头康禺a(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除。若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。（三）、估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。（四）、在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變。2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減。3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減。4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：l市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R= MRm +(1M)Re(5)式中R ——資本化率(%)。M——貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率。Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率。Re——自有資本要求的正常收益率(%)。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價(jià)。RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價(jià)。RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價(jià)。L——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率(%)。B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。（八）、對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，