房地產成本管理-資料下載頁
2025-04-14 22:03本頁面
【正文】 算，然后隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的準備和細化，到主體工程施工圖預算確定后形成最后定稿的版本。 從流程上講，建立目標成本首先應該根據項目的設計特點、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的成本經驗，測算項目的單方建筑安裝成本。然后根據項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調整有關要求或標準，重復上述步驟。 這個過程關鍵是目標成本的市場化，由于市場是經常發(fā)生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數(shù)據外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。 由于在規(guī)劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段應該作為成本管理的重點。 二、 責任成本管理體系 目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準。 在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。 從項目成本的構成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務成本，每一個子項均可以找到責任部門。 目標成本分解后還需要建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。 三、 動態(tài)成本管理體系 由于市場是千變萬化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理，而要進行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。 首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎。 其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障 還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。 四、 項目后評估體系 提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價： l 比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性） l 對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性） l 分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性） l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響 l 考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性） 以上四個體系是成本管理系統(tǒng)的基礎管理框架，要完善房地產的成本管理，必須先從建立上述基礎管理體系開始，逐步積累成本控制的經驗和完善成本信息數(shù)據庫，從而有效的控制成本。 8 /
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