【正文】 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 159 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責(zé)的實際操作 。 乙方預(yù)算 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 161 鋼筋用量 價差調(diào)整 163 洽商、變更 違約與索賠 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 五 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 165 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 165 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 165 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 167 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 五 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 168 期間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)負責(zé)控制，并指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況。 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 內(nèi)部資料，機密 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在的主要問題 一 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產(chǎn)成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理內(nèi)容 —— 控制什么？ 二 三 四 169 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 四 什么是成本管理體系 一 二 如何建立房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理體系 170 成本管理體系 是通過建立與成本控制相關(guān)的企業(yè)內(nèi)外組織或部門，對項目開發(fā)全過程的成本（費用）進行事前預(yù)控、事中控制及事后總結(jié)總成系統(tǒng)。 事前預(yù)控主要包括： 目標成本指標的估算、測算和確定，明確目標責(zé)任成本，并落實到責(zé)任部門； 事中控制主要是指： 以目標成本指標為標準，對項目開發(fā)過程的成本發(fā)生與支出實施全程管理、監(jiān)控、和動態(tài)管理，定期核算與成本分析，實時掌握成本信息與市場價格信息； 事后總結(jié)主要是： 項目開發(fā)成本的匯總分析、形成項目成本分析報告，為今后開發(fā)項目提供一手數(shù)據(jù)。 實踐證明，目標成本管理體系是目前成本控制的 最有效方法之一，是實施建安及工程成本事前控制的重要手段。 什么是成本管理體系 一 內(nèi)部材料。 171 1. 組織機構(gòu)保障體系 2. 目標成本指標的確定 3. 責(zé)任成本體系 4. 成本信息管理體系 5. 動態(tài)成本管理體系 6. 成本管理規(guī)范體系 7. 招投標管理體系 8. 合同管理體系 9. 現(xiàn)場簽證管理體系 10. 設(shè)計變更管理體系 11. 合同付款管理體系 12. 預(yù)決算管理體系 成本管理體系主要內(nèi)容 172 包括四級成本保障層次： 公司決策層或成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批目標成本控制指標 負責(zé)測算并編制包括開發(fā)前期勘察、設(shè)計、三通一平，主體建安、小區(qū)公共配套管網(wǎng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費等在內(nèi)直接成本項目的目標成本。 負責(zé)實施材料設(shè)備價格、工程造價等市場信息收集、整理，編制一定時期內(nèi)項目所發(fā)生動態(tài)成本的監(jiān)測報告和材料設(shè)備市場價格動態(tài)信息報告，分析評估目標成本（費用）執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見和成本調(diào)整建議。 根據(jù)目標成本的各項經(jīng)濟指標，開展限價設(shè)計、施工、采購等業(yè)務(wù)工作；對其成本費用失控承擔直接和主要責(zé)任。 什么是成本管理體系 一 （一）組織保障體系 173 目標成本的確定分為三個階段，分別是項目定位階段、方案設(shè)計階段和施工圖階段，相應(yīng)的最終目標成本確定也需通過成本估算、成本測算、目標成本逐步確定。 什么是成本管理體系 一 （二）目標成本指標的確定 目標成本指標的確定過程見下圖所示： 174 175 （三）目標責(zé)任成本體系 175 （三）目標責(zé)任成本體系 176 ： 設(shè)計部門根據(jù)公司確定的目標成本指標進行委托設(shè)計任務(wù)；限額設(shè)計主要用于結(jié)構(gòu)、裝飾工程、景觀園林工程等的方案設(shè)計階段； ： 限價采購主要用于外立面、內(nèi)部裝飾性材料的確定及采購；根據(jù)審批確定的 《 材料設(shè)備一覽表 》 的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標工作； ： 工程原則上必須先編制施工圖預(yù)算，再進行施工 （四）目標成本管理的實施 目標成本確定后，即進入成本的動態(tài)管理階段：每一項招標、采購、外包，都要與目標成本明細項進行對照，確?？刂圃谀繕顺杀緝?nèi)。即使有一兩項突破，也要考慮要在其他項找回來，綜合平衡。 對于彈性較大的期間費用 ,如開發(fā)間接費、銷售費用、財務(wù)費用，則與相關(guān)部門簽訂目標責(zé)任書，進行控制。 負責(zé)成本控制的部門，在項目實施過程中，及時出具 《 項目動態(tài)成本信息報告 》 反映項目成本發(fā)生的動態(tài)情況；并根據(jù)市場數(shù)據(jù)信息，提供成本控制或調(diào)整建議。 （五）成本的動態(tài)管理 178 根據(jù)主體工程不同區(qū)域的竣工時間，事前編制合理的竣工結(jié)算計劃；主體竣工結(jié)算價組成： 結(jié)算價 =預(yù)算價 +預(yù)算備忘調(diào)整價 +設(shè)計變更價 +現(xiàn)場簽證價 +其他費用 施工圖預(yù)算價： 原甲方、乙方雙方審核確定的施工圖預(yù)算價預(yù)算調(diào)整價： 根據(jù)預(yù)算編制備忘中注明的事項對預(yù)算價進行調(diào)整匯總設(shè)計變更費用： 審核每月匯總的設(shè)計變更的造價簽證費用： 審核每月匯總的現(xiàn)場簽證的造價其他費用： 在合同期間政府造價管理部門對定額取費標準有新規(guī)定而引起的調(diào)整等 施工單位必須編制施工圖預(yù)算，甲方進行審核；若比較復(fù)雜且影響成本較大的工程，甲方可委托咨詢單位編制施工圖預(yù)算，作為目標成本確定及合同價調(diào)整依據(jù)； 工程竣工取得竣工驗收單后，施工單位申請施工結(jié)算，項目工程部門對竣工資料的正確性負責(zé)；成本部門核對結(jié)算資料的完整性； （六）項目主體工程的結(jié)算管理 （七）預(yù)算編制的一般原則 180 根據(jù)工程結(jié)算的審價報告，對施工工程的質(zhì)量、工期等履約的情況進行核實，確定工程尾款； 甲供材料的清算： 工期獎罰清算： 質(zhì)量獎罰清算 施工水電費清算 工程扣款 工程保修金 （八）總包工程竣工結(jié)算管理 181 通過規(guī)范設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證流程，加強工程造價的事中控制；及時掌握變更簽證實施的費用，減少結(jié)算的扯皮現(xiàn)象，并能動態(tài)反映工程造價。 （ 1）設(shè)計變更的主要內(nèi)容 ： 由于設(shè)計單位圖紙錯、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項。 由于設(shè)計部門改變建設(shè)標準、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項。 由于工程部門、監(jiān)理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術(shù)措施等，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項。 由于銷售部門、業(yè)主要求提出變更，導(dǎo)致發(fā)生做法變更、材料代換或其它變更事項。 （ 2）現(xiàn)場簽證的主要內(nèi)容： 在施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線）變化，導(dǎo)致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項。 事后設(shè)計變更導(dǎo)致的返工和技術(shù)處理措施等。 其他，如：土方駁運、機械進出場、趕工措施、配合銷售等 （九）設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理 182 （ 1）一單一算原則： 一個設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一項內(nèi)容； （ 2）一月一匯總原則： 每月匯總已完工的變更簽證費用，反映在項目動態(tài)成本中； （ 3）完工確認原則 ：當設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證完工后，盡快完成簽字確認，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認； （ 4）原件結(jié)算原則 ：設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； （ 5）時間限制原則： 設(shè)計變更、簽證都應(yīng)先立項后實施。若有特殊情況，請示主管領(lǐng)導(dǎo)同意后實施，但事后補填報變更、簽證單； （ 6）存檔原則 ：變更、簽證所有文件必須存檔。 （ 7）原則上不允許發(fā)生人工簽證。 （十）變更簽證的原則 183 通過合理安排預(yù)結(jié)算的編制和審核工作，及時掌握開工、竣工階段的工程造價；并通過工程預(yù)結(jié)算為工程進度款的支付、成本控制、造價分析提供依據(jù)。 預(yù)算編制的一般要求： （ 1）甲方工程預(yù)算部門及施工單位分別編制施工圖預(yù)算； （ 2）每一份預(yù)算按樓號（或房型）進行匯總； （ 3）每一樓號的土建工程基本分項：基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、裝飾工程； （ 4）每一樓號的安裝工程基本分項：煤氣、給排水、強電、弱電工程； （ 5）經(jīng)甲乙雙方確定后的預(yù)算為最終的施工圖預(yù)算價，并作好施工圖預(yù)算編制備忘； （ 6）施工圖預(yù)算編制備忘要詳細，包含圖紙編號、套用的定額、計費的標準、人工補差、材料價格等編制依據(jù)，以及說明不包含的項目、不清楚而暫定的項目等； （ 7）施工圖預(yù)算價是工程結(jié)算價的一部分，除預(yù)算編制備忘中說明的事項外，其余項目在結(jié)算時均不得調(diào)整； （ 8）根據(jù)審核后的施工圖預(yù)算價調(diào)整工程合同價，并作為工程進度款的支付依據(jù) ； （十一）工程預(yù)結(jié)算管理 184 謝謝大家 ！ 祝各位： 事 業(yè) 成 功 ! 身 心 愉 悅！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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