房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(市場(chǎng)法收益法成本法)(參考版)
2025-07-23 00:59本頁(yè)面
【正文】 30。第四部分 附件（一）、估價(jià)對(duì)象位置示意圖（二）、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片復(fù)印件（三）、委托方《評(píng)估委托書(shū)》復(fù)印件（四）、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》及其補(bǔ)充協(xié)議復(fù)印件（五）、投資許可證復(fù)印件（六）、建筑許可證復(fù)印件（七）、單位工程竣工報(bào)告書(shū)復(fù)印件（八）、西安市房屋建筑面積查丈報(bào)告復(fù)印件（九）、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（十）、《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》復(fù)印件（十一）、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件（十二）、《中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)》復(fù)印件 七、估價(jià)結(jié)果確定由市場(chǎng)比較法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為12350元/m2，由收益法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為12006元/m2，由成本法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為12481元/m2 。根據(jù)同類(lèi)檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤(rùn)率為15% ，計(jì)算為（273925286+183015890+18277647++68859207+）*15%=81611704+。設(shè)該房地產(chǎn)的價(jià)值為V，按房地產(chǎn)價(jià)值的 3% 計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 ，%計(jì)算稅費(fèi)，,此項(xiàng)費(fèi)用支出按西安市近期平均水平計(jì)算，年利率按7% ，建設(shè)期按2年進(jìn)行計(jì)算，采用復(fù)利，則計(jì)算利息總額為（273925286+183015890+18277647+）*［(1+7%)^21］=68859207+。(2)建安工程費(fèi)根據(jù)委托人提供的資料并比照類(lèi)似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 3000 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為：3000*56486 =169458000元(3)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)西安市要求曲江新區(qū)按建筑面積每平方240元，此項(xiàng)費(fèi)用為：240*56486=13556640元建設(shè)成本合計(jì)：50+1200+169458000+13556640=183015890元。：(1)前期費(fèi)用 “三通一平”工程費(fèi)大約50萬(wàn)元；專(zhuān)業(yè)費(fèi)用包括規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。 30056486=16945800元查閱資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積7000元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 70005460 =38220000元 ③ 綜合配套費(fèi) 根據(jù)西安市曲江新區(qū)的市場(chǎng)狀況，樓面地價(jià)平均為1461~3722元/建筑平方米。新建房地產(chǎn)的積算價(jià)格=土地的取得成本+建設(shè)成本 +管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)數(shù)據(jù)代入計(jì)算公式,V=247。n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（40年）。Y表示房地產(chǎn)資本化率(5%)；根據(jù)銀行存貸利率，房地產(chǎn)還原利率取5%。V表示房地產(chǎn)價(jià)格；以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，%計(jì)算，則年維修費(fèi)為：56486*960*%=（元）(3) 估算年保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2‰計(jì)算，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)得框架核心筒結(jié)構(gòu)的殘值率為0，耐用年限為50年，則年保險(xiǎn)費(fèi)為：56486*960*2‰=（元）（4）估算年稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的12%測(cè)算，則年稅費(fèi)為： *12%=（元）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，%測(cè)算，則年稅費(fèi)為： *%=（元） (5)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì) ++++= =（元）5．報(bào)酬率的確定根據(jù)規(guī)范，并且根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查并考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為5%.6估價(jià)對(duì)象價(jià)值的確定：下面是比較典型的西安甲級(jí)寫(xiě)字樓的一些基礎(chǔ)資料:可比實(shí)例—曲江影視大廈，70元/㎡月租金；可比實(shí)例B—佳和中心，80元/㎡月租金；可比實(shí)例C—曲江國(guó)際大廈，78元/㎡月租金，取平均值，估價(jià)對(duì)象的租金標(biāo)準(zhǔn)為：（70+80+78）/3=76元/㎡ （2）估算年潛在毛收入租金按總建筑面積56486平方米計(jì)算，根據(jù)此租金水平，計(jì)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置的情況下的年潛在毛收入為： 76*56486*12=51515232元（3）估算年有效毛收入 根據(jù)估價(jià)人員對(duì)西安市辦公物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近，用途相同的類(lèi)似房地產(chǎn)，參照可比實(shí)例三個(gè)物業(yè)空置率，確定因空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為年潛在毛收入的2%，則年有效毛收入為：51515232*（12%）= (元) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)正常使用所必須支出的費(fèi)用，包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及稅費(fèi)等。────房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)價(jià)格AV[11/（1+Y）^n]公式V=A,收益保持相對(duì)穩(wěn)定,并保持n 收益法是指根據(jù)預(yù)期原理和投資回報(bào)理論，求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。則房地產(chǎn)抵押價(jià)值=估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)價(jià)值法定優(yōu)先受償款 =697602100 0 =697602100元（二）采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格 估價(jià)對(duì)象為出租性、收益性房地產(chǎn)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，適宜選用收益法估價(jià)，依據(jù)委托人提供的材料，估價(jià)人員對(duì)委估對(duì)象進(jìn)行測(cè)算。估價(jià)對(duì)象總價(jià)：1235056486=697602100元（取整）經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查,截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)無(wú)抵押、擔(dān)保等法定優(yōu)先受償權(quán)等。130001300011000交易情況修正100/100100/100100/100交易日
職業(yè)教育相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1