【正文】 甲方（簽章）：　　　　　　 乙方（簽章）： 地址：新星宇之悅　　　　　地址：吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院 法定代表人：徐旖旎　　　 　　法定代表人：暢暢 授權(quán)簽約代表：徐旖旎　　　 　授權(quán)簽約代表：暢暢 電話：18946510238　　　 　電話：18744038983 2013年12月2日　　　　 　　2013年12月2日　 合同簽訂地點(diǎn)：吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院二、估價(jià)對(duì)象區(qū)位示意圖三、估價(jià)對(duì)象照片四、委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（吉房權(quán)證市字第2013012588號(hào)）復(fù)印件 五、委托方提供的《國(guó)有土地使用證》（吉國(guó)用[2013]第481號(hào)）復(fù)印件。（十二）其他事項(xiàng)1．當(dāng)評(píng)估程序所受限制對(duì)與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的評(píng)估結(jié)論構(gòu)成重大影響時(shí)，乙方可以中止履行合同；相關(guān)限制無法解除時(shí)，乙方可以解除合同。甲方逾期不提出者，估價(jià)報(bào)告書生效。2）乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時(shí)間交付估價(jià)報(bào)告書，每逾期一日未交付估價(jià)報(bào)告書應(yīng)賠償甲方估價(jià)服務(wù)費(fèi)5%；甲方如不按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證等資料，乙方可按耽誤時(shí)間順延估價(jià)報(bào)告書的交付時(shí)間。(十）約定事項(xiàng)的變更由于出現(xiàn)不可抗力的情況，影響評(píng)估工作如期完成，或需提前出具評(píng)估報(bào)告，各方可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)時(shí)通知各方，并由各方協(xié)商解決。(九)合同的有效期間本委托合同書一式兩份，各方各執(zhí)一份，同具法律效力。甲乙雙方在本評(píng)估合同簽訂之日起，甲方向乙方預(yù)付人民幣5000。乙方向甲方出具的評(píng)估報(bào)告正本一式2份。乙方及參與項(xiàng)目的估價(jià)師對(duì)甲方和其他國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者不當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告所造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。(六)評(píng)估報(bào)告使用者評(píng)估報(bào)告使用者為新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。除非國(guó)家執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則另有規(guī)定，或經(jīng)甲方同意，乙方不得將其知悉的商業(yè)秘密和甲方提供的資料對(duì)外泄露。3)在評(píng)估過程中，乙方應(yīng)與甲方充分交換意見，對(duì)甲方提出的真實(shí)、客觀、合理的意見應(yīng)當(dāng)予以充分考慮。（2）乙方的責(zé)任1)乙方應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告，保證評(píng)估報(bào)告的客觀、公正、公平。4)甲方按本合同的規(guī)定及時(shí)足額支付評(píng)估費(fèi)用。2）甲方及時(shí)為乙方的評(píng)估工作提供其所要求的評(píng)估明細(xì)表、數(shù)據(jù)資料和其他有關(guān)資料并加蓋公章，確保向乙方提供相關(guān)資料的復(fù)印件與原件一致，且確保在實(shí)地查看現(xiàn)場(chǎng)時(shí)所指示的評(píng)估對(duì)象實(shí)物與甲方提供相關(guān)資料指向的實(shí)物一致。（四）評(píng)估基準(zhǔn)日甲方設(shè)定本次評(píng)估基準(zhǔn)日是：2013年12月2日。（二）評(píng)估的目的甲方設(shè)定本次評(píng)估目的為：確定估價(jià)對(duì)象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，為委托方辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)。200＝綜上所述，考慮不可量化的因素，最終確定估價(jià)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)完整權(quán)利狀態(tài)下，滿足各項(xiàng)假設(shè)條件的公開市場(chǎng)價(jià)值為：總價(jià)RMB1331377萬元，大寫金額：人民幣壹佰叁拾叁萬壹仟叁佰柒拾柒元整；，大寫金額：每平方米人民幣陸仟陸佰伍拾陸捌角捌分。七、估價(jià)結(jié)果確定經(jīng)過前面的測(cè)算，采用市場(chǎng)比較法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為RMB1323086元,采用收益法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為RMB1339669元，兩種方法求得的結(jié)果較為接近，故本次評(píng)估取兩種方法的算術(shù)平均數(shù)作為最后的評(píng)估結(jié)果，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝（1323086＋1339669）247。（２）收益價(jià)格計(jì)算 估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格：V=20764201/%[11/(1+%)]=1339669 估價(jià)對(duì)象單價(jià)：1339669247。估價(jià)對(duì)象證載結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑物耐用年限為50年，大于土地使用權(quán)剩余使用年限，故本報(bào)告確定估價(jià)對(duì)象收益年限為土地剩余使用年限，即約為40年。估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年12月2日，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)取得方式為出讓。月）11001200空置率5%5%年有效毛收入(萬元)年總費(fèi)用(萬元)凈收益A剩余年期n3938資本化Y%%取平均值，估價(jià)對(duì)象資本化率為：（%＋%）247。依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn), ％計(jì)算，則年維修費(fèi)用為：2006000%=18000（元）（３）估算年保險(xiǎn)費(fèi)依規(guī)定,年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2%計(jì)算，依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）及《長(zhǎng)春市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)殘值率為2%，耐用年限為50年，則年保險(xiǎn)費(fèi)為：｛6000[6000（12%）/50]｝2002%=2353（元）（４）估算年稅費(fèi)①估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的12%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：262200012%=314640（元）②估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：2622000%=153387（元）③估算土地使用稅，依長(zhǎng)春市規(guī)定，按照估價(jià)對(duì)象占用土地面積10元/平方米計(jì)取，則土地使用稅為：20010=2000（元）④年稅費(fèi)為：314640+153387+2000=470027（元）（５）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì) 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年管理費(fèi)、年維修費(fèi)、年稅費(fèi)以及年保險(xiǎn)費(fèi)之和，則年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為：55200+18000+2353+470027=545580（元）估算年凈收益 估價(jià)對(duì)象年凈收益是由年有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入，則年收益為：2622000545580=2076420(元）資本化率的確定 資本化率的本質(zhì)是投資收益率，依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999），本次評(píng)估采用為資本化率計(jì)算方法為市場(chǎng)提取法，即搜集市場(chǎng)上兩宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益，選用收益法計(jì)算公式：，求出其資本化率。2=1150（元/m2） 由此確定估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)時(shí)狀態(tài)下，在未來收益年限內(nèi)租金將保持較平穩(wěn)的狀況，估價(jià)對(duì)象月租金為1150元/平方米,根據(jù)此租金水平，計(jì)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的年潛在毛收入為： 115020012=2760000（元）估算年有效毛收入根據(jù)估價(jià)人員對(duì)長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)的調(diào)查，與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)，參照可比實(shí)例A——漢森香榭里、可比實(shí)例B——文庭雅苑二個(gè)住宅空置率，確定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入損失為其年潛在毛收入的5%,則年有效毛收入損失為：2760000（15%）=2622000（元） 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的測(cè)算 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)正常使用所必須指出的費(fèi)用，包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及稅費(fèi)等?？杀葘?shí)例B——文庭雅苑，月租金1200元/平方米。估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊類似住宅租金和對(duì)實(shí)地經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查了解，結(jié)合長(zhǎng)春市同類房地產(chǎn)市場(chǎng)租金水平以及對(duì)未來市場(chǎng)行情的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析，選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B作為可比實(shí)例。月）100/100100/100100/100停車位100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/102100/102100/100工程質(zhì)量100/100100/100100/100樓 層100/101100/101100/100朝 向100/100100/100100/100交易價(jià)格（元/m2）68007100比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）取平均值，估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)為：（+）247。根據(jù)以上對(duì)各項(xiàng)因素修正的分析和評(píng)分，對(duì)各項(xiàng)因素修正計(jì)算見表二和表三所示。然后，將可比實(shí)例的個(gè)別因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率，對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。采用直接比較調(diào)整法進(jìn)行個(gè)別因素修正：首先，以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素為基準(zhǔn)（100分），將可比實(shí)例的個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素進(jìn)行比較、評(píng)分。然后，將可比實(shí)例的區(qū)域因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率，對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。采用直接比較調(diào)整法進(jìn)行區(qū)域因素修正：首先，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（100分），將可比實(shí)例的區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素進(jìn)行比較、評(píng)分?？杀葘?shí)例A、B、的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)非常接近，而與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前的一個(gè)月未出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，故交易時(shí)間不需修正，修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)?？杀葘?shí)例A、B均屬正常交易，交易情況無需修正，故修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100。可比實(shí)例A、B付款方式均為在成交日期一次付清，單價(jià)均為按單位建筑面積計(jì)算，幣種均為人民幣，貨幣單位均為元。月。百合口腔、前衛(wèi)醫(yī)院、朝陽區(qū)南站繁榮社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、吉林省腫瘤醫(yī)院、朝陽區(qū)南站社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、鄭文友中醫(yī)腫瘤醫(yī)院云南駐長(zhǎng)春咨詢處、朝陽區(qū)七九三社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。 沃爾瑪超市、東方家園 、吉林大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院信息技術(shù)教學(xué)中心。文庭雅苑位于朝陽區(qū)前進(jìn)西街與繁榮路交匯處，為13層中高層住宅，約建于2012年，九成新，住宅氛圍一般。月。小區(qū)周邊公交線路有4條，其中：164路（蓮花泡歐亞賣場(chǎng)）到拉洛屯站下車步行至項(xiàng)目地、239路（公交醫(yī)院長(zhǎng)春五華公司）到創(chuàng)業(yè)大廈站下車打車約10分鐘到達(dá)項(xiàng)目地；124路（太陽城大屯）硅谷大街站下車，打車約10分鐘到達(dá)項(xiàng)目地；262路(長(zhǎng)春站硅谷醫(yī)院)在硅谷醫(yī)院站下車，打車約15分鐘到達(dá)項(xiàng)目地。建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)林