市場比較法房地產(chǎn)估價(編輯修改稿)
2025-01-18 22:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格 2023年間平均每月上漲 %， 2023年以來平均每月下跌 %。 試對該可比實例進行交易日期修正。 ? ? ? ? 平方米元 /166322%% ???????第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 三、區(qū)域因素與個別因素修正 （一）修正的內(nèi)容 區(qū)域因素 交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)劃 …… 個別因素 面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢、 土地使用權(quán)年限 …… 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 （二）修正的目的 使可比實例價格成為估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)的區(qū)域因素和其個別因素下的價格 （三）修正的方法 區(qū)域因素修正的公式： 對象區(qū)域下的價格 =可比實例價格 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正的公式： 對象個別因素下的價格 =可比實例價格 個別因素修正系數(shù) 第四章 市場比較法 三、區(qū)域因素與個別因素修正 房地產(chǎn)估價 直接比較法 區(qū)域因素與個別因素直接比較分值表 因素 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 區(qū)域因素 商服繁華度 100 交通通達性 100 環(huán)境景觀 100 …… 100 小計 100 個別因素 建筑物結(jié)構(gòu) 100 建筑物成新 100 臨街狀況 100 …… 100 小計 100 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 區(qū)域因素修正具體修正公式： 可比實例區(qū)域因素分值估價對象區(qū)域因素分值價格可比實例所處區(qū)域下的價格估價對象所處區(qū)域下的 ??? ?100?? 價格可比實例所處區(qū)域下的個別因素修正具體修正公式： 可比實例個別因素分值估價對象個別因素分值價格可比實例個別因素下的價格估價對象個別因素下的 ??? ?100?? 價格可比實例所處區(qū)域下的 ? ?100?? 價格可比實例所處區(qū)域下的價格估價對象所處區(qū)域下的 ? ?100?? 價格可比實例個別因素下的價格估價對象個別因素下的第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 例 題 48:有一可比實例，成交價格為 5000元 /平方米，該可比實例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對象。經(jīng)分析，可比實例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、文體設(shè)施等方面綜合起來比估價對象好 2%，求經(jīng)過區(qū)域因素修正后的可比實例價格。 平方米元 /490 2102100500 0 ?? 49:有一可比實例，成交價格為 5000元 /平方米，該可比實例的個別因素綜合起來劣于待估對象，經(jīng)分析，可比實例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來需修正 3%，求經(jīng)個別因素修正后的可比實例價格。 平方米元 /515 597100500 0 ??第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 間接比較法 區(qū)域因素與個別因素間接比較分值表 因素 標準狀況 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 區(qū)域因素 商服繁華度 100 交通通達性 100 環(huán)境景觀 100 …… 100 小計 100 個別因素 建筑物結(jié)構(gòu) 100 建筑物成新 100 臨街狀況 100 …… 100 小計 100 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 區(qū)域因素修正具體修正公式： 區(qū)域因素修正系數(shù)標準化修正系數(shù)可比實例價格價格估價對象所處區(qū)域下的 ???? ?? ?100100 ??? 可比實例價格個別因素修正具體修正公式： 個別因素修正系數(shù)標準化修正系數(shù)可比實例價格價格估價對象所處區(qū)域下的 ???? ?? ?? ?? ????????可比實例價格得分值可比實例與標準比較的得分值估價對象與標準比較的可比實例價格可比實例價格100100? ?? ???可比實例價格得分值可比實例與標準比較的得分值估價對象與標準比較的可比實例價格第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 該項修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正 可以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個別因素 也可分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況 區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 四、求取比準價格 (一 )求取公式 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個 式中： VA為由實例 A修正得到的比準價格； VA’ 為可比實例 A的成交價格； K情 為交易情況修正系數(shù) ， K情 =
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