【正文】 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定 ， 將項目用地范圍內(nèi)的配套設(shè)施與房屋建設(shè)項目同步設(shè)計 、 同步建設(shè) ， 并按規(guī)定交付使用 。 征求意見稿當(dāng)中規(guī)定 ， 屬于住宅的房地產(chǎn)開發(fā)項目 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在竣工驗收前組織分戶檢驗 。 ? 同時 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的時候 ， 應(yīng)當(dāng)向買受人提供商品房使用說明書和商品房質(zhì)量保證書 。 ? 主體結(jié)構(gòu)施工完成才能申請預(yù)售 2023/2/14 29 ? 《 項目手冊 》 ? 房地產(chǎn)開發(fā) 《 項目手冊 》 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā) 、 經(jīng)營房地產(chǎn)項目的重要資料 。 ? 例： 2023/2/14 30 搞房地產(chǎn)開發(fā) 10月 1日起要填《項目手冊》 ? 四川新聞網(wǎng) 成都日報訊： ? （ 記者 袁弘 ） 從今年 10月 1日起 ， 凡是在成都市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的項目 ， 以及我市企業(yè)按照房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書允許的業(yè)務(wù)范圍 ， 在省內(nèi) 、 外開發(fā)的房地產(chǎn)項目均應(yīng)實行 《 成都市房地產(chǎn)開發(fā)項目管理手冊 》 （ 以下簡稱 《 項目手冊 》） 備案制度 。 ? 據(jù)了解 ， 按照由市建委制定的 《 成都市房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案管理實施意見 》 （ 以下簡稱 《 意見 》） ， 實施備案制度時要按照規(guī)定填寫和報驗 《 項目手冊 》 ， 接受房地產(chǎn)開發(fā)管理部門全過程動態(tài)監(jiān)督 、 檢查和管理 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得國有土地使用權(quán)證或新申報公司在取得開發(fā)資質(zhì)證后的次月 1— 5日內(nèi) ， 由開發(fā)企業(yè)落實專人負責(zé) 《 項目手冊 》 的填報工作 。 凡有房地產(chǎn)開工項目的企業(yè)在每月 1— 5工作日內(nèi) ， 均應(yīng)按 《 項目手冊 》 備案管理要求 ， 分階段分期報送項目投資情況 、 項目建設(shè)情況等 。 ? 企業(yè)在建或已建成的項目 ， 凡未填報錄入 《 項目手冊 》 的 ， 不得計算開發(fā)業(yè)績；凡虛報 、瞞報 、 漏報 、 遲報或不按要求備案的企業(yè) ， 將記入企業(yè)信用檔案 ， 性質(zhì)和情節(jié)嚴重的將進行公示 ， 并作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的重要依據(jù) 。 新聞鏈接：來自新浪新聞 20230831 2023/2/14 31 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理 ? 一 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? （ 一 ） 概念 ? 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的 ， 從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè) 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立 、 從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的營利性法人組織 。 2023/2/14 32 2023/2/14 33 廣西房地產(chǎn) 20強 廣西榮和企業(yè)集團有限責(zé)任公司 中房集團南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司 廣西瀚林地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣西盛天投資集團有限公司 廣西江宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣西云星集團有限公司 南寧市龍光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣西匯東投資置業(yè)有限公司 廣西萬昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣西紅日東升投資有限公司 廣西嘉和置業(yè)集團有限公司 南寧聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司 廣西遠辰地產(chǎn)集團有限公司 廣西保利置業(yè)集團有限公司 大唐房地產(chǎn)集團有限公司 中鐵房地產(chǎn)集團 （ 廣西 ） 有限公司 華潤置地 （ 南寧 ） 有限公司 年年豐集團 恒大地產(chǎn)集團南寧有限公司 南寧市騁望集團有限公司 2023/2/14 34 ? （ 二 ） 資質(zhì)管理 ? ? （ 1） 有自己的名稱和組織機構(gòu) ? （ 2） 有固定的經(jīng)營場所 ? （ 3） 有符合法律規(guī)定的注冊資本 ? （ 4） 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 ? （ 5） 法律 、 行政法規(guī)規(guī)定的其他條件 ? ? 一 、 二 、 三 、 四 4個等級 。 ? 年審制度 。 ? 二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 25萬平方米以下的項目 。 ? 四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 10萬平方米以下的項目 。 建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 第二十四條 超越本單位資質(zhì)等級承攬工程的 ， 責(zé)令停止違法行為 ， 處工程合同價款 2％ 以上 4％以下的罰款 ， 可以責(zé)令停業(yè)整頓 ， 降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的 ， 吊銷資質(zhì)證書；有違法所得的 ， 予以沒收 。 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓 —— 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程上中 ， 將 具備一定條件的整個房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給他人的行業(yè) 。 具體而言 ， 轉(zhuǎn)讓條件依土地性質(zhì)不同而相異 。 如屬房屋建設(shè)的 ， 實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部 開發(fā)投資總額的 25％ 以上 ， 如屬成片開發(fā)土地的 ， 應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件 ，方可轉(zhuǎn)讓 。 開發(fā)項目用地為劃撥土地的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓的前提是必須有批準權(quán)的人民政府予以審批 。 2023/2/14 39 ? (二 )商品房交付管理 ? 商品房交付是指商品房買賣合同的履行 。 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工 ， 經(jīng)驗收合格后 ， 方可交付使用 。 2023/2/14 40 ? ? 商品房交付必須以驗收合格為前提 。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起 30日內(nèi) ， 對涉及公共安全的內(nèi)容 ， 組織工程質(zhì)量監(jiān)督 、 規(guī)劃 、 消防 、 人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收 。 ? 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 ? 2023年 8月 25日 2023/2/14 42 ? 第二條 建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人是指承擔(dān)建筑工程項目建設(shè)的建設(shè)單位項目負責(zé)人 、 勘察單位項目負責(zé)人 、 設(shè)計單位項目負責(zé)人 、 施工單位項目經(jīng)理 、 監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師 。 ? 第三條 建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任 ， 是指參與新建 、 擴建 、 改建的建筑工程項目負責(zé)人按照國家法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定 ， 在工程設(shè)計使用年限內(nèi)對工程質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任 。 2023/2/14 43 ? 第十六條 項目負責(zé)人已退休的 ， 被發(fā)現(xiàn)在工作期間違反國家法律法規(guī) 、 工程建設(shè)標準及有關(guān)規(guī)定 ， 造成所負責(zé)項目發(fā)生工程質(zhì)量事故或嚴重質(zhì)量問題的 ， 仍應(yīng)按本辦法第十一條 、第十二條 、 第十三條 、 第十四條規(guī)定依法追究相應(yīng)責(zé)任 ， 且不得返聘從事相關(guān)技術(shù)工作 。 《 住宅質(zhì)量保證書 》 《 住宅使用說明書 》 2023/2/14 45 4.《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第三十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時 ， 向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定 ， 承擔(dān)商品房保修責(zé)任 。 住宅質(zhì)量保證書： 是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時 ， 針對房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件 ， 具有法律效力 ， 開發(fā)商應(yīng)依據(jù)《 住宅質(zhì)量保證書 》 上約定的房屋質(zhì)量標準承擔(dān)維修 、 補修的責(zé)任 。 2023/2/14 46 2023/2/14 47 2023/2/14 48 （三）房地產(chǎn)廣告管理 2023/2/14 49 ? 房地產(chǎn)廣告 ， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 、 房地產(chǎn)權(quán)利人 、 房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)售 、 預(yù)租 、 出售 、 租 、 項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告 。 ? ? ? ? 、 銷售廣告 ? 2023/2/14 50 第 三 節(jié) 房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 一 、 房地產(chǎn)交易概述 ? 房地產(chǎn)市場 廣義：房地產(chǎn)商品流通全過程中各種關(guān)系的總和 狹義：房地產(chǎn)交易所 ? 分類 房地產(chǎn)一級市場 土地使用權(quán)出讓市場 房地產(chǎn)二級市場 房地