【正文】 （4）以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)①內(nèi)涵：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。②轉(zhuǎn)讓方式：包括出售、交換和贈與等。④年限：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。⑥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。2．土地使用權(quán)變更土地使用權(quán)變更指國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)在初始登記后發(fā)生的變更，主要有以下幾種類型：、集體土地內(nèi)部劃撥；、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)；、買賣、交換、分割地上附著物引起；、機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起；；；、地址等。（2）土地使用權(quán)終止原因土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物出國家無償收回。③因土地位用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。④因土地的滅失面導致土地使用權(quán)的終止。土地使用權(quán)終止后，國家土地所有權(quán)的全部權(quán)能回歸所有人。在過去的政策性文件中曾稱之為有限產(chǎn)權(quán)，近幾年的政策性文件如《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，《國務(wù)院關(guān)于深化住房制度改革的決定》等已不再使用有限產(chǎn)權(quán)，而統(tǒng)一使用部分產(chǎn)權(quán)的稱謂。（1）單獨所有權(quán)說有的學者認為，住房部分產(chǎn)權(quán)屬于受到特殊限制的單獨所有權(quán)。二是把住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計成單獨所有權(quán)，符合住房商品化的目標，有利于住房進入市場，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但該學說也存在值得商榷的地方。標準價住房是以行政手段分配的，而不是通過市場公平競爭獲取的。通過房改獲取的住房未能反映房地產(chǎn)價值構(gòu)成基本情況，不是一般意義上的商品房。盡管現(xiàn)在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)，在很多方面受到限制，特別是收益權(quán)和處分權(quán)都是有限的。其基本理由：一是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間存在著行政隸屬關(guān)系或勞動關(guān)系，購房人對所購住房支付的標準價，仍有福利性質(zhì)，故屬租金而非價款。如《長春市住房制度改革方案》規(guī)定：住房的供水系統(tǒng)和住房暖氣費用，在政府沒有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)是一種新型物權(quán)，而不屬于債權(quán)范疇，租賃權(quán)是債權(quán)。而租賃權(quán)不含有收取租賃物孳息之權(quán)，也無處分租賃物之權(quán)，只有占有權(quán)、使用權(quán)和享受租賃物的自然效用之權(quán)。第二，購房人所持住房的法律憑證為產(chǎn)權(quán)證書，而非租賃合同書。（3）共有權(quán)說有的學者認為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為共有權(quán)。二是許多縣市在進行房屋產(chǎn)權(quán)登記時就將住房部分產(chǎn)權(quán)分成份額予以登記。這些都是共有權(quán)的表現(xiàn)。然而從許多地方規(guī)章和政策對住房部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定來看，有許多規(guī)定有別于共有權(quán)的法律特征和效果。如果購房人與原產(chǎn)權(quán)單位對住房有共有權(quán)，就等于說購房人無償占有、使用、收益著原產(chǎn)權(quán)單位的房屋份額，這與共有權(quán)的本質(zhì)要求是不相符的。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，購房人在支付全部價款經(jīng)過若干年（一般住用5第三，在共有場合，各共有人原則上可隨時請求分割共有物，至少在適當?shù)臅r候有這種權(quán)利。在購房人自用時，原產(chǎn)權(quán)單位絕無請求分割之權(quán)。僅從住房部分產(chǎn)權(quán)的受限制性來界定其法律性質(zhì)為他物權(quán)是不妥的。用益物權(quán)的重要特征是在他人之物上存在的物權(quán)，而住房部分產(chǎn)權(quán)是購房人在自己所購之物上存在的權(quán)利，屬于自物權(quán)。在考察某一事物時，必須在特定范圍內(nèi)聯(lián)系特定的歷史條件進行。所以，對其定性時，必須聯(lián)系住房制度改革的歷史條件和內(nèi)容。其理由：（1）從住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的歷史條件來看住房部分產(chǎn)權(quán)是在我國住房制度由計劃模式向市場模式過渡的過程中產(chǎn)生的。（2）從我住房制度改革的有關(guān)規(guī)定來看國務(wù)院關(guān)于深化改革城鎮(zhèn)住房制度改革的決定對職工所購住房的產(chǎn)權(quán)界定為三種情況：第一種是職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有；第二種是職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，在進入市場的時間上受到一定限制；第三種是職工按標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。（注：崔建遠等著：《中國房地法研究》，中國法制出版社，1995年3）所以，部分產(chǎn)權(quán)指部分所有權(quán)。這些內(nèi)容與所有權(quán)的內(nèi)容基本一致，但有一定區(qū)別，其區(qū)別在于其收益權(quán)和處分權(quán)只是部分的，或者說是有限的。年后進入市場時，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)。如果把住房部分產(chǎn)權(quán)界定為單獨所有權(quán)則不能反映住房部分產(chǎn)權(quán)的有限性、部分性或特殊性。共有權(quán)是兩個或兩個以上的人，對同一財產(chǎn)共同享有所有權(quán)，其主體是多數(shù)，其內(nèi)容不特殊。所以，住房部分產(chǎn)權(quán)不同于共有權(quán)。其特殊性主要表現(xiàn)在其收益權(quán)和處分權(quán)的受限制性。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。國務(wù)院有關(guān)部門的行政規(guī)章和地方規(guī)章一般都規(guī)定城鎮(zhèn)居民按標準價（優(yōu)惠價）購買的公有住房，在特定時期內(nèi)不能被轉(zhuǎn)售，甚至不能被出租，經(jīng)過一定時期可以轉(zhuǎn)售，其收益的一部分要歸原產(chǎn)權(quán)單位所有。再次，部分所有權(quán)的見解有助于協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位的關(guān)系。它是為解決政府無力負擔提供低租金住房并滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的需求，低收入的職工無力以市場價格購買商品房這一棘手問題應(yīng)運而生的，為政府、單位和職工所接受。3．確立完善的物權(quán)制度才能最終解決住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)問題物權(quán)法定原則是羅馬法以來各國法律均予以遵守的原則。由于住房部分產(chǎn)權(quán)為一新型物權(quán)，因此，欲確認它在我國法上的有效性，不能不討論它與物權(quán)法定原則的關(guān)系。（注：梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿》，社會科學文獻出版社，2000年3月第1版，第101頁。）據(jù)此判斷住房部分產(chǎn)權(quán)是否與物權(quán)法定原則相抵觸，回答是否定的。所有權(quán)并非一個不變的概念，而是相對于爭論中的特定法律程序變化的。1962年版，第163頁。）民法發(fā)展史表明：所有權(quán)的最基本和簡單的形態(tài)，系個人獨體所有權(quán)，即所有人個人對其財產(chǎn)排他地直接支配的權(quán)利。當所有物上存在他物權(quán)時，所有權(quán)的特性便發(fā)生了變化，其權(quán)能和特征已不再是絕對的、排他的和全面的。當法人制度產(chǎn)生以后，所有權(quán)又發(fā)生了新的突變，產(chǎn)生了法人所有權(quán)。總之，個人獨體所有權(quán)、共有權(quán)、法人所有權(quán)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)，都是所有權(quán)在不同歷史時期的具體表現(xiàn)形態(tài)，是所有權(quán)在不同歷史條件下的具體表現(xiàn)形態(tài)。馬克思主義法學認為，法律根據(jù)于物質(zhì)的生活關(guān)系.（注：《馬克思恩格斯選集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82頁。）都只是表明和記載經(jīng)濟關(guān)系的要求而已（注：《馬克思恩格斯選集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122頁。既然如此，我們就不能固守必須經(jīng)法律明文規(guī)定，才使新出現(xiàn)的物權(quán)成為合法有效的物權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生于城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，一些單位通過內(nèi)部規(guī)章首先與職工簽訂標準價的購房合同，承認職工享有有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，后被地方規(guī)章和部門規(guī)章確認，這符合經(jīng)濟關(guān)系法律化的一般進程。如1988年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，1991年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，1994年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》；1991年上海市人民政府批轉(zhuǎn)《上海市住房制度改革實施方案》；1992年北京市人民政府發(fā)布《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》，等等。由其規(guī)定住房部分產(chǎn)權(quán)，亦應(yīng)理解為符合物權(quán)法定原則。條的規(guī)定：民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策。然而，畢竟我國目前尚未確立完善的物權(quán)法律制度，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)問題與社會生活中缺乏規(guī)范其內(nèi)容的基本物權(quán)法律規(guī)則有關(guān)。四、房地產(chǎn)相鄰權(quán)(一)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征1．概念:相鄰權(quán)也稱不動產(chǎn)相鄰權(quán)，是指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或占有、使用人，在行使對不動產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)時，相互之間要求對方提供便利或接受限制的權(quán)利。相鄰權(quán)、不動產(chǎn)相鄰權(quán)、房地產(chǎn)相鄰權(quán)這三個概念并沒有什么實質(zhì)區(qū)別。例如，在相鄰一方所有的建筑物范圍內(nèi)的歷史形成的必經(jīng)通道，所有權(quán)人不得加以堵塞，以免妨礙相鄰他方的生產(chǎn)、生活。房地產(chǎn)相鄰權(quán)是由法律所賦予的，它對相鄰各方所有權(quán)或占有使用權(quán)的延伸和限制是法律所允許的，是有關(guān)各方的法定權(quán)利、義務(wù)。3．特征：(1)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。(3)相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使業(yè)人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。4．房地產(chǎn)相鄰權(quán)的范圍根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)政策，我國現(xiàn)實生活中主要有十個方面的房地產(chǎn)相鄰權(quán)： （1）通行、通道相鄰權(quán)關(guān)于相鄰通行權(quán)，應(yīng)注意兩點：①相鄰通行權(quán)的主張必須以確有必要為前提。如果除經(jīng)由該土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通?？梢酝ㄐ?，則相鄰方一般無權(quán)主張“通行權(quán)”。 （2）建筑施工臨時占用鄰地權(quán)建筑施工臨時占用鄰地權(quán) 對此最高法院意見第97條規(guī)定：“相鄰一方因修建、施工臨時占用他方使用的土地，占用一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應(yīng)當責令其及時清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失。 （3）鋪設(shè)管線相鄰權(quán)根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的原則和有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋的精神，在鋪設(shè)電纜、管道、架設(shè)電線及其他空中線路時，如果必須經(jīng)過相鄰他方的地下或地上時，相鄰他方不得拒絕或妨礙。土地的所有權(quán)人或使用人應(yīng)當保護其土地上空或地下的管線和設(shè)施。 （4）用水、截水、排水、滴水相鄰權(quán)對此除《民法通則》第83條有原則規(guī)定外，最高法院意見第98條規(guī)定：“一方擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生活的，他方有權(quán)請求排除妨礙；造成他方損失的，應(yīng)負賠償責任。相鄰一方可以采取其他合理措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、清除危險、恢復原狀、賠償損失的，應(yīng)當予以支持?！?（5）防險相鄰權(quán)對此最高法院意見第103條規(guī)定：“相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)當分別情況，責令消除危險，恢復原狀，賠償損失。 防險相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是：①要求相鄰他方保持適當距離。②要求相鄰他方采取其他必要的預(yù)防措施。③要求相鄰他方及時制止危險，防止損害擴大。 （6）環(huán)保相鄰權(quán)根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的原則和《環(huán)境保護法》等法律法規(guī)的精神，環(huán)保相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： ①相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、噪聲、粉塵時，必須嚴格執(zhí)行國家的環(huán)境保護法，不得超過規(guī)定的排放標準，不得影響相鄰他方生產(chǎn)、生活和人畜安全以及植物生長。 ③相鄰人不得制造噪音、喧囂、震動、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產(chǎn)、生活、損害他人身心健康。 （7）通風、采光相鄰權(quán)對此除《民法通則》第83條有原則規(guī)定外，《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》第6條第1款也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容=環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光、通風。是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗或其他通風設(shè)施，保證其室內(nèi)與室外空氣流通與變換的權(quán)利。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進適度光線（主要是指自然光）的權(quán)利。地界不清的，應(yīng)在主管機關(guān)主持下，參照歷史和現(xiàn)實情況，協(xié)商確定。 （9）共墻相鄰權(quán)共墻是指同一墻壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方共用。 （10）城市異產(chǎn)毗連房屋相鄰權(quán)(二)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類1．因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系2．因相鄰環(huán)境保護而發(fā)生的相鄰關(guān)系3．因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系4．因相鄰通風、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系（三）異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系1．異產(chǎn)毗連房屋的概念“異產(chǎn)”是指不同主體的房產(chǎn)；“毗連”是指不同所有權(quán)人房屋相連。2．異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系的內(nèi)容這是近年來出現(xiàn)的一種新型產(chǎn)相鄰權(quán)，1989年11月21日建設(shè)部發(fā)布，1990年1月1日起實施的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》對此作了較為全面的規(guī)定?！背鞘挟惍a(chǎn)房屋相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： （1）所有人或使用對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施、煤氣暖氣管道設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。 （2）異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。 （3）一方所有人如需要改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)，除須經(jīng)需市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。（四）處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。”第二節(jié)我國實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國的房屋權(quán)屬登記管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。權(quán)利確認功能必須具備：一是房地產(chǎn)登記機關(guān)是法律規(guī)定的機關(guān)，登記程序由法律設(shè)定，登記的冊、證、狀采用法定的形式；二是房地產(chǎn)登記對房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)進行實質(zhì)性的審查。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權(quán)利的事實向公眾公開以標明房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的情況，其主要的“功能在于保護動態(tài)的交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易不因權(quán)利人主張權(quán)利而受到破壞”。（三）管理功能。一是對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)督管理的功能，通過建立產(chǎn)籍資料，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控職能；二是審查監(jiān)督功能，通過對房地權(quán)屬登記的審查程序，實現(xiàn)國家對稅收的監(jiān)管。