【正文】 出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。公有房屋買賣必須經(jīng)過交易審核后，方可辦理所有權(quán)登記。租賃的公有房屋大修或者改造時，承租人應(yīng)當(dāng)配合，在租賃期限內(nèi)，房屋大修或者改造后原租賃關(guān)系不變。如需繼續(xù)使用，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前重新簽訂租賃協(xié)議。承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得私自拆改、擴(kuò)建或增添。出租公有住房及其附屬設(shè)施的自然損壞或其他屬于出租人修繕范圍的，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)。經(jīng)營性房屋的租賃，由租賃雙方協(xié)商議定租賃價(jià)格。對無正當(dāng)理由閑置六個月以上不用的住宅，房屋產(chǎn)權(quán)人可以收回其使用權(quán)。繁華地區(qū)適宜做商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的房屋，應(yīng)當(dāng)逐步安排用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)。公有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋狀況變動和房屋滅失的，公有房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)到房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋狀況變動和房屋滅失登記。公有房屋所有權(quán)的合法憑證是《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)行房屋租賃登記備案制度，對租賃雙方的合同進(jìn)行監(jiān)證，發(fā)給承租人《房屋租賃登記證》。（3）公告。房屋所有權(quán)人不能親自辦理買賣登記的，可書面委托代理人代辦，委托書須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。共有房地產(chǎn)，除繪制產(chǎn)權(quán)證外，還必須依據(jù)其權(quán)利人人數(shù)繪制共有權(quán)證。（3）公告此項(xiàng)只適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記。外調(diào)工作是以產(chǎn)權(quán)人為單位，逐戶逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房屋現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，確定邊界四至，繪制分戶平面圖，補(bǔ)測或修改房屋的平面圖（地籍圖），為產(chǎn)權(quán)審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。根據(jù)我國房屋登記制度的規(guī)定，我國房屋所有權(quán)登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記與注銷登記。城市私房用地使用權(quán)人可實(shí)際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實(shí)現(xiàn)對土地的利用和收益；私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)處分；私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)保留；城市私房作為公民的合法財(cái)產(chǎn)可以繼承；城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途；城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋?！锻恋厮?xiàng)權(quán)利》以他項(xiàng)權(quán)利人為單位填寫。土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的法律依據(jù)。（4）注冊登記注冊登記是指土地登記機(jī)關(guān)對批準(zhǔn)土地登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登卡、裝簿、造冊的工作程序。土地登記人員將土地登記申請和地籍調(diào)查的有關(guān)內(nèi)容記錄到《土地登記審批表》的相應(yīng)欄目，以備審核時使用。地籍勘丈是測量宗地界址點(diǎn)的平面位置、宗地形狀、面積等。（2）地籍調(diào)查地籍調(diào)查是土地登記的前期基礎(chǔ)性工作，是土地登記法律行為的重要程序。十．土地地役權(quán)登記：在土地上設(shè)定地役權(quán)后，當(dāng)事人申請地役權(quán)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向國土資源行政主管部門提交土地權(quán)利證書和地役權(quán)合同等相關(guān)證明材料。七．預(yù)告登記：當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請預(yù)告登記。更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，應(yīng)當(dāng)對更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。三．變更登記：指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。 五．地產(chǎn)權(quán)屬登記地產(chǎn)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人申請或者依職權(quán)，對建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)和其他依法可以申請登記的房地產(chǎn)權(quán)利以及與此相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行記載、公示的行為。(二)權(quán)屬審核。(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（3）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。四．房產(chǎn)權(quán)屬登記1．房屋權(quán)屬登記的種類（1）總登記：總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)屬登記?！段餀?quán)法》規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！贝怂痉ń忉屗氖堑怯泴怪髁x的不動產(chǎn)登記效力，不動產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記不得對抗第三人，在當(dāng)事人之間仍有物權(quán)之效力。（四）登記與公信力登記生效主義的公信力，雖能起到保護(hù)第三人利益，維護(hù)交易安全和市場經(jīng)濟(jì)秩序的作用。8．《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。6．《擔(dān)保法》第39條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同”，第40條規(guī)定：“當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效”，由此得知，雙方若未簽訂書面抵押合同，便談不上抵押能夠發(fā)生法律效力?！贝艘裁鞔_表明，登記為土地權(quán)屬變動的成立要件。”從該條可以看出，土地所有權(quán)和使用權(quán)的變更，只有經(jīng)登記才發(fā)生法律效力。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。（三）我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式1．《中華人民共和國土地管理法》第11條規(guī)定：“集體所有的土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。第二，不利于促進(jìn)當(dāng)事人誠實(shí)履約。第一，不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益。第四，在雙重買賣場合，若前后兩個受讓人均不公示，他們之間不能對抗，則物無確定的歸宿。根據(jù)“不公示即不對抗”之法則，未經(jīng)公示而變動的物權(quán)當(dāng)他人介入時，從而使物權(quán)失去排他的效力。因不進(jìn)行公示，交易主體違法變動房地產(chǎn)權(quán)利的行為亦難以得到糾正或追究。意思主義產(chǎn)生的歷史背景是118世紀(jì)的“天賦人權(quán)論”，以法國民法典為代表，法律的精神就代之以個人的權(quán)利。此種模式是把房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)記載于依法制成的地券上，一式兩份，一份由權(quán)利人保存，一份由登記機(jī)關(guān)留檔備查，權(quán)屬狀態(tài)發(fā)生變化時，登記申請人應(yīng)將舊地券交回，由登記機(jī)關(guān)重新頒發(fā)新地券。此種主張認(rèn)為房地產(chǎn)權(quán)利的變動，只需當(dāng)事人的意思即可，無需進(jìn)行登記，登記只是對抗第三人的效力。此種主張認(rèn)為房地產(chǎn)權(quán)利的變動，必須進(jìn)行登記。一是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督管理的功能，通過建立產(chǎn)籍資料，實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控職能；二是審查監(jiān)督功能，通過對房地權(quán)屬登記的審查程序，實(shí)現(xiàn)國家對稅收的監(jiān)管。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權(quán)利的事實(shí)向公眾公開以標(biāo)明房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的情況，其主要的“功能在于保護(hù)動態(tài)的交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易不因權(quán)利人主張權(quán)利而受到破壞”。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作?？h級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。（四）處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。 （2）異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。2．異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系的內(nèi)容這是近年來出現(xiàn)的一種新型產(chǎn)相鄰權(quán)，1989年11月21日建設(shè)部發(fā)布，1990年1月1日起實(shí)施的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》對此作了較為全面的規(guī)定。 （9）共墻相鄰權(quán)共墻是指同一墻壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方共用。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進(jìn)適度光線（主要是指自然光）的權(quán)利。 （7）通風(fēng)、采光相鄰權(quán)對此除《民法通則》第83條有原則規(guī)定外，《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》第6條第1款也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容=環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光、通風(fēng)。 （6）環(huán)保相鄰權(quán)根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的原則和《環(huán)境保護(hù)法》等法律法規(guī)的精神，環(huán)保相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： ①相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、噪聲、粉塵時，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家的環(huán)境保護(hù)法，不得超過規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，不得影響相鄰他方生產(chǎn)、生活和人畜安全以及植物生長。②要求相鄰他方采取其他必要的預(yù)防措施?！?（5）防險(xiǎn)相鄰權(quán)對此最高法院意見第103條規(guī)定：“相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)當(dāng)分別情況，責(zé)令消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀，賠償損失。 （4）用水、截水、排水、滴水相鄰權(quán)對此除《民法通則》第83條有原則規(guī)定外，最高法院意見第98條規(guī)定：“一方擅自堵截或者獨(dú)占自然流水，影響他方正常生活的，他方有權(quán)請求排除妨礙；造成他方損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 （3）鋪設(shè)管線相鄰權(quán)根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的原則和有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋的精神，在鋪設(shè)電纜、管道、架設(shè)電線及其他空中線路時，如果必須經(jīng)過相鄰他方的地下或地上時，相鄰他方不得拒絕或妨礙。如果除經(jīng)由該土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通?？梢酝ㄐ校瑒t相鄰方一般無權(quán)主張“通行權(quán)”。(3)相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使業(yè)人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。房地產(chǎn)相鄰權(quán)是由法律所賦予的，它對相鄰各方所有權(quán)或占有使用權(quán)的延伸和限制是法律所允許的，是有關(guān)各方的法定權(quán)利、義務(wù)。相鄰權(quán)、不動產(chǎn)相鄰權(quán)、房地產(chǎn)相鄰權(quán)這三個概念并沒有什么實(shí)質(zhì)區(qū)別。然而，畢竟我國目前尚未確立完善的物權(quán)法律制度，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)問題與社會生活中缺乏規(guī)范其內(nèi)容的基本物權(quán)法律規(guī)則有關(guān)。由其規(guī)定住房部分產(chǎn)權(quán)，亦應(yīng)理解為符合物權(quán)法定原則。住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生于城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，一些單位通過內(nèi)部規(guī)章首先與職工簽訂標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的購房合同，承認(rèn)職工享有有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，后被地方規(guī)章和部門規(guī)章確認(rèn)，這符合經(jīng)濟(jì)關(guān)系法律化的一般進(jìn)程。）都只是表明和記載經(jīng)濟(jì)關(guān)系的要求而已（注：《馬克思恩格斯選集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122頁。總之，個人獨(dú)體所有權(quán)、共有權(quán)、法人所有權(quán)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)，都是所有權(quán)在不同歷史時期的具體表現(xiàn)形態(tài)，是所有權(quán)在不同歷史條件下的具體表現(xiàn)形態(tài)。當(dāng)所有物上存在他物權(quán)時，所有權(quán)的特性便發(fā)生了變化，其權(quán)能和特征已不再是絕對的、排他的和全面的。1962年版，第163頁。）據(jù)此判斷住房部分產(chǎn)權(quán)是否與物權(quán)法定原則相抵觸，回答是否定的。由于住房部分產(chǎn)權(quán)為一新型物權(quán)，因此，欲確認(rèn)它在我國法上的有效性，不能不討論它與物權(quán)法定原則的關(guān)系。它是為解決政府無力負(fù)擔(dān)提供低租金住房并滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的需求，低收入的職工無力以市場價(jià)格購買商品房這一棘手問題應(yīng)運(yùn)而生的，為政府、單位和職工所接受。國務(wù)院有關(guān)部門的行政規(guī)章和地方規(guī)章一般都規(guī)定城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購買的公有住房，在特定時期內(nèi)不能被轉(zhuǎn)售，甚至不能被出租，經(jīng)過一定時期可以轉(zhuǎn)售，其收益的一部分要?dú)w原產(chǎn)權(quán)單位所有。其特殊性主要表現(xiàn)在其收益權(quán)和處分權(quán)的受限制性。共有權(quán)是兩個或兩個以上的人，對同一財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，其主體是多數(shù)，其內(nèi)容不特殊。年后進(jìn)入市場時，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)。）所以，部分產(chǎn)權(quán)指部分所有權(quán)。（2）從我住房制度改革的有關(guān)規(guī)定來看國務(wù)院關(guān)于深化改革城鎮(zhèn)住房制度改革的決定對職工所購住房的產(chǎn)權(quán)界定為三種情況：第一種是職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有；第二種是職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，在進(jìn)入市場的時間上受到一定限制；第三種是職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。所以，對其定性時，必須聯(lián)系住房制度改革的歷史條件和內(nèi)容。用益物權(quán)的重要特征是在他人之物上存在的物權(quán)，而住房部分產(chǎn)權(quán)是購房人在自己所購之物上存在的權(quán)利，屬于自物權(quán)。在購房人自用時，原產(chǎn)權(quán)單位絕無請求分割之權(quán)。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，購房人在支付全部價(jià)款經(jīng)過若干年（一般住用5然而從許多地方規(guī)章和政策對住房部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定來看，有許多規(guī)定有別于共有權(quán)的法律特征和效果。二是許多縣市在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時就將住房部分產(chǎn)權(quán)分成份額予以登記。第二，購房人所持住房的法律憑證為產(chǎn)權(quán)證書，而非租賃合同書。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)是一種新型物權(quán)，而不屬于債權(quán)范疇，租賃權(quán)是債權(quán)。其基本理由：一是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間存在著行政隸屬關(guān)系或勞動關(guān)系，購房人對所購住房支付的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，仍有福利性質(zhì)，故屬租金而非價(jià)款。通過房改獲取的住房未能反映房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成基本情況，不是一般意義上的商品房。但該學(xué)說也存在值得商榷的地方。（1）單獨(dú)所有權(quán)說有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)屬于受到特殊限制的單獨(dú)所有權(quán)。土地使用權(quán)終止后，國家土地所有權(quán)的全部權(quán)能回歸所有人。超過出讓合同約定的動工開發(fā)期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物出國家無償收回。2．土地使用權(quán)變更土地使用權(quán)變更指國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)在初始登記后發(fā)生的變更，主要有以下幾種類型：、集體土地內(nèi)部劃撥；、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)；、買賣、交換、分割地上附著物引起；、機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起；；；、地址等。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。②轉(zhuǎn)讓方式：包括出售、交換和贈與等。④轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)?、無年限限制的使用國有土地。②禁止性規(guī)定1l 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。(1)土地劃撥土地劃撥形式主要運(yùn)用于市政建設(shè)、軍事用地、國家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)等一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)①內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向