房地產(chǎn)交易管理法律制度-在線瀏覽
2025-02-28 14:25本頁面
【正文】 額的 25％以上，已確定施工進度和竣工交付日期 辦理預售登記，取得商品房預售許可證 “ 五證 ” 指的是： “國有土地使用證”，我國 《 土地管理法 》 規(guī)定，只有在國有土地上建設的房屋才能用于出售。 “建設工程規(guī)劃許可證”，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的許可。 “銷售許可證（預售許可證）”，沒有此證，房子就不能銷售或預售。 何為 “ 五證 ” 、 “ 兩書 ” （二）商品房預售程序 申請商品房 預售許可證 預售人同預購人簽訂商品房預售合同 銀行對商品房預售合同的進行審查（辦理按揭貸款時） 簽訂合同后 30日內(nèi)辦理 登記備案 預購人交付購房款 房屋交付驗收 商品房建成后向購房人發(fā)出交房通知書，出示建設工程質(zhì)量核驗合格單，并交付“兩書”。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù) （三）禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓 在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，不得為其辦理房屋權(quán)屬登記 實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防止私下交易行為 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 于 2022年 6月 1日起施行。 案例一： 2022年初，某房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得銷售許可證前，為了緩解資金壓力，便提前開盤。 2022年末銷售許可證下來，但張某卻因該樓盤施工緩慢達不到自己及時入住計劃，便以簽合同時開發(fā)商沒有銷售許可證為由提出退房；開發(fā)商則認為合同都簽訂了，晚交房幾天是常有的事，故予以拒絕。 未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標準是什么 ——看主要義務是否履行 案例二： S公司為美容化妝行業(yè)公司，預購某開發(fā)商正在開發(fā)的樓盤底商并簽訂了預售合同，合同中約定了生效條件為：簽訂合同后十日內(nèi)到行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。底商建設中 S公司聽說該條街的底商多數(shù)用于 IT行業(yè)，美容化妝在此經(jīng)營不便利，考慮到此問題， S公司便以合同沒有備案生效為由，要求解除合同退還房款，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。 案例三： 李女士在某花園小區(qū)開盤之際，欣然看上一套三室錯層單元，便在售樓處簽訂了一份認購書交納了壹萬元定金，認購書約定一周內(nèi)李女士到售樓處簽訂了正式買賣合同。 商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標準是什么 —— 未兌現(xiàn)的內(nèi)容是規(guī)劃范圍內(nèi)（紅線）內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所做的說明和允諾，具體確定且對合同訂立及房屋價格的確定有重大影響。入住后王先生常常俯視樓下，遲遲見不到當初開發(fā)商宣傳的空中花園建成，心中不悅，便要求開發(fā)商承擔違約責任。 房屋支付使用的標準：轉(zhuǎn)移占有 。雙方爭執(zhí)訴至法院。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 3%為界限 案例六： 張先生購買一套單價為 3000元 /平方米的房子，合同載明面積為 105平方米，但產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時面積卻是 100平方米。只同意按 3000元 /平方米標準退還 5平方米的房款，雙方爭執(zhí)不下，訴至法院。 案例七： 小王小李為新婚購買了一套房子，入住后發(fā)現(xiàn)窗戶框斜上方有著明顯的大裂縫隱約能見光，另外屋頂總是起鼓，偶爾掉下墻皮灰，經(jīng)過多次修繕仍未能修好，小王、小李實在經(jīng)受不起折騰，便訴至法院要求退房并賠償裝修損失。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押管理 二 .房地產(chǎn)抵押的法律特征 (1)房地產(chǎn)抵押具有從屬性，其抵押權(quán)從屬于債權(quán)，以確保債權(quán)實現(xiàn)為目的。 (3)不轉(zhuǎn)移標的物的占有。 (4)房地產(chǎn)抵押是要式法律行為。 （二）房地產(chǎn)抵押的程序 (1)雙方當事人簽訂書面房地產(chǎn)抵押合同 (2)合同簽訂之日起 30日內(nèi)，
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