【正文】 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同 1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的概念 2）轉(zhuǎn)讓合同的有效要件 3）轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容 君子 文 質(zhì) 彬 彬 君子 文 質(zhì) 彬 彬 君子 文 質(zhì) 彬 彬 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 土地使用權(quán)取得的不同方式 決定了轉(zhuǎn)讓條件的不同 : 1）出讓方式取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 君子 文 質(zhì) 彬 彬 分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的 25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或 其他建設用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 2）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的前提，是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) （一）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （二）依法收回土地使用權(quán)的； （三）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （四）權(quán)屬有爭議的； （五）未依法登記領取權(quán)屬證書的； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定 禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 （二）轉(zhuǎn)讓的行政審查程序 : 受理 （收驗證件是否齊全、初審證件的真?zhèn)危? 初審 （核驗證件、現(xiàn)場勘察、查檔審核）； 審批 （全程審核、疑難問題 終結(jié)處理、簽署審批意見）； 繕證； 收費發(fā)證 。 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力 1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的情形 2）效力待定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為 )限制民事行為能力訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 )無權(quán)代理訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 )無處分權(quán)的人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 君子 文 質(zhì) 彬 彬 君子 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 ● 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力 2）效力待定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為 )限制民事行為能力訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 《 合同法 》 第 47條規(guī)定： “ 限制民事行為能力人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認。合同被追認前，善意相對人有撤銷的權(quán)利，撤銷應當以通知的方式作出。 除了以上三種情形外 ，最高人民法院 《 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 第二條規(guī)定： “ 出賣人未取得商品房預售許 可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效， 但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 稱 文 小 而 指 極 大 舉 類 邇 而 見 義 遠 重 道 第二節(jié)房地產(chǎn)抵押 （ 1）房地產(chǎn)抵押的 從屬性 。抵押權(quán)為保證債權(quán)的實現(xiàn)而設定，因而，抵押權(quán)從屬于主債權(quán)，其因主債權(quán)的成立而成立，處分而處分，消滅而消滅。抵押權(quán)的價值性，主要體現(xiàn)在抵押設定標的物的價值與抵押所擔保債務大小的相關(guān)性上。由于抵押，在債務人不履行抵押擔保的債時，債權(quán)人 (抵押權(quán)人 )有權(quán)比其他債權(quán)人優(yōu)先從抵押財產(chǎn)的價值中得到清償。 對該問題 《 土地管理法 》 、 《 房地產(chǎn)管理法 》 做了相應規(guī)范： ① 出讓方式取得的建設用地使用權(quán)可以抵押； ② 以劃撥方式取得的建設用地使用權(quán)必須先行實現(xiàn)由劃撥到出讓的轉(zhuǎn)變方可抵押； ③ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)建設用地使用權(quán)不能單獨抵押。 ” ● 房地產(chǎn)抵押的形態(tài) 稱 文 小 而 指 極 大 舉 類 邇 而 見 義 遠 重 道 第二節(jié)房地產(chǎn)抵押 3）正在建造的建筑物可以抵押 《 物權(quán)法 》 第 180條規(guī)定 “ 債務人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押： …… （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通運輸工具； （七）法律、行政法規(guī)未禁止 抵押的其他財產(chǎn)。 ● 房地產(chǎn)抵押的形態(tài) 稱 文 小 而 指 極 大 舉 類 邇 而 見 義 遠 重 道 第二節(jié)房地產(chǎn)抵押 1）房地產(chǎn)抵押合同 2）房地產(chǎn)抵押登記 ● 房地產(chǎn)抵押的設定 稱 文 小 而 指 極 大 舉 類 邇 而 見 義 遠 重 道 第二節(jié)房地產(chǎn)抵押 1）房地產(chǎn)抵押合同 房地產(chǎn)抵押合同，是抵押人與抵押權(quán)人簽訂的、約定以特定的房地產(chǎn)擔保債務但不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，在債務人不履行債務時，抵押權(quán)人享有就該房地產(chǎn)的變價優(yōu)先受償權(quán)利的書面文件。 ” 《 擔保法 》 第 38條規(guī)定： “ 抵押人和抵押權(quán)人應當以書面形式訂立抵押合同。 種類 ：分成三種情況， 一是雙方簽訂抵押合同后的權(quán)利設定登記； 二是權(quán)利內(nèi)容變更時的變更登記； 三是權(quán)利消除時的注銷登記。已經(jīng)登記，抵押權(quán)成立；尚未登記，則抵押權(quán)不能成立。通過抵押登記，可以確定抵押物的具體范圍和抵押擔保的債權(quán)范圍。如果同一抵押物上成立了多項抵押權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)，則按照抵押登記 的順序決定優(yōu)先受償?shù)捻樞颉? ● 房地產(chǎn)抵押的設定 案例分析：房、地產(chǎn)抵押合同的效力辯析 王某系房地產(chǎn)開發(fā)商，在城區(qū)黃金地段購買面積約 30畝的土地使用權(quán)，蓋一幢商貿(mào)樓。工行認為，單就這塊地的價值遠超過貸款數(shù)額且 《 擔保法 》還規(guī)定了房隨地走，所以工行就同意了，并在土地管理部門辦理了抵押權(quán)登記。后因王某樓房質(zhì)量問題，出現(xiàn)滯銷，沒能及時還上貸款。 對兩份抵押合同的效力及其性質(zhì)存在三種意見： 第一種意見 ：兩個合同均是無效合同。工行抵押了地但是房子沒有隨著走。兩者均違反了上述原則，因此兩合同均應是無效合同。 該意見認為，因為該宗土地先抵押給工行，樓房應該是隨著土走，工行的合同是有效的。 對兩份抵押合同的效力及其性質(zhì)存在三種意見： 第三種意見 ：兩個合同都是有效的，只不過應是一個集合抵押。按照先登記優(yōu)于后登記的原則，將來拍賣時一體拍賣，所得款先還工行，剩下的再還建行 。 其次，房、地關(guān)系是否存在主物與從物關(guān)系。但從權(quán)屬關(guān)系分析，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)也是兩個獨立的權(quán)利，它們是可以分開的，都有自己的獨立的價值，不存在主、從關(guān)系。以此 理解，說明房和地可以分開，不能因為誰跟誰走一概認定合同無效。 《 擔保法 》 第 42條和 《 物權(quán)法 》 第 180條第 2款“以上財產(chǎn)可以一并抵押”之規(guī)定，說明所有的抵押物只要一次登記就完成了抵押權(quán)的登記，但 《 擔保法 》 第 35條規(guī)定，房和地是分別向不同的登記部門進行登記的，是兩個完全不同的合同及登記行為，不可能一次就完成抵押行為，這只能算做是共同抵押。按照先登記優(yōu)于后登記的原則，拍賣時一體拍賣，所得款先償還抵押在先的工行，剩余償還抵押在后的建行，如房和地均貶值。由于兩者之間的這種依存關(guān)系，立法才規(guī)定了房地相隨的原則，但這種原則不能對抗立法所規(guī)定的登記，即當工行簽訂的土地使用權(quán)抵押合同，進行登記時，對沒有登記的土地上房屋視為“一并登記”，可在整體變賣中優(yōu)先受償。 [評析 ] 同上述三種意見的不同觀點： 因此，上述案中工行與建行所簽的抵押合同均為有效合同，兩者的登記行為也是有效的行為。在具體操作上，可將地與房分別評估，然后一體拍賣，房與地的最后歸宿是同屬同一個權(quán)利主體，根據(jù)當事人意思自治的原則，工行在其土地的抵押權(quán)范圍內(nèi)對拍賣價款優(yōu)先受償，建行在其房產(chǎn)的抵押權(quán)范圍內(nèi)對拍賣價款內(nèi)優(yōu)先受償，假設地款超出工行的債權(quán)額度，而房款不足彌補建行的債權(quán)額度，建行可在工行受償后超出的價款內(nèi)優(yōu)先受償；反之亦然 ,這樣同樣未違背房隨地走，地隨房走的原則。 衍 化 至 繁 簡 約 不 簡 單 衍 化 至 繁 簡 約 不 簡 單 抵押合同另有約定的，按照約定。主債權(quán)是主債務合同中約定，債權(quán)人要求債務人履行一定支付義務的權(quán)利，其應支付的數(shù)額是確定的。 （ 2）利息。 尚 簡 大 道 至 簡 平 凡 不 平 庸 ● 房地產(chǎn)抵押的范圍 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押 1）房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保債權(quán)的范圍 （ 3）違約金違約金是主債務合同約定的當事人不履行債務時應當另行承擔的金錢給付責任，違約金是合同中事先約定的。 （ 5）實現(xiàn)抵押權(quán)的費用實現(xiàn)抵押權(quán)的費用不僅包括評估、拍賣或變賣抵押標的物的費用，也應包括為確認和實現(xiàn)抵押擔保范圍內(nèi)的債權(quán)而發(fā)生的訴訟費或仲裁費、 強制執(zhí)行公證費、保全費和執(zhí)行費等。 衍 化 至 繁 簡 約 不 簡 單 尚 簡 大 道 至 簡 平 凡 不 平 庸 ● 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押 1）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件 2）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式 尚 簡 大 道 至 簡 平 凡