論多元房地產(chǎn)法律制度-在線瀏覽
2025-02-02 06:36本頁面
【正文】 部分的價值同全部私人部分總價值的比例，而每個共有權(quán)人在共同部分中的份額亦根據(jù)這個比例推出。 第二，區(qū)分所有權(quán)制度 臺灣和日本在這方面的法律，被視為具有典型意義且為我國學(xué)者稱道贊賞和多所借鑒的立法例。 (1)臺灣于1995年制訂并于2006年1月修正公布的《公寓大廈管理條例》，為區(qū)分所有權(quán)制度設(shè)立兩個核心條款。區(qū)分所有則“指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其專有部分，并就其共用部分按其應(yīng)有部分有所有權(quán)” [12]。同時，第九條又規(guī)定，“各區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應(yīng)有部分比例，對建筑物之共用部分及其基地有使用收益之權(quán)。在筆者看來，此處之所以只規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人擁有基地使用權(quán)，可能是因為公寓大廈開發(fā)者可以是土地所有權(quán)人，也可以是地上權(quán)人。而臺灣學(xué)者謝在全教授則認為區(qū)分所有權(quán)人就基地享有的權(quán)利可以稱為準共有權(quán)。此處所稱各自獨立使用之建筑物相當于我們所稱的別墅，公寓大廈相當于我們的多層建筑物，集居地區(qū)相當于我們的住宅小區(qū)?！ ?2)日本于1962年制訂的《建筑物區(qū)分所有法》所設(shè)立的多元房地產(chǎn)法律制度，幾乎同其他許多國家和地區(qū)都不一致。通覽《建筑物區(qū)分所有法》以后，可以看出，所稱區(qū)分所有權(quán)以建筑物的專有部分為客體，但區(qū)分所有權(quán)人并非只享有區(qū)分所有權(quán)，還同時就建筑物的共用部分享有持份權(quán)，就建筑物占地享有占地利用權(quán)，而占地利用權(quán)則可以是所有權(quán)或其他權(quán)利。看來，雖然日本的法律并未就包括建筑物和住宅區(qū)在內(nèi)的多元房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利采用單一的法律概念，但法律設(shè)定的適用范圍和權(quán)利人的權(quán)利范圍是全面的和完整的，對作為權(quán)利客體的不同形式的多元房地產(chǎn)是覆蓋無余的?！ ∫环N是臺灣和日本的模式，即多個物、多部分和多個權(quán)的模式。日本則將此種房地產(chǎn)分為三個部分，相應(yīng)地設(shè)定互不隸屬的三個權(quán)，即以建筑物專有部分為標的的區(qū)分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)和占地利用權(quán)，占地利用權(quán)則以土地所有權(quán)或其他權(quán)利為權(quán)源。就日本的住宅區(qū)而言，區(qū)分所有權(quán)人或所有權(quán)人還就建筑物以外的共用部分享有持分權(quán)。 [14] 另一種模式是美國和魁北克的模式，即一個物和一個權(quán)的模式。美國將此種房地產(chǎn)統(tǒng)稱為Condominium，這是一個含義微妙的詞語，有三種解釋。另一個解釋是“多元房地產(chǎn)的單獨單元” [15](A single realestate unit in a multiunit development)。因此，Condominium既是所有權(quán)的一種形式，又是共有權(quán)的客體?？笨嗣穹ǖ渚痛朔N多元房地產(chǎn)采用不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)的概念，表明其為一種獨特的法律制度。美國的房地產(chǎn)開發(fā)者可以是租賃期限為40年以上以至999年的土地租賃權(quán)人(Tenant)?？笨说姆康禺a(chǎn)開發(fā)者則可以是權(quán)利剩余期限超過50年的地上權(quán)人(Superficiary)或租賃開發(fā)權(quán)人 [17](Emphyteutic Lessee)?！ ∧敲?，我們通過以上的比較研究，可否得到一些啟迪。如果我們予以借鑒，采用房地產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)的概念，未必不是一項適宜的選擇。為了彌補《物權(quán)法》第六章所設(shè)計和創(chuàng)立的權(quán)屬關(guān)系框架存有的某些不足之處，筆者建議在將來修改《物權(quán)法》時，可參照臺灣和日本的做法，將建筑物地基和住宅內(nèi)的土地使用權(quán)納入?yún)^(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利范圍并設(shè)立相應(yīng)的規(guī)則，并增設(shè)適用于住宅區(qū)的一節(jié)或相應(yīng)的條數(shù)。住宅共有部分的確定，取決與兩項條件的成就。其二，共有部分的價款或者建造費用由全體業(yè)主分擔。共有部分的缺失或者減損，輕則會造成人們生活的不便，重則可能使住宅區(qū)運行失靈，業(yè)主們難以維持正常的生活。一般而言，專有部分可以改為共有部分，共有部分則不得改為專有部分。例如為業(yè)主添置一個棋牌室。 筆者從上述六個國家和地區(qū)的相關(guān)法律看到，他們都就多元房地產(chǎn)的專有部分和共有部分的界定和劃分設(shè)立或簡或詳?shù)囊?guī)則，大體上可以歸為兩種模式。他們是通過開宗明義地對專有部分和共用部分所下的定義，就兩個部分的內(nèi)涵做出概括性規(guī)定，同時劃定兩者之間的界限，其定義也大同小異?！肮灿貌糠郑褐腹⒋髲B專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者?！ ×硪环N是美國、香港和魁北克的模式。以美國為例，其《統(tǒng)一公寓法》就單元(Unit)和共同成分(Common elements)作出了以下的定義：“單元是指公寓大廈中被劃定為單獨所有或單獨占有的形體部分”?！奔~約州關(guān)于共同成分的列舉式規(guī)定，則包括以“建筑物所占的土地”為首項，以“所有其他為房地產(chǎn)的保持、維護和安全所必需的或有益的或通常作為共同使用的部分”為末項，共計45個項目?？笨嗣穹ǖ涞?044條則以概括和列舉相結(jié)合的方法就共同部分(Common portion)作了以下規(guī)定：“下列各項被推定為共同部分：土地、庭院、墻外走廊或陽臺、公園和花園、通道、樓梯和電梯、出入口和大廳、公共衛(wèi)生間、車庫、儲藏室、地下室、建筑物的地基和主墻、公共裝置和設(shè)備，諸如中央供暖和空調(diào)系統(tǒng)及管道和線路等，包括其通過私人部分(Private portions)的部分”?！ ”容^之下，筆者感到，《物權(quán)法》第六章就專有部分和共用部分的界定和劃分所作的規(guī)定，尚有不足之處和尚須進一步完善的地帶。另一方面就專有部分和共有部分的分界所作的規(guī)定存有不甚合理和略顯模糊之處，可能給歧義的厘清和和糾紛的解決帶來不便。 第一、關(guān)于住宅區(qū)的道路可否劃為城鎮(zhèn)公共道路 《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。就筆者所知，香港往往需要在一些建筑物內(nèi)設(shè)置地鐵出入口，通向碼頭或者架空走廊的通道，地政署就在批租土地時在批地條件中設(shè)立公共地役權(quán)(Public easement)。曾聞某大城市決定打通幾十條穿越住宅區(qū)的公共道路，似非明智之舉，應(yīng)為法律所不允許。當然，對過去已在住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置的公共道路，應(yīng)可不再溯及，但未必需要在法律上再開這個口子，何況這也是完全可以做到的事?！惫P者認為，目前我國的住宅區(qū)有兩種情形，應(yīng)當加以區(qū)別。且各設(shè)隔離標志，既有礙觀瞻，維護管理也不便，極易引發(fā)糾紛。這種住宅區(qū)的每棟別墅都形成一個專有部分，在每棟別墅的周邊地帶劃出小片綠地作為專有部分，歸于別墅業(yè)主所有，這應(yīng)是可行的和適宜的?！薄 〉谌㈥P(guān)于住宅區(qū)的地下車庫究竟應(yīng)為專有部分抑或共有部分 《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但在我國，由于不同城市以至同一城市的地區(qū)的發(fā)達程度不同，住宅區(qū)及相應(yīng)的地下車庫的規(guī)模和檔次有別，究竟應(yīng)把地下車庫劃為共有部分抑或劃分為專有部分，似不可一概而論。目前在這個問題上發(fā)生的糾紛，倒不完全是業(yè)主都要求將車庫歸于共有，而是由于有些開發(fā)商已將車庫的
合同協(xié)議相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1