論多元房地產(chǎn)法律制度-展示頁
2025-01-07 06:36本頁面
【正文】 似乎與法理和常理不符。這應(yīng)是以概括和列舉相結(jié)合的方法作出對權(quán)利范圍的界定，從而使業(yè)主的權(quán)利范圍從建筑物擴(kuò)及住宅區(qū)的其他部位，但失于概括不全，列舉未盡，且有模糊而不確定之處，可能導(dǎo)致法律適用和法律解釋上的困難。 第一，《物權(quán)法》采用建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，從字面上看，這意味著此種物權(quán)的客體只是建筑物，未包括地基，也未納入住宅區(qū)內(nèi)除建筑物以外的其他共有部分，特別是缺失作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地使用權(quán)，顯得名不副實(shí)?！ ∫?、關(guān)于多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念和權(quán)利范圍 如何使多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念與其客體相適應(yīng)、相吻合，如何使法律規(guī)定的權(quán)利范圍能夠?qū)ζ錂?quán)利客體包容無余和無隙覆蓋?也就是說，如何使法定的權(quán)利范圍能夠覆蓋多元房地產(chǎn)的三維邊界以內(nèi)的全部建筑物、設(shè)施和土地?通俗地說，如何做到使法定的權(quán)利范圍能夠橫向到邊，縱向朝上到頂，往下見底?這是筆者試圖著意探討的課題之一。2006年國慶節(jié)期間，筆者曾發(fā)表《關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的探討和商榷》一文?！ ∥覈段餀?quán)法》關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一章(第六章)的制訂出臺(tái)，構(gòu)建了多元房地產(chǎn)法律制度的基本框架，對調(diào)整城市社區(qū)的多邊法律關(guān)系和保護(hù)城市居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，已初步顯現(xiàn)其重要的作用和良好的效果。一些先行者的此種法律，屢屢修改創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，幾近完備成熟。一種與多元房地產(chǎn)的特征相適應(yīng)的新型法律制度，發(fā)軔于1802年法國民法典的第664條。由此種新型房地產(chǎn)派生出的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是一種權(quán)利客體多元化、權(quán)利主體多邊化的新型物權(quán)。為研討相關(guān)的法律制度，筆者在本文中采用多元房地產(chǎn)的稱謂。美國、加拿大、香港的普通法稱此類房地產(chǎn)為多元房地產(chǎn) [1](Multiunit Development，MUD,亦可稱多單元房地產(chǎn))。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第24頁 共24頁論多元房地產(chǎn)法律制度魏耀榮 原全國人大常委會(huì)法工委咨詢委員 關(guān)鍵詞: 建筑物區(qū)分所有權(quán)/物權(quán)法/權(quán)利 內(nèi)容提要: 本文在世界范圍內(nèi)對多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念和權(quán)利范圍進(jìn)行了比較研究，在此基礎(chǔ)上對我國《物權(quán)法》中多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍以及專有部分和共有部分的界定和劃分進(jìn)行了考察，認(rèn)為《物權(quán)法》就多元房地產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)涵和覆蓋范圍以及專有部分和共有部分的界定和劃分所作的規(guī)定，尚有可進(jìn)一步探討之處?！ ∥覈鞘芯用竦淖》磕Ｊ街饕嵌鄬咏ㄖ锖陀啥鄺澏鄬咏ㄖ锝M成的住宅區(qū)，自然也包括由多棟單獨(dú)別墅或聯(lián)排別墅組成的住宅區(qū)以及由別墅和多層建筑物混合組成的住宅區(qū)。美國法律界還稱之為共有權(quán)益房地產(chǎn) [2](Common Interest Development, CID)?！ 《嘣康禺a(chǎn)的產(chǎn)生和發(fā)展歷經(jīng)久遠(yuǎn)，在古巴比倫曾見雛形，經(jīng)歐洲中世紀(jì)的緩步增長，到上世紀(jì)特別是下半葉，大多數(shù)國家的大中城市都出現(xiàn)急劇的以至爆炸性的發(fā)展。由此種新型房地產(chǎn)引發(fā)出的法律關(guān)系，是一種復(fù)合型、多層次和多重化的新型法律關(guān)系，較早時(shí)期的普通法和民法典均鮮有涉及。經(jīng)若干代法律人的不懈努力，到上世紀(jì)后期，已在很多較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)陸續(xù)面世，其形式多為單行成文法，或在民法典中新辟專章。他們的居民社區(qū)秩序良好，管理有序，人們相處和諧，罕有糾紛，足顯其法律的必要性和優(yōu)良效果。但從公布實(shí)施一年多的情況來看，此項(xiàng)新的法律制度尚有待進(jìn)一步完善，尚有疑難課題未獲破解，尚存模糊地帶有待厘清。兩年來，筆者又作了一些進(jìn)一步的比較研究和實(shí)地觀察，再趁國慶節(jié)期間書就此文?！ 」P者感到，《物權(quán)法》關(guān)于此種多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍的規(guī)定，尚有可進(jìn)一步斟酌探討的余地。 第二，第六章第七十三條和第七十四條又采用了“建筑區(qū)劃”的概念，并規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)除建筑物以外的道路、綠地，其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，以及占用道路或者其他場地形成的車位，除作一定的排除外，均屬于業(yè)主共有。就“建筑區(qū)劃”一詞而言，似乎應(yīng)為與住宅區(qū)橫向范圍相一致的概念，但由于缺少定義，使其因不具有明晰無誤和不容爭議的確定性而處于模糊狀態(tài)，有待厘清?！ 檠芯慷嘣康禺a(chǎn)法律制度，筆者閱讀了美國、加拿大、魁北克、香港、臺(tái)灣和日本的相關(guān)立法例，愿在此作扼要評(píng)述，以供研究參考。 美國在這方面沒有聯(lián)邦立法，但各州都無一例外地制定了單行成文法，稱之為公寓法(Condominium Act)，幾十年來頻繁修改，有些州已采用列有消費(fèi)者保護(hù)一章的被稱為第二代的公寓法。對Condominium一詞，美國的布萊克法律詞典解釋為“與他人的共同所有權(quán)” [6](Ownership in Common with others)，即共有權(quán)。 《新公寓法》在其前言中稱Condominium為“房地產(chǎn)所有權(quán)的分享形式”(Shared form of real estate ownership),并稱其目的為制定“一部土地和建筑物分享所有權(quán)的現(xiàn)代法律” [8](A modern law of shared ownership of land and buildings)。這種成排房屋和有門社區(qū)通常由市政公共設(shè)施直接提供水、電、氣、排水、排污、通信等方面的供應(yīng)和服務(wù)，又同時(shí)自建自備俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池、燒烤房、花園、綠地等分享福利健身設(shè)施。 加拿大(不包括魁北克)和香港的多元房地產(chǎn)法律制度與美國大同小異。香港就多元房地產(chǎn)采用了一個(gè)與美國的Condominium相對應(yīng)的稱謂，即Multi – storey Building(多層樓宇)，并將四棟以下和五棟以上多層樓宇作了區(qū)分，五棟多層樓宇的房地產(chǎn)項(xiàng)目相當(dāng)于我們的住宅區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)商從政府批租取得的土地屬于租賃權(quán)(Tenancy,租權(quán))，多層樓宇業(yè)主的權(quán)利則為共同租賃權(quán)(Cotenancy)。他們制訂了調(diào)整多層樓宇法律關(guān)系的多部單行成文法，包括適用于五棟以上多層樓宇的特別規(guī)則。由于香港市場的房地產(chǎn)交易均須由律師代理進(jìn)行，甚至交易雙方可由同一律師代理，香港律師會(huì)還制訂《樓宇公契草擬指引》，以規(guī)范房地產(chǎn)律師的行為。他們在物權(quán)編的所有權(quán)特別形式這一部分列有非區(qū)分共有權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)兩章，并在第1010條開宗明義地規(guī)定，“共有權(quán)人的所有權(quán)不伴隨財(cái)產(chǎn)的實(shí)物區(qū)分的，稱為非區(qū)分共有權(quán)(Undivided Coownership)”?！比缓笤诘?038條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)被區(qū)分為由一人或數(shù)人擁有的單元”，則為不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。按魁北克法律的基本原則，所稱不動(dòng)產(chǎn)，自然包括土地和附著物，即一宗土地及其全部附著物。有趣的是，他們所稱的單元，原文為Fraction，這個(gè)Fraction是分?jǐn)?shù)的同義詞，故可解釋為每個(gè)共有權(quán)人擁有整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)分?jǐn)?shù)，這個(gè)分?jǐn)?shù)即為每個(gè)私人
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