論多元房地產(chǎn)法律制度(參考版)
2025-01-03 06:36本頁面
【正文】 可供研究探討的途徑之一是，由法律授予業(yè)主大會和業(yè)主委員會對業(yè)主共有財產(chǎn)包括必要時設(shè)立的基金行使所有權(quán)和管理權(quán)，使之具有承擔(dān)民事責(zé)任的財產(chǎn)，從而取得法人資格。而業(yè)主委員會之所以不能被賦予法人資格，主要原因是不擁有財產(chǎn)，無民事責(zé)任能力，無力承擔(dān)民事責(zé)任。在業(yè)主共有財產(chǎn)遭受侵犯時，業(yè)主委員會無從利用法律手段，不能訴諸法律，以至維權(quán)乏力，維權(quán)維艱?！ ”容^之下，《物權(quán)法》第六章雖然作了業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定，但未就其在法律上的地位和資格作出定性定位的規(guī)定，業(yè)主委員會不具有法人資格。共有財產(chǎn)由業(yè)主法人組織自行管理或通過訂立委托管理合同委托管理公司或管理人進行管理，為管理共有財產(chǎn)編制預(yù)算，向業(yè)主收取費用，并開立銀行帳戶。該民法典就辛迪加的權(quán)利、義務(wù)、執(zhí)行機構(gòu)、議事規(guī)則等方面訂立的規(guī)則達三十條之多?！毕愀鄯Q業(yè)主法人組織為業(yè)主立案法團(Owners’ Incorporation)，并制定《多層樓宇(業(yè)主立案法團)條例》。(5)訂立合同和承擔(dān)義務(wù)。(3)聘用和解聘管理人和其他雇員、代理人和獨立承包人。美國統(tǒng)一州法委員會擬訂提供的1980年《統(tǒng)一公寓法》和2007年《新公寓法》，分別規(guī)定了業(yè)主法人組織的17項權(quán)力和18項權(quán)力，基本內(nèi)容無變化，筆者摘譯其幾項主要權(quán)力如下：“(1)制訂和修改章程和規(guī)則。 [19]他們通常稱業(yè)主法人組織為Homeowners’ Association(HOA,亦可稱為住宅所有權(quán)人協(xié)會)，這在美國已是家喻戶曉。前面提到的六個國家和地區(qū)，都在其單行法律或民法典中設(shè)立專門章節(jié)，就業(yè)主法人組織的職能、權(quán)利、義務(wù)、議事規(guī)則、辦事程序等制訂頗為完備的規(guī)則。非由全體業(yè)主分擔(dān)價款或者建造費用的，應(yīng)當(dāng)區(qū)分為專有部分，以出售或者其他方式向業(yè)主轉(zhuǎn)讓。在目前住宅區(qū)的前期物業(yè)管理公司由開發(fā)商本身充任或者由開發(fā)商選定的條件下，如果開發(fā)商擁有地下車庫的所有權(quán)，可能成為業(yè)主更換物業(yè)管理公司的障礙，由此引發(fā)糾紛。筆者同時認為，在將地下車庫劃為專有部分的情形下，應(yīng)當(dāng)將車庫區(qū)分為獨立車位向業(yè)主出售，而不宜由開發(fā)商保留所有權(quán)并自行經(jīng)營。因此，一般而言，地下車庫仍以劃為專有部分為宜。依筆者拙見，在目前住宅區(qū)的業(yè)主組織難以及時地組建和難以有效地自行實施物業(yè)管理的情形下，將地下車庫劃為共有部分而由業(yè)主自行經(jīng)營管理或者委托他人經(jīng)營管理，似乎難以做到，且易產(chǎn)生糾紛?！睋?jù)筆者所知，在其他一些國家，地下車庫是劃為共有部分的。因此，筆者建議可通過司法解釋或在將來修改法律時補充規(guī)定，“住宅區(qū)的建筑物不區(qū)分為專有部分的，與建筑物相毗連綠地可以約定為業(yè)主所有。另有一種為數(shù)不多的住宅區(qū)，由單層或低層建筑物組成，每棟建筑物均為單獨所有而非區(qū)分所有，即所謂別墅式小區(qū)。一種是由區(qū)分所有的高層甚至超高層建筑物組成的住宅區(qū)，這種住宅區(qū)往往業(yè)主人數(shù)眾多，而綠地面積則非常有限，如果按照過去有的開發(fā)商的作法，從由全體業(yè)主分擔(dān)價款的共有綠地中切出若干小塊作為專有部分歸底層業(yè)主所有，會是很不公平的?！ 〉诙?、關(guān)于住宅區(qū)的綠地可否劃為專有部分歸于業(yè)主所有 《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。且如果城市規(guī)劃確已安排穿越某住宅區(qū)的公共道路，應(yīng)可索性將住宅區(qū)一分為二，可能更符合以人為本的原則。筆者曾參加香港地政署主持召開的部門聯(lián)席會議，就曾看到提交會議討論的批地條件包括公共地役權(quán)。”在筆者看來，如果住宅區(qū)確需為相鄰不動產(chǎn)提供通行權(quán)，可以通過一定的程序在屬于住宅區(qū)不動產(chǎn)的道路上設(shè)定公共地役權(quán)，允許公眾驅(qū)車通行，至于是否應(yīng)由政府市政管理部門為住宅區(qū)承擔(dān)部分造價和支付道路維護費用，可以另當(dāng)別論，但未必需要劃為城鎮(zhèn)公共道路，導(dǎo)致權(quán)利他移。筆者并就第六章的三處規(guī)定提出一些評析意見。一方面，由于對兩個部分均未作定義或定性規(guī)定而顯得欠缺確定性，可能帶來法律解釋和適用上某種困難和疑惑。 六個國家和地區(qū)就專有部分和共有部分設(shè)立的規(guī)則，雖詳簡程度有別，但均由于具有很強的確定性而便于解釋和避免歧義，關(guān)于共有部分的列舉式規(guī)定使其具有可操作性。香港的樓宇公契示范文本就共同部分列舉了51個項目，其中只有會所(Club)一項可另行約定。“共同成分是指公寓大廈中除單元以外的整個其他部分。他們既通過專有部分和共用部分的定義作出概括性規(guī)定，又以列舉的方法作出詳盡的具體而微的規(guī)定。” [18]至于住宅區(qū)的共有部分，日本通過專設(shè)的住宅區(qū)一章予以規(guī)定，臺灣則規(guī)定集居地區(qū)可準用有關(guān)建筑物的規(guī)則。例如，臺灣的《公寓大廈管理條例》第三條規(guī)定，“專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區(qū)分所有之標的者”?！ ∫环N是臺灣和日本的模式。在共有部分確有富余以至空置的情形下，也可以經(jīng)業(yè)主同意改為專有部分，但如果要突破規(guī)劃部門審定的容積率、建筑密度和樓距等強制性指標，則須經(jīng)規(guī)劃部門批準。在共有部分不符需要且確有空余專有部分的情形下，經(jīng)業(yè)主同意，可以收購一定的專有部分，將其改為共有部分。此種共有部分應(yīng)由法律予以確認，使之成為法定共有部分，一經(jīng)劃定就不能輕易地和隨意地加以變更。共有部分的功能在于，它要為專有部分提供依托和支撐，要為廣大業(yè)主提供通行、供水、供電、供氣、供熱、供暖、空調(diào)、排水、通信、通話、電視、網(wǎng)絡(luò)、文化、娛樂、體育等諸多方面的服務(wù)。其一，由規(guī)劃設(shè)計部門根據(jù)城市規(guī)劃和設(shè)計規(guī)范的要求，為使住宅區(qū)具有必要的生活條件和達到一定的居住標準，對共有部分做出合理安排和劃定?！ 《?、關(guān)于專有部分和共有部分的界定和劃分 住宅區(qū)和多層建筑物之所以必須劃分為專有部分和共有部分，這是由不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律所決定的。但是，畢竟我們已在《城市房地產(chǎn)管理法》中將房屋與土地作為兩個物而分別設(shè)立房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，并已通過《物權(quán)法》第六章創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，已為各界人士和廣大住戶普遍接受和認知，現(xiàn)在再將包含區(qū)分建筑物的多元房地產(chǎn)視為一個物而作為區(qū)分共有權(quán)的客體，另行構(gòu)建多元房地產(chǎn)權(quán)屬結(jié)構(gòu)，這可能是不現(xiàn)實的，難以做到的。在筆者看來，魁北克民法典創(chuàng)設(shè)的不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)，確具有包容性強和適用范圍寬的鮮明特點和優(yōu)點，且能很好地彰顯多元房地產(chǎn)的共有性質(zhì)和區(qū)分特征，確為一種頗具創(chuàng)造性和嚴密性的法律概念。美國和香港學(xué)者均解釋稱，共同租賃權(quán)(Cotenancy)等于共同所有權(quán)(Coownership)，這可能是因為租賃期限很長且可續(xù)展的緣故。香港則除政府房地產(chǎn)以外，房地產(chǎn)開發(fā)者均為租賃期限為75年、99年以至999年且可續(xù)期的土地租賃權(quán)人(批租權(quán)人，Tenant)。筆者注意到，美國和魁北克的房地產(chǎn)開發(fā)者(Developer)除土地所有權(quán)人以外，還可以是其他土地權(quán)利人，但這并不妨礙他們稱
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