論多元房地產(chǎn)法律制度-wenkub.com
2024-12-30 06:36 本頁面
【正文】 消除此種法律上的障礙，解決此種法律上的難題，有待于就多元房地產(chǎn)法律制度進行改革。業(yè)主委員會不構(gòu)成民事權(quán)利主體，不具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，不具有訴訟權(quán)利。筆者注意到，他們的業(yè)主法人組織制度具有共同特點，即共有財產(chǎn)被登記在業(yè)主法人組織名下。(6)就共有財產(chǎn)的使用、保持、維護、替換或更新實施管理。(2)編制和修改有關(guān)收入、支出和儲備基金的預(yù)算，向業(yè)主(Unit owners)收取共同開支費用。美國佛羅里達州立大學(xué)的Peter Dunbar教授著書稱，共有房地產(chǎn)是指由公寓大廈單元、共同成分和業(yè)主法人組織三個部分構(gòu)成的集合體，缺少任何部分均不構(gòu)成共有房地產(chǎn)?；谝陨峡紤]，筆者建議通過司法解釋或在將來修改法律時補充規(guī)定，“住宅區(qū)的地下車庫，由全體業(yè)主分擔(dān)價款或者建造費用的，屬于業(yè)主共有。但是，也不應(yīng)排除在條件成熟的地方，特別是在允許以合作方式建房的情形下，經(jīng)規(guī)劃設(shè)計部門合理安排，也可以將地下車庫劃定為共有部分。但在我國，由于不同城市以至同一城市的地區(qū)的發(fā)達程度不同，住宅區(qū)及相應(yīng)的地下車庫的規(guī)模和檔次有別，究竟應(yīng)把地下車庫劃為共有部分抑或劃分為專有部分，似不可一概而論。這種住宅區(qū)的每棟別墅都形成一個專有部分，在每棟別墅的周邊地帶劃出小片綠地作為專有部分，歸于別墅業(yè)主所有，這應(yīng)是可行的和適宜的?！惫P者認為，目前我國的住宅區(qū)有兩種情形，應(yīng)當(dāng)加以區(qū)別。曾聞某大城市決定打通幾十條穿越住宅區(qū)的公共道路，似非明智之舉，應(yīng)為法律所不允許?！ 〉谝?、關(guān)于住宅區(qū)的道路可否劃為城鎮(zhèn)公共道路 《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！ ”容^之下，筆者感到，《物權(quán)法》第六章就專有部分和共用部分的界定和劃分所作的規(guī)定，尚有不足之處和尚須進一步完善的地帶?！奔~約州關(guān)于共同成分的列舉式規(guī)定，則包括以“建筑物所占的土地”為首項，以“所有其他為房地產(chǎn)的保持、維護和安全所必需的或有益的或通常作為共同使用的部分”為末項，共計45個項目?！ ×硪环N是美國、香港和魁北克的模式。他們是通過開宗明義地對專有部分和共用部分所下的定義，就兩個部分的內(nèi)涵做出概括性規(guī)定，同時劃定兩者之間的界限，其定義也大同小異。例如為業(yè)主添置一個棋牌室。共有部分的缺失或者減損，輕則會造成人們生活的不便，重則可能使住宅區(qū)運行失靈，業(yè)主們難以維持正常的生活。住宅共有部分的確定，取決與兩項條件的成就。如果我們予以借鑒，采用房地產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)的概念，未必不是一項適宜的選擇?？笨说姆康禺a(chǎn)開發(fā)者則可以是權(quán)利剩余期限超過50年的地上權(quán)人(Superficiary)或租賃開發(fā)權(quán)人 [17](Emphyteutic Lessee)?？笨嗣穹ǖ渚痛朔N多元房地產(chǎn)采用不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)的概念，表明其為一種獨特的法律制度。另一個解釋是“多元房地產(chǎn)的單獨單元” [15](A single realestate unit in a multiunit development)。 [14] 另一種模式是美國和魁北克的模式，即一個物和一個權(quán)的模式。日本則將此種房地產(chǎn)分為三個部分，相應(yīng)地設(shè)定互不隸屬的三個權(quán)，即以建筑物專有部分為標的的區(qū)分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)和占地利用權(quán)，占地利用權(quán)則以土地所有權(quán)或其他權(quán)利為權(quán)源?？磥恚m然日本的法律并未就包括建筑物和住宅區(qū)在內(nèi)的多元房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利采用單一的法律概念，但法律設(shè)定的適用范圍和權(quán)利人的權(quán)利范圍是全面的和完整的，對作為權(quán)利客體的不同形式的多元房地產(chǎn)是覆蓋無余的。 (2)日本于1962年制訂的《建筑物區(qū)分所有法》所設(shè)立的多元房地產(chǎn)法律制度，幾乎同其他許多國家和地區(qū)都不一致。而臺灣學(xué)者謝在全教授則認為區(qū)分所有權(quán)人就基地享有的權(quán)利可以稱為準共有權(quán)。同時，第九條又規(guī)定，“各區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應(yīng)有部分比例，對建筑物之共用部分及其基地有使用收益之權(quán)。 (1)臺灣于1995年制訂并于2006年1月修正公布的《公寓大廈管理條例》，為區(qū)分所有權(quán)制度設(shè)立兩個核心條款。有趣的是，他們所稱的單元，原文為Fraction，這個Fraction是分數(shù)的同義詞，故可解釋為每個共有權(quán)人擁有整個不動產(chǎn)的一個分數(shù)，這個分數(shù)即為每個私人部分的價值同全部私人部分總價值的比例，而每個共有權(quán)人在共同部分中的份額亦根據(jù)這個比例推出。”然后在第1038條規(guī)定，“不動產(chǎn)所有權(quán)被區(qū)分為由一人或數(shù)人擁有的單元”，則為不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。由于香港市場的房地產(chǎn)交易均須由律師代理進行，甚至交易雙方可由同一律師代理，香港律師會還制訂《樓宇公契草擬指引》，以規(guī)范房地產(chǎn)律師的行為。房地產(chǎn)開發(fā)商從政府批租取得的土地屬于租賃權(quán)(Tenancy,租權(quán))，多層樓宇業(yè)主的權(quán)利則為共同租賃權(quán)(Cotenancy)?！ 〖幽么?不包括魁北克)和香港的多元房地產(chǎn)法律制度與美國大同小異。 《新公寓法》在其前言中稱Condominium為“房地產(chǎn)所有權(quán)的分享形式”(Shared form of real estate ownership),并稱其目的為制定“一部土地和建筑物分享所有權(quán)的現(xiàn)代法律” [8](A modern law of shared ownership of land and buildings)?！ ∶绹谶@方面沒有聯(lián)邦立法，但各州都無一例外地制定了單行成文法，稱之為公寓法(Condominium Act)，幾十年來頻繁修改，有些州已采用列有消費者保護一章的被稱為第二代的公寓法。就“建筑區(qū)劃”一詞而言，似乎應(yīng)為與住宅區(qū)橫向范圍相一致的概念，但由于缺少定義，使其因不具有明晰無誤和不容爭議的確定性而處于模糊狀態(tài)，有待厘清。 筆者感到，《物權(quán)法》關(guān)于此種多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍的規(guī)定，尚有可進一步斟酌探討的余地。但從公布實施一年多的情況來看，此項新的法律制度尚有待進一步完善，尚有疑難課題未獲破解，尚存模糊地帶有待厘清。經(jīng)若干代法律人的不懈努力，到上世紀后期，已在很多較發(fā)達國家和地區(qū)陸續(xù)面世，其形式多為單行成文法，或在民法典中新辟專章?！ 《嘣康禺a(chǎn)的產(chǎn)生和發(fā)展歷經(jīng)久遠，在古巴比倫曾見雛形，經(jīng)歐洲中世紀的緩步增長，到上世紀特別是下半葉，大多數(shù)國家的大中城市都出現(xiàn)急劇的以至爆炸性的發(fā)展?！ ∥覈鞘芯用竦淖》磕Ｊ街饕嵌鄬咏ㄖ锖陀啥鄺澏鄬咏ㄖ锝M成的住宅區(qū)，自然也包括由多棟單獨別墅或聯(lián)排別墅組成的住宅區(qū)以及由別墅和多層建筑物混合組成的住宅區(qū)。美國、加拿大、香港的普通法稱此類房地產(chǎn)為多元房地產(chǎn) [1](Multiunit Development，MUD,亦可稱多單元房地產(chǎn))。由此種新型房地產(chǎn)派生出的財產(chǎn)權(quán)，是一種權(quán)利客體多元化、權(quán)利主體多邊化的新型物權(quán)。一些先行者的此種法律，屢
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