論多元房地產(chǎn)法律制度-文庫吧資料
2025-01-05 06:36本頁面
【正文】 相關(guān)權(quán)利為房地產(chǎn)共有權(quán)或者不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。筆者認(rèn)為，將Condominium譯為房地產(chǎn)共有權(quán)，可能與原意更為接近。第三個(gè)解釋則為房地產(chǎn)的一種形式 [16](Condominium means real estate in which……)，在這個(gè)意義上，美國學(xué)者亦稱之為高層建筑物(Highrise building)。一個(gè)解釋是共同所有權(quán)。美國有其獨(dú)特的普通法土地制度和財(cái)產(chǎn)法律制度，難以與大陸法完全類比，但可能是由于在多元房地產(chǎn)的發(fā)展方面走了相同的道路，就大陸法和普通法關(guān)于多元房地產(chǎn)法律制度的基本框架而言，確有很強(qiáng)的相似性和可比性。值得注意的是，臺灣和日本均設(shè)立禁止分離處分的專門條款，即專有部分不得與共用部分之應(yīng)有份及基地(占地)所有權(quán)(或使用權(quán))之應(yīng)有份相分離而處分，從而將幾項(xiàng)權(quán)利加以捆綁而由同一權(quán)利主體即區(qū)分所有權(quán)人行使處分權(quán)，似乎亦可稱為一主多權(quán)制度，即一個(gè)主體享有多項(xiàng)權(quán)利的制度。 [13]對作為多元房地產(chǎn)另一種形式的集居地區(qū)和住宅區(qū)，臺灣和日本均規(guī)定可以準(zhǔn)用或適用就建筑物設(shè)立的條款，日本并設(shè)有住宅區(qū)專章。臺灣將此種房地產(chǎn)分為建筑物和基地兩個(gè)物，相應(yīng)地設(shè)定區(qū)分所有權(quán)和基地使用權(quán)，區(qū)分所有權(quán)包含建筑物專有部分所有權(quán)和共用部分持份權(quán)，基地使用權(quán)則源于土地所有權(quán)或地上權(quán)的權(quán)能。 在對上述六個(gè)國家和地區(qū)的多元房地產(chǎn)法律制度作粗淺的比較研究，并對我國多元房地產(chǎn)現(xiàn)狀作粗淺的考察了解的同時(shí)，筆者一直在思考和探索一個(gè)問題：就我國的多元房地產(chǎn)創(chuàng)設(shè)的法律制度，究竟采用何種法律概念為好?筆者在前面略述了兩種模式，其區(qū)別主要在于將此種物權(quán)設(shè)定為一個(gè)物的一個(gè)權(quán)，還是設(shè)定為多個(gè)物的多個(gè)權(quán)。就住宅區(qū)而言，區(qū)分所有權(quán)人和所有權(quán)人還就建筑物以外的共用部分享有持份權(quán)。該法所設(shè)計(jì)的建筑物和住宅區(qū)的區(qū)分所有權(quán)人和所有權(quán)人的權(quán)利(住宅區(qū)別墅業(yè)主被稱為所有權(quán)人而非區(qū)分所有權(quán)人)，不是一項(xiàng)單一的權(quán)利，而是以區(qū)分所有權(quán)為主干的組合型權(quán)利?？梢姡_灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》確為一部頗為完善的足以適用于不同形式的多元房地產(chǎn)的法律。還須特別提到，《公寓大廈管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定，“多數(shù)各自獨(dú)立使用之建筑物、公寓大廈，其共同設(shè)施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區(qū)者，其管理及組織準(zhǔn)用本條例之規(guī)定”。如果開發(fā)者為地上權(quán)人，則區(qū)分所有權(quán)人只能按應(yīng)有部分比例享有基地使用權(quán)?！边@又表明，區(qū)分所有權(quán)人還有基地使用權(quán)。按此規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)應(yīng)可理解為由專有部分所有權(quán)和共用部分持份權(quán)組成。其第一條開宗明義地規(guī)定，公寓大廈是指“得區(qū)分為數(shù)部分之建筑物及其基地” [11]。他們均采用區(qū)分所有權(quán)的概念，但含義有廣狹之別。這個(gè)比例也代表每個(gè)共有權(quán)人的表決權(quán)，也是共有權(quán)人分擔(dān)費(fèi)用和分取收益的標(biāo)準(zhǔn)。作為區(qū)分共有權(quán)客體的不動產(chǎn)應(yīng)為一個(gè)物，而每個(gè)私人部分并非一個(gè)獨(dú)立的物。由此看出，魁北克有其獨(dú)特的觀念和做法，即對共有不動產(chǎn)中做出實(shí)物區(qū)分的部分稱為區(qū)分共有，而對不作實(shí)物區(qū)分的部分稱為非區(qū)分共有，整個(gè)共有不動產(chǎn)的所有權(quán)則稱不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。“共有權(quán)人的所有權(quán)在共有權(quán)人之間按比例地劃分為單元，每個(gè)單元包含一個(gè)在實(shí)物上區(qū)分的私人部分(Private portion)和共同部分(Common Portions)中的一個(gè)份額，此種共有權(quán)稱為區(qū)分共有權(quán)(Divided Coownership)?！ ?2)魁北克民法典關(guān)于多元房地產(chǎn)的法律概念則具有更強(qiáng)的概括性和更寬的適用范圍，稱之為不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán) [10](Divided Coownership of Immovables)。實(shí)際上，香港是通過一項(xiàng)特別制度來調(diào)整和規(guī)范此種法律關(guān)系，即在業(yè)主(共有權(quán)人)進(jìn)入多層樓宇以前，必須由業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理人共同簽訂一項(xiàng)樓宇公契 [9](Deed of Mutual Covenants, DMC)，作為調(diào)整三方之間和業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的規(guī)范性文件，香港政府地政署、香港律師會和房屋委員會共同制訂發(fā)布樓宇公契示范文本，作為各方遵守的指導(dǎo)性文件。但批租土地的期限為75年、99年或999年，且允許續(xù)期，故在學(xué)理上和實(shí)務(wù)上均認(rèn)為共同租賃權(quán)(Cotenancy)等于共同所有權(quán)(Coownership)，多層樓宇業(yè)主均擁有共有權(quán)。按香港普通法的土地制度，土地與房屋作為權(quán)利客體合而為一(大陸法稱為一個(gè)物)，權(quán)利主體亦合而為一。加拿大各省都制訂有與美國極為相似的公寓法。從以上可以看出，美國房地產(chǎn)法律的調(diào)整范圍涵蓋多種形式的多元房地產(chǎn)，并將土地和建筑物視為多元房地產(chǎn)不可分割的客體，在整體上賦予共有權(quán)，又進(jìn)一步稱為分享的所有權(quán)，似乎共有權(quán)與分享所有權(quán)并無實(shí)質(zhì)區(qū)別，權(quán)利范圍則覆蓋任何項(xiàng)目的全部土地和建筑物?！缎鹿⒎ā返倪m用范圍既包括多座公寓大廈(multicondominium)，相當(dāng)于我們的住宅區(qū)，也包括具有分享福利健身設(shè)施的成排房屋和有門社區(qū)(Row houses and gated munity with shared amenities)，有門社區(qū)是在出入口設(shè)置以密碼控制的自動開啟大門的社區(qū)?！督y(tǒng)一公寓法》 [7]在定義一章則稱“公寓(大廈)是指若干部分被賦予單獨(dú)所有權(quán)而其余部分被賦予僅由前述部分所有權(quán)人享有的共有權(quán)的房地產(chǎn)(“Condominium”means real estate，portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for mon ownership solely by the owners of those portions)”。各州的法大同小異，但由美國統(tǒng)一州法委員會(NCCUSL)制訂提供的1980年《統(tǒng)一公寓法》 [3](Uniform Condominium Act， UCA)，1994年《統(tǒng)一共有權(quán)益法》 [4](Uniform Common Interest Ownership Act, UCIOA)及2007年《新公寓法》 [5](New Condominium Act，NCA),可能更具代表性，更能反映其發(fā)展趨勢。這六個(gè)國家和地區(qū)的相關(guān)法律制度，大體上可以分為以下兩種模式： 第一，共有權(quán)制度或區(qū)分共有權(quán)制度 (1)屬于普通法系的美國、加拿大和香港，采用了基本相似的共有權(quán)制度，即將多元房地產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利稱之為共有權(quán)(Ownership in Common or Coownership)，權(quán)利主體則稱為共有權(quán)人(Coowner)。由于土地使用權(quán)未被納入權(quán)利范圍，業(yè)主不擁有土地使用權(quán)，那就只有將道路、綠地、場所、場地、車位等視為附著物，方可規(guī)定為業(yè)主共有，這
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