論商品房預(yù)售合同的幾個問題-文庫吧資料
2025-01-05 06:35本頁面
【正文】 步放寬。除此之外，是否還有其他條件的限制呢?這里有兩種情況需要探討：(1)中國境外的人能否成為商品房預(yù)售合同的預(yù)購方?對此，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件?！ ?在商品房預(yù)售合同中，對預(yù)購方是否有條件的限制，我國法律沒有特別規(guī)定。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證明而與他人訂立的商品房預(yù)售合同，屬于無效合同。預(yù)售方必須向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。(4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無效合同。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行工程建設(shè)的必備文件，是商品房建設(shè)的前提條件。但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效(見《解答》第25條)。只有這樣，預(yù)售方才能建造房屋，并與預(yù)購方訂立商品房預(yù)售合同。(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。但在主體合格和形式合法兩個要件上，商品房預(yù)售合同有其特殊性。所以，商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法?？梢?，從交付的期限角度看，商品房預(yù)售合同是一種遠(yuǎn)期交貨合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒有任何差別。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款。但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中，所以，在合同成立后，預(yù)售方不可能將標(biāo)的物交付給預(yù)購方。之所以說商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同，其原因主要有三：一是分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實(shí)現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的。就分期付款買賣的出賣方的義務(wù)而言，出賣方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定交付出賣物。)我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同。所以，有的學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是一種分期付款買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時間。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求。其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒有發(fā)生法律效力，只在期限到來時，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)購方就不能取得約定的房屋。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù)。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒有權(quán)利請求對方履行義務(wù)。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù)，則該期限為延緩期限。)我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是錯誤的?！ ?三)商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同 由于商品房預(yù)售合同是在將來的一定期限交付房屋的合同，所以，有的學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是附期限的買賣合同?？梢姡唐贩款A(yù)售合同與期貨買賣合同是有很大區(qū)別的，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的，而不是通過公開競價的方式確定的。(2)期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中
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