4論商品房預(yù)售制度的存廢-文庫(kù)吧資料
2024-09-11 16:56本頁(yè)面
【正文】 陷，導(dǎo)致該項(xiàng)制度異化： 。 ⑤ 于法無(wú)據(jù)的預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓在適用《民法通則 》、《合同法》以及最高院相關(guān)司法解釋時(shí)，面臨是適用物權(quán)法還是適用債權(quán)法的沖突。各地就此問(wèn)題的規(guī)定也各異，有的地方未作任何規(guī)定，有的地方允許再轉(zhuǎn)讓，有的地方禁止轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第 45 條規(guī)定： “ 商品房預(yù)售的， 第 8 頁(yè) 共 13 頁(yè) 商品房預(yù)購(gòu)人將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 ：預(yù)售合同性質(zhì)的不明確，也使得在預(yù)售商品房的再次轉(zhuǎn)讓在法律的適用上面臨沖突。合同登記是物權(quán)登記還是債權(quán)登記，其法律效力如何。預(yù)售合同成立時(shí)標(biāo)的物尚不存在，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓的是即將在約定日期交付的房地產(chǎn)所有權(quán)還是按照合同要求進(jìn)行修建的房屋及相應(yīng)的土地所有權(quán)，現(xiàn)行法律并沒(méi)有明確，那么預(yù)售合同是買賣合同還是加工承攬合同的性質(zhì)混淆。并且政府主管部門在預(yù)售過(guò)程中對(duì)預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范，也沒(méi)有引入 金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場(chǎng)條件下行之有效的監(jiān)管手段。管理的內(nèi)容是以行政許可的方式審查預(yù)售的條件，頒發(fā)許可證。 第 7 頁(yè) 共 13 頁(yè) （一）預(yù)售制度 “ 先天不足 ” 。 ③ 但是，由于國(guó)內(nèi)對(duì)商品房預(yù)售制缺乏相應(yīng)的管制而導(dǎo)致許多法律糾紛。其一，商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象 。因?yàn)椋荷唐贩款A(yù)售制的基本特點(diǎn)是為開(kāi)發(fā)商賣期房。但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求就要適當(dāng)調(diào)整政策，提高準(zhǔn)入條件，控制投資規(guī)模。 其次，商品房預(yù)售制度廢除論： ② 政府制定和調(diào)整房地產(chǎn)政策是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和主要矛盾決定的，任何政策的穩(wěn)定和連續(xù)都是相對(duì)的。二是取消預(yù)售、筑高門檻，把中小開(kāi)發(fā)商清出市場(chǎng)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展 。要取得房產(chǎn)預(yù)售證，需投入人力、物力。認(rèn)為目前應(yīng)當(dāng)保持商品房預(yù)售政策的穩(wěn)定和連續(xù)。因此商品房預(yù)售制度的存與廢，不僅是一個(gè)嚴(yán)肅的立法問(wèn)題，而且也是事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、國(guó)民生活質(zhì)量改善的問(wèn)題。 二、商品房預(yù)售制度存與廢： 通過(guò)前文對(duì)我國(guó)商品房預(yù)售制度的法律文本和實(shí)施現(xiàn)狀的分析，我們不難看出預(yù)售制度是我國(guó)商品房銷售的法定方式之一，隨意廢止是不行的。作為預(yù)售商品房的購(gòu)買者的經(jīng)驗(yàn)法則則是在神秘、緊張的市場(chǎng)氛圍下 ，要么排隊(duì)購(gòu)房，要么持幣觀望。一方面由于商品房貸款規(guī)模過(guò)于龐大，使 銀行存在的隱性金融風(fēng)險(xiǎn)逐年提高，另一方面由于現(xiàn)階段我國(guó)的商品房預(yù)售及相關(guān)法律制度尚不健全，整個(gè)社會(huì)還缺乏行之有效的誠(chéng)信約束機(jī)制，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商濫用其優(yōu)勢(shì)地位損害購(gòu)房者利益進(jìn)行重復(fù)買賣和抵押的情況屢見(jiàn)不鮮，嚴(yán)重?fù)p害預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序 。 第 5 頁(yè) 共 13 頁(yè) 同時(shí)也觀察到。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 （七）預(yù)售商品房權(quán)屬登記制度?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第 11 條進(jìn)一步進(jìn)行授權(quán)性規(guī)定：商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。 （六）商品房預(yù)售款專用制度。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起 30 日內(nèi)， 向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 （五）商品房預(yù)售合同登記備案制度。 此外，《城市商品房銷售管理辦法》第 2 42 條規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》。
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