【正文】 售許可證》，以保證商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)行為的合法性，是國(guó)家實(shí)行許可證管理制度的要求。商品房預(yù)售合同的登記備案，則是指已經(jīng)具備商品房預(yù)售條件，持有商品房預(yù)售許可證明的房地產(chǎn)開發(fā)商，在與購(gòu)房人簽訂商品房預(yù)售合同后，為便于政府法定職能部門對(duì)其商品房預(yù)售行為進(jìn)行監(jiān)督、管理及房屋建成后辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，而將合同依法分別向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理的備案性登記。筆者認(rèn)為有必要再說明預(yù)售登記與登記備案，是屬于性質(zhì)完全不同的兩種法律制度。筆者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)多的商品房預(yù)售合同在簽訂后，并未登記備案；有的開發(fā)商當(dāng)面承諾而實(shí)際上并未到房產(chǎn)和土地管理部門進(jìn)行登記備案，卻不向購(gòu)房人說明；有的誤將在房地產(chǎn)交易管理所辦理的預(yù)售登記，認(rèn)做登記備案。因而，依法進(jìn)行的商品房預(yù)售合同的登記備案，就應(yīng)當(dāng)具備了能夠?qū)归_發(fā)商的重復(fù)銷售、暗地抵押等欺詐行為的條件，也就具備了購(gòu)房人就預(yù)購(gòu)該房向銀行按揭貸款的證明效力。這種登記備案制度的規(guī)定，是為了便于地方政府的房產(chǎn)和土地管理職能部門，通過對(duì)商品房預(yù)售合同的登記備案管理，掌握商品房預(yù)售情況的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以有利于監(jiān)督檢查和對(duì)于不符合預(yù)售條件或違法的預(yù)售行為，及時(shí)予以查處和糾正，有利于商品房建成后的轉(zhuǎn)移登記、辦證發(fā)證工作?！　￡P(guān)于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。因?yàn)樯暾?qǐng)取得商品房預(yù)售許可證所必須提交的證件和資料中，幾乎囊括了前面的幾個(gè)條件。上述商品房預(yù)售的條件，主要是針對(duì)開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所規(guī)定的，尤其是必須具備兩個(gè)許可證的規(guī)定，明顯體現(xiàn)出國(guó)家行政管理的性質(zhì)，是國(guó)家對(duì)開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)具備的資格和條件的規(guī)范。從事商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)，必須持有兩個(gè)許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。第四、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。防止建設(shè)工程中因開發(fā)商原因造成不合理的停工、拖拉，以致長(zhǎng)期不能竣工交付，形成新的“半拉子”工程。防止炒買地皮、炒買項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個(gè)意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。尤其是一些違章建筑，則在必須依法拆除之列。有的觀點(diǎn)認(rèn)為：建設(shè)工程規(guī)劃許可證不能影響商品房預(yù)售合同的效力。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。第二、必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。土地資源不可再生，亦不可濫用。第一、預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地。 　　關(guān)于商品房預(yù)售的條件。但是，當(dāng)認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)具備該辦法規(guī)定的商品房預(yù)售合同的主要條款的，則可以認(rèn)定為商品房預(yù)售合同成立。目前商品房預(yù)售市場(chǎng)出現(xiàn)的預(yù)約合同，有認(rèn)購(gòu)書、預(yù)定書或訂購(gòu)書等，甚至還有叫房屋訂金協(xié)議的，一般均不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要條款，屬于開發(fā)商與購(gòu)房者就房屋預(yù)售的有關(guān)事項(xiàng)，尤其是對(duì)將來簽訂商品房預(yù)售合同的初步預(yù)約，不能視為商品房預(yù)售合同，也不是對(duì)將來要簽訂合同時(shí)的自愿原則的限制。在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許購(gòu)房人對(duì)合同條款提出修改意見，尤其是購(gòu)房者認(rèn)為不公正或不合理的條款的意見，雙方協(xié)商取得一致意見后簽訂。但是，使用何種預(yù)售合同樣式或格式，法律并沒有強(qiáng)制性規(guī)定。作為購(gòu)房者來講，在房屋竣工交付之前，因開發(fā)商的各種原因會(huì)造成工程施工中的很多變數(shù)，主要的有：因資金不足，工程延期或停工，造成長(zhǎng)期不能交付房屋；考慮成本，開發(fā)商會(huì)降低約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)或改變公開承諾的配套設(shè)施、設(shè)備；為了減少投入，開發(fā)商會(huì)取消原承諾的公共服務(wù)設(shè)施，或房屋面積嚴(yán)重不符等。第四、商品房預(yù)售的開發(fā)商在其商品房預(yù)售的商業(yè)廣告和宣傳資料中，對(duì)商品房預(yù)售所做出的承諾性條件，也是商品房預(yù)售合同的內(nèi)容。第二、合同的標(biāo)的，從合同條款的字意來看，標(biāo)的是正在建設(shè)中商品房；但是從雙方約定的權(quán)力義務(wù)性質(zhì)來看，預(yù)售合同的標(biāo)的并非房屋產(chǎn)權(quán)，而只是預(yù)期得到房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)力。商品房預(yù)售合同，就是房地產(chǎn)開發(fā)商將這種在建的商品房預(yù)售給購(gòu)房人，并由購(gòu)房人支付購(gòu)房定金或價(jià)款，雙方自愿協(xié)商所簽訂的合同。商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所發(fā)生的眾多糾紛，往往源于開發(fā)商或購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)有關(guān)商品房預(yù)售法律法規(guī)及有關(guān)制度的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，或開發(fā)商的投機(jī)心理和規(guī)避行為。還有，為解決貧困市民適用特殊政策建設(shè)的房屋、自建房屋、單位內(nèi)部的集資房屋等非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的商品房，不能作為商品房預(yù)售。已經(jīng)長(zhǎng)期停止施工，尚不具備繼續(xù)施工建設(shè)條件的房屋，當(dāng)然也就無法確定繼續(xù)施工的進(jìn)度和竣工交付的時(shí)間，可能使購(gòu)房消費(fèi)者遙遙無期地等待，也不應(yīng)進(jìn)行預(yù)售。第五、商品房預(yù)售，必須要依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購(gòu)房人公示，即具備的法定公開性。第四、商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。不是尚未開工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時(shí)建時(shí)停無法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。因此，此類房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開銷售的特征?！　￡P(guān)于商品房預(yù)售，我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定為：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未竣工、正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)房人，并由購(gòu)房人支付購(gòu)房定金或價(jià)款的行為。　　首先，要加大對(duì)商品房預(yù)售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關(guān)法律法規(guī)的立法精神和立法本意。如我國(guó)南方某省的商品房預(yù)售市場(chǎng)很大，但幾乎所有的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門還都尚未開展商品房預(yù)售合同的登記備案工作和商品房預(yù)售所得款項(xiàng)?？顚Ｓ玫谋O(jiān)督管理工作。　　第四、我國(guó)有關(guān)商品房買賣及預(yù)售的有關(guān)法律法規(guī)公布實(shí)施已有十多年，但是對(duì)這些法律法規(guī)的有關(guān)宣傳和普及工作則顯得非常薄弱。這種情況不但嚴(yán)重妨礙了我國(guó)正常的商品房交易市場(chǎng)及商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)的管理秩序，而且還使眾多購(gòu)房者對(duì)國(guó)家有關(guān)商品房預(yù)售的法律規(guī)定產(chǎn)生誤解；不但嚴(yán)重?fù)p害了政府及其職能部門依法履行職能和依法行政的形象，而且還直接損害著購(gòu)房者的合法權(quán)益。一旦購(gòu)房者因商品房預(yù)售合同的登記備案爭(zhēng)議提起訴訟，政府的有關(guān)主管部門甚至不明不白地成了行政訴訟案件的被告，糊里糊涂地輸了“官司”。如有些地方政府的房地產(chǎn)管理部門尚不清楚自己有無該項(xiàng)監(jiān)督和管理職責(zé)，尚未將商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)納入其職責(zé)、職能管理范圍，甚至有的根本沒有開展此項(xiàng)工作；有的尚未建立或明確相應(yīng)的內(nèi)部職能管理機(jī)構(gòu)；有的對(duì)出現(xiàn)的問題放任不管，甚至在發(fā)生糾紛時(shí)互相推卸責(zé)任。雖然人民法院在審理此類民事訴訟案件時(shí)，可以依法對(duì)當(dāng)事人的違約行為進(jìn)行判決，對(duì)民事違法行為進(jìn)行制裁，但對(duì)于商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范作用仍然有限，對(duì)大量的非訴糾紛無能為力。再有，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。如我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，但對(duì)于商品房預(yù)售的開發(fā)商未按照該項(xiàng)規(guī)定將預(yù)售合同申報(bào)兩個(gè)法定管理部門登記備案的，或有關(guān)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門拒絕接受登記，或有關(guān)政府部門隨意指定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理所接受預(yù)售