5商品房預(yù)售制度若干問(wèn)題探討-文庫(kù)吧資料
2024-09-11 20:42本頁(yè)面
【正文】 押合同自登記之日生效。 預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與 購(gòu)買(mǎi)人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。 購(gòu)房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購(gòu)房款，抵押時(shí)要提供付款憑證。所 第 8 頁(yè) 共 13 頁(yè) 有權(quán)之期待權(quán) quot。購(gòu)買(mǎi)方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件，抵押行為方可有效： 抵押大是預(yù)售商品房的購(gòu)房人。制度，已由不動(dòng)產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財(cái)產(chǎn)的抵押，承認(rèn)企業(yè)以將來(lái)取得的權(quán)利（如債權(quán)）作為抵押權(quán)的客體。英美創(chuàng)設(shè)的 quot。其實(shí)，由于我國(guó)對(duì)預(yù)售商品房合同實(shí)行登記備案制度，這種未來(lái)可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾。這種抵 押是以未來(lái)將取得的權(quán)益作為抵押物。并且，對(duì)于設(shè)立已抵押的合同，在開(kāi)發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購(gòu)房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無(wú)瑕疵的保證的前提下，開(kāi)發(fā)商才能得到該筆房款。但筆者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)有無(wú)暇疵是購(gòu)買(mǎi)者最關(guān)心的事，應(yīng)從立法上禁止開(kāi)發(fā)商以預(yù)售房屋設(shè)立抵押， 第 7 頁(yè) 共 13 頁(yè) 一方面是對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的考驗(yàn)，另一方面，也是保證購(gòu)房者利益的需要。因此對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房在立法上應(yīng)禁止再抵押。而預(yù)售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立的抵押 商品房預(yù)售合同是買(mǎi)賣(mài)合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自主權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。 二、預(yù)售商品房的抵押?jiǎn)栴} 第 6 頁(yè) 共 13 頁(yè) 根據(jù) 1997 年我國(guó)建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，土地使用權(quán)者可以 以待建成在建的建筑物或其他附著物作抵押擔(dān)保，購(gòu)房者也可以對(duì)依法獲準(zhǔn)建造的預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押。 最后，分期付款買(mǎi)賣(mài)使買(mǎi)受人在經(jīng)濟(jì)能力較差，無(wú)力一次性付清標(biāo)的物價(jià)款的情況下仍可提前享受生活上所需的新商品，是賣(mài)方對(duì)買(mǎi)方的融資。而商品房預(yù)售并非必須采取分期支付價(jià)款的履行方式，預(yù)售方和購(gòu)買(mǎi)方完全可以在合同中約定由購(gòu)買(mǎi)方一次性交付存款。而在商品房預(yù)售中，標(biāo)的物是在建房屋，合同成立生效時(shí)，該標(biāo)的物還不存在，根本談不上再轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方占有。但商品房預(yù)售行為在性質(zhì)上絕不是分期付款買(mǎi)賣(mài)。分期付款買(mǎi)賣(mài)的特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買(mǎi)受方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。在承攬合同中，如果定作人不依約支付報(bào)酬，雖然承攬人占有完成的工作成果，但該工作成果的所有權(quán)人是定作人，承攬人只能對(duì)完成的工作成果行使留置權(quán)。 （ 3）、違約后的救濟(jì)措施不同。購(gòu)買(mǎi)方只是在預(yù)購(gòu)方己確定的范圍內(nèi)選擇欲購(gòu)房屋，對(duì)房屋不能提出特殊要求。 （ 2）、確定合同標(biāo)的具體狀況的主體不同。 （ 1）、合同訂立的目的不同。合同的標(biāo)的是承攬人依定作人的要求最終完成并交付的工作成果，承攬合同簽訂時(shí)該標(biāo)的尚不存在，在這一點(diǎn)上與預(yù)售合同具有相似性。將預(yù)售行為視為是房屋的加工承攬。在學(xué)理上，有人采 quot。但這種遠(yuǎn)期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到來(lái)時(shí)合同才生效，而預(yù)售合同成立時(shí)即已生效，只是履行期限的延后。主要表現(xiàn)在交易標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性、合同履行的非即時(shí)性。 商品房預(yù)售合同是非即時(shí)交付合同。預(yù)售合同實(shí)為房屋作
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