論多元房地產(chǎn)法律制度(參考版)
2025-04-16 01:45本頁(yè)面
【正文】 可供研究探討的途徑之一是，由法律授予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)包括必要時(shí)設(shè)立的基金行使所有權(quán)和管理權(quán)，使之具有承擔(dān)民事責(zé)任的財(cái)產(chǎn)，從而取得法人資格。而業(yè)主委員會(huì)之所以不能被賦予法人資格，主要原因是不擁有財(cái)產(chǎn)，無(wú)民事責(zé)任能力，無(wú)力承擔(dān)民事責(zé)任。在業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)遭受侵犯時(shí)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)從利用法律手段，不能訴諸法律，以至維權(quán)乏力，維權(quán)維艱?！ ”容^之下，《物權(quán)法》第六章雖然作了業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，但未就其在法律上的地位和資格作出定性定位的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)不具有法人資格。共有財(cái)產(chǎn)由業(yè)主法人組織自行管理或通過(guò)訂立委托管理合同委托管理公司或管理人進(jìn)行管理，為管理共有財(cái)產(chǎn)編制預(yù)算，向業(yè)主收取費(fèi)用，并開立銀行帳戶。該民法典就辛迪加的權(quán)利、義務(wù)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則等方面訂立的規(guī)則達(dá)三十條之多。……”香港稱業(yè)主法人組織為業(yè)主立案法團(tuán)(Owners’ Incorporation)，并制定《多層樓宇(業(yè)主立案法團(tuán))條例》。(5)訂立合同和承擔(dān)義務(wù)。(3)聘用和解聘管理人和其他雇員、代理人和獨(dú)立承包人。美國(guó)統(tǒng)一州法委員會(huì)擬訂提供的1980年《統(tǒng)一公寓法》和2007年《新公寓法》，分別規(guī)定了業(yè)主法人組織的17項(xiàng)權(quán)力和18項(xiàng)權(quán)力，基本內(nèi)容無(wú)變化，筆者摘譯其幾項(xiàng)主要權(quán)力如下：“(1)制訂和修改章程和規(guī)則。 [19]他們通常稱業(yè)主法人組織為Homeowners’ Association(HOA,亦可稱為住宅所有權(quán)人協(xié)會(huì))，這在美國(guó)已是家喻戶曉。前面提到的六個(gè)國(guó)家和地區(qū)，都在其單行法律或民法典中設(shè)立專門章節(jié)，就業(yè)主法人組織的職能、權(quán)利、義務(wù)、議事規(guī)則、辦事程序等制訂頗為完備的規(guī)則。非由全體業(yè)主分擔(dān)價(jià)款或者建造費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)區(qū)分為專有部分，以出售或者其他方式向業(yè)主轉(zhuǎn)讓。在目前住宅區(qū)的前期物業(yè)管理公司由開發(fā)商本身充任或者由開發(fā)商選定的條件下，如果開發(fā)商擁有地下車庫(kù)的所有權(quán)，可能成為業(yè)主更換物業(yè)管理公司的障礙，由此引發(fā)糾紛。筆者同時(shí)認(rèn)為，在將地下車庫(kù)劃為專有部分的情形下，應(yīng)當(dāng)將車庫(kù)區(qū)分為獨(dú)立車位向業(yè)主出售，而不宜由開發(fā)商保留所有權(quán)并自行經(jīng)營(yíng)。因此，一般而言，地下車庫(kù)仍以劃為專有部分為宜。依筆者拙見，在目前住宅區(qū)的業(yè)主組織難以及時(shí)地組建和難以有效地自行實(shí)施物業(yè)管理的情形下，將地下車庫(kù)劃為共有部分而由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)管理或者委托他人經(jīng)營(yíng)管理，似乎難以做到，且易產(chǎn)生糾紛?！睋?jù)筆者所知，在其他一些國(guó)家，地下車庫(kù)是劃為共有部分的。因此，筆者建議可通過(guò)司法解釋或在將來(lái)修改法律時(shí)補(bǔ)充規(guī)定，“住宅區(qū)的建筑物不區(qū)分為專有部分的，與建筑物相毗連綠地可以約定為業(yè)主所有。另有一種為數(shù)不多的住宅區(qū)，由單層或低層建筑物組成，每棟建筑物均為單獨(dú)所有而非區(qū)分所有，即所謂別墅式小區(qū)。一種是由區(qū)分所有的高層甚至超高層建筑物組成的住宅區(qū)，這種住宅區(qū)往往業(yè)主人數(shù)眾多，而綠地面積則非常有限，如果按照過(guò)去有的開發(fā)商的作法，從由全體業(yè)主分擔(dān)價(jià)款的共有綠地中切出若干小塊作為專有部分歸底層業(yè)主所有，會(huì)是很不公平的?！ 〉诙?、關(guān)于住宅區(qū)的綠地可否劃為專有部分歸于業(yè)主所有 《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。且如果城市規(guī)劃確已安排穿越某住宅區(qū)的公共道路，應(yīng)可索性將住宅區(qū)一分為二，可能更符合以人為本的原則。筆者曾參加香港地政署主持召開的部門聯(lián)席會(huì)議，就曾看到提交會(huì)議討論的批地條件包括公共地役權(quán)?！痹诠P者看來(lái)，如果住宅區(qū)確需為相鄰不動(dòng)產(chǎn)提供通行權(quán)，可以通過(guò)一定的程序在屬于住宅區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的道路上設(shè)定公共地役權(quán)，允許公眾驅(qū)車通行，至于是否應(yīng)由政府市政管理部門為住宅區(qū)承擔(dān)部分造價(jià)和支付道路維護(hù)費(fèi)用，可以另當(dāng)別論，但未必需要?jiǎng)潪槌擎?zhèn)公共道路，導(dǎo)致權(quán)利他移。筆者并就第六章的三處規(guī)定提出一些評(píng)析意見。一方面，由于對(duì)兩個(gè)部分均未作定義或定性規(guī)定而顯得欠缺確定性，可能帶來(lái)法律解釋和適用上某種困難和疑惑?！ ×鶄€(gè)國(guó)家和地區(qū)就專有部分和共有部分設(shè)立的規(guī)則，雖詳簡(jiǎn)程度有別，但均由于具有很強(qiáng)的確定性而便于解釋和避免歧義，關(guān)于共有部分的列舉式規(guī)定使其具有可操作性。香港的樓宇公契示范文本就共同部分列舉了51個(gè)項(xiàng)目，其中只有會(huì)所(Club)一項(xiàng)可另行約定?！肮餐煞质侵腹⒋髲B中除單元以外的整個(gè)其他部分。他們既通過(guò)專有部分和共用部分的定義作出概括性規(guī)定，又以列舉的方法作出詳盡的具體而微的規(guī)定。” [18]至于住宅區(qū)的共有部分，日本通過(guò)專設(shè)的住宅區(qū)一章予以規(guī)定，臺(tái)灣則規(guī)定集居地區(qū)可準(zhǔn)用有關(guān)建筑物的規(guī)則。例如，臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第三條規(guī)定，“專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨(dú)立性，且為區(qū)分所有之標(biāo)的者”?！ ∫环N是臺(tái)灣和日本的模式。在共有部分確有富余以至空置的情形下，也可以經(jīng)業(yè)主同意改為專有部分，但如果要突破規(guī)劃部門審定的容積率、建筑密度和樓距等強(qiáng)制性指標(biāo)，則須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。在共有部分不符需要且確有空余專有部分的情形下，經(jīng)業(yè)主同意，可以收購(gòu)一定的專有部分，將其改為共有部分。此種共有部分應(yīng)由法律予以確認(rèn)，使之成為法定共有部分，一經(jīng)劃定就不能輕易地和隨意地加以變更。共有部分的功能在于，它要為專有部分提供依托和支撐，要為廣大業(yè)主提供通行、供水、供電、供氣、供熱、供暖、空調(diào)、排水、通信、通話、電視、網(wǎng)絡(luò)、文化、娛樂(lè)、體育等諸多方面的服務(wù)。其一，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部門根據(jù)城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，為使住宅區(qū)具有必要的生活條件和達(dá)到一定的居住標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)共有部分做出合理安排和劃定?！ 《㈥P(guān)于專有部分和共有部分的界定和劃分 住宅區(qū)和多層建筑物之所以必須劃分為專有部分和共有部分，這是由不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律所決定的。但是，畢竟我們已在《城市房地產(chǎn)管理法》中將房屋與土地作為兩個(gè)物而分別設(shè)立房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，并已通過(guò)《物權(quán)法》第六章創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，已為各界人士和廣大住戶普遍接受和認(rèn)知，現(xiàn)在再將包含區(qū)分建筑物的多元房地產(chǎn)視為一個(gè)物而作為區(qū)分共有權(quán)的客體，另行構(gòu)建多元房地產(chǎn)權(quán)屬結(jié)構(gòu)，這可能是不現(xiàn)實(shí)的，難以做到的。在筆者看來(lái)，魁北克民法典創(chuàng)設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)，確具有包容性強(qiáng)和適用范圍寬的鮮明特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，且能很好地彰顯多元房地產(chǎn)的共有性質(zhì)和區(qū)分特征，確為一種頗具創(chuàng)造性和嚴(yán)密性的法律概念。美國(guó)和香港學(xué)者均解釋稱，共同租賃權(quán)(Cotenancy)等于共同所有權(quán)(Coownership)，這可能是因?yàn)樽赓U期限很長(zhǎng)且可續(xù)展的緣故。香港則除政府房地產(chǎn)以外，房地產(chǎn)開發(fā)者均為租賃期限為75年、99年以至999年且可續(xù)期的土地租賃權(quán)人(批租權(quán)人，Tenant)。筆者注意到，美國(guó)和魁北克的房地產(chǎn)開發(fā)者(Developer)除土地所有權(quán)人以外，還可以是其他土地
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