【正文】 無權代理訂立的房地產轉讓合同 《 合同法 》 第 48條規(guī)定： “ 行為人沒有代理權，超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認，法定代表人 未作表示的，視為拒絕追認。 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的效力 1）房地產轉讓無效的情形 因欺詐、脅迫的房地產轉讓行為無效； 惡意串通損害國家利益、集體或者第三人利益的房地產轉讓行為無效； 以合法形式掩蓋非法目的的房地產轉讓行為無效； 損害社會公共利益的房地產轉讓行為無效； 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的房地產轉讓行為無效。 君子 文 質 彬 彬 君子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的程序 （一）轉讓的程序： 房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同； 房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后 30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請辦理過戶手續(xù)。經審查準予轉讓的有兩種處理方式： 第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓； 第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲 收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。上述兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的條件 1）出讓方式取得土地使用權房地產的轉讓 其一，要按照出讓合同約定，已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓； 其二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的合同 3）轉讓合同的內容 （ 一）轉讓方、受讓方的基本情況； （二）轉讓房地產情況； （三）房地產轉讓因由； （四）雙方申報成交價款及雙方議定的付款及房屋交付辦法； （五）定金及違約責任； （六）糾紛解決的方式； （七）甲方乙方雙方簽字、蓋章。 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的合同 2）轉讓合同的有效要件 （一）當事人主體資格； （二）意思真實表示； （三）不得違反法律、政策和社會公德。 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的合同 1）房地產轉讓合同的概念 房地產轉讓合同是指當事人雙方約定買賣、贈與或以其他合法方式轉移房地產，由一方交付轉移房地產及所有權于他方，另一方支付價款的協(xié)議。 在我國， 動產物權變動的公示以交付為原則，登記為例外 ； 不動產物權變動的公示以登記為原則 。 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的原則 2）公示原則 公示，即將物權變動的意思表示以特定的方式向社會公開顯示，以使他人知曉。 君子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的原則 2）價格管理原則 為維護房產交易市場交易價格的正常秩序， 1994年國家計劃委員會發(fā)布了 《 城市房產交易價格管理暫行辦法 》 ，該辦法確定了房地產交易價格管理的三項制度： （一）價格指導制度； （二）價格評估制度； （三）成交價申報制度。為此， 《 物權法 》 也做了相關規(guī)定。 君子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的原則 1）房地處分一致原則 2）價格管理原則 3）公示原則 君子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的原則 1）房地處分一致原則 房地處分一致原則的適用，不是源于不動產權利的需要，而是基于房產與地產在實物形和價值上的不可屬性。房 地產贈與行為屬所有權轉移，應按照規(guī)定提交各項證明，辦理登記過戶手續(xù)，否則贈與無效。如發(fā)生糾紛，受贈人可請求人民法院裁決。即贈與人自愿單方承擔將房地產無償贈與對方的義務，受贈人享受無償接受對房所贈與房地產的權利； 二是贈與合同是 實踐性合同 。贈與要簽訂贈與合同。 君子 文 質 彬 彬 君子 文 質 彬 彬 君子 文 質 彬 彬 即房地產轉讓人將房地產移轉給受讓人所有，受讓人取得房地產所有權并支付買賣房地產的相應價款。 文 勝 質 則 史 文 質 彬 彬 文 勝 質 則 史 文 質 彬 彬 第一節(jié) 房地產轉讓概述 房地產轉讓的概念 房地產轉讓的方式 房地產轉讓的原則 房地產轉讓的合同 房地產轉讓的條件 禁止轉讓的房地產 房地產轉讓的程序 房地產轉讓的效力 第一節(jié) 房地產轉讓概述 《 城市房地產管理法 》 和 《 城市房地產轉讓管理規(guī)定 》 均對其從立法上予以界定：房地產轉讓，是指房地產權利人通過 買賣、贈與或者其他合法方式 將其房地產轉移給他人的行為。第六章 城市房地產交易法律制度 壹 貳 叁 肆 伍 ● 第一節(jié) 房地產轉讓 第二節(jié) 房地產抵押 ● 第三節(jié) 房地產租賃 第四節(jié) 房地產贈與 ● 第五節(jié) 房地產交換 第六節(jié) 房地產中介 九逸作品 ● 概念 房地產交易：城市房地產管理法所稱的房地產交易，包括房地產轉讓，房地產抵押和房屋租賃。其中房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。 ● 房地產轉讓的概念 君子 質 勝 文 則 野 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的方式 1）買賣 2）贈與 3）其他 合法方式 君子 質 勝 文 則 野 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的方式 1）買賣 房地產買賣 是房地產轉讓的 主要方式 。 根據(jù)買賣標的狀態(tài)， 房地產買賣分為： 現(xiàn)房買賣和期房買賣 。 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的方式 1）買賣之現(xiàn)房買賣 (即現(xiàn)售） 根據(jù)國家有關規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件： (一 )現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； (二 )取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； (三 )持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (四 )已通過竣工驗收； (五 )拆遷安置已經落實； (六 )供水、供電、供熱、燃氣、設 施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已 確定施工進度和交付日期； (七 )物業(yè)管理方案已經落實。 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的方式 1）買賣之期房買賣 (即預售） 根據(jù)國家有關規(guī)定，商品房預售，應當符合以下條件： (一 )已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； (二 )持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ； (三 )按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期； (四 )多層建筑已完成主體 結構三分之一以上； (五 )高層建筑已完成地面以下的主體工程。 而 后 君 子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的方式 2）贈與 即房地產贈與人將房地產無償轉移給受贈人的行為。贈與合同的屬性： 一是贈與合同是 單務合同、無償合同 。贈與人將房地產交付受贈人的民事法律行為完成后，不得再行撤回贈與。 三是贈與合同是 要式合同 。 君子 第一節(jié) 房地產轉讓概述 ● 房地產轉讓的方式 3）其他合法方式 根據(jù) 《 城市房地產轉讓管理條例 》 的規(guī)定，其他合法方式主要指： （一）以房地產價格入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的； （二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經營地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的； （三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的； （四）以房地產抵債的； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。為此，在轉讓時應遵循 “ 房隨地走，地隨房走 ” 的基本規(guī)則。 《 物權法 》 第 146條規(guī)定： “ 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分 ” 。 君子 文 質 彬 彬 作為物權變動的公示原則，是指物權的變動必須以一定的方法公示方能發(fā)生一定法律效果的原則。 君子 第一節(jié)