論多元房地產(chǎn)法律制度-閱讀頁
2025-01-11 06:36本頁面
【正文】 建造費用攤?cè)敕績r，且已向全體業(yè)主收取，卻又將車庫車位另行單獨出售，使業(yè)主們感到受騙受損，因而要求將車庫劃歸業(yè)主共有，或者向業(yè)主退還價款。但是，也不應(yīng)排除在條件成熟的地方，特別是在允許以合作方式建房的情形下，經(jīng)規(guī)劃設(shè)計部門合理安排，也可以將地下車庫劃定為共有部分。這是因為，在開發(fā)商履行完畢全部房屋買賣合同以后，在住宅區(qū)內(nèi)就不應(yīng)再有開發(fā)商的地位，即使開發(fā)商保留某些專有部分未予出售，其身份也已轉(zhuǎn)化為業(yè)主?；谝陨峡紤]，筆者建議通過司法解釋或在將來修改法律時補充規(guī)定，“住宅區(qū)的地下車庫，由全體業(yè)主分擔(dān)價款或者建造費用的，屬于業(yè)主共有。” 三、關(guān)于業(yè)主法人組織 在成熟的多元房地產(chǎn)法律制度中，業(yè)主法人組織具有重要的地位和作用。美國佛羅里達州立大學(xué)的Peter Dunbar教授著書稱，共有房地產(chǎn)是指由公寓大廈單元、共同成分和業(yè)主法人組織三個部分構(gòu)成的集合體，缺少任何部分均不構(gòu)成共有房地產(chǎn)。開發(fā)商在向第一個購房人交付房屋以前，要委托律師草擬一份業(yè)主法人組織的章程，經(jīng)政府主管部門審查，然后報州務(wù)卿備案。(2)編制和修改有關(guān)收入、支出和儲備基金的預(yù)算，向業(yè)主(Unit owners)收取共同開支費用。(4)以自身名義并代表自己或業(yè)主就涉及共有房地產(chǎn)事項提起訴訟、答辯或參與訴訟或行政程序。(6)就共有財產(chǎn)的使用、保持、維護、替換或更新實施管理。魁北克民法典第1039條稱業(yè)主法人組織為辛迪加 [20](Syndicate)，就筆者所知，辛迪加與托拉斯和康采恩一起被稱為資本主義制度下三種典型的公司形式。筆者注意到，他們的業(yè)主法人組織制度具有共同特點，即共有財產(chǎn)被登記在業(yè)主法人組織名下。業(yè)主法人組織以自身名義提起訴訟和應(yīng)訴。業(yè)主委員會不構(gòu)成民事權(quán)利主體，不具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，不具有訴訟權(quán)利。一些住宅小區(qū)中，業(yè)主共有財產(chǎn)屢遭侵犯，業(yè)主權(quán)利得不到維護，糾紛頻發(fā)而又難獲解決。消除此種法律上的障礙，解決此種法律上的難題，有待于就多元房地產(chǎn)法律制度進行改革?！ bstract: This paper discusses the concept of MultiUnit Developments and the scope of pertinent rights in global perspective. It points out that the definition of and distinction between the individually owned portions and the monly owned portions in such housing developments, as established in the sixth chapter of China’s Property Law, have certain deficiencies that require improvement (such as concerning roads, green space, and garages.) Keywords: Condominium, Property Law, Homeowner Rights 相關(guān)文章：魏耀榮著《關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的探討和商榷》，見 注釋: [1] Sarah Niel, Hong Kong Land Law, Longman Group(Far East) Limited, [1992], Page 317 [2] Eranden E Bickel and Sirkin, 2007 Condominum Blue Book, Piedmont Press, [2007], Page 1 [3] National Conference of Commissioners on Uniform State Laws, Uniform Condominium Act, (1980) [4] Overview of the Proposed New Condominium Act[“NCA”] [5] Overview of the Proposed New Condominium Act[“NCA”] [6] Bryan A. Garner, Black’s Law Dictionary, West Publishion Company, [2004], Page 314 [7] National Conference of Commissioners on Uniform State Laws, Uniform Condominium Act, (1980) [8] Overview of the Proposed New Condominium Act[“NCA”] [9] Sarah Niel, Hong Kong Land Law, Longman Group(Far East) Limited, [1992], Page 317 [10] Civil Code of Quebec, Les Editions Yvon Blais Inc. 19961997 [11]臺灣《公寓大廈管理條例》，2006年修訂 [12]臺灣《公寓大廈管理條例》，2006年修訂 [13] 日本《建筑物區(qū)分所有法》第十五條，第二十二條，中國法制出版社，2000年 [14] 臺灣《公寓大廈管理條例》第四條，2006年修訂 [15] Bryan A. Garner, Black’s Law Dictionary, West Publishing Company, [2004], Page 314 [16] Overview of the Proposed New Condominium Act[“NCA”] [17] Civil Code of Quebec, Les Editions Yvon Blais Inc. 19961997 [18]臺灣《公寓大廈管理條例》，2006年修訂 [19] Peter Dunbar, The Condominium Concept , Pineapple Press, Inc. 2005, page3 [20] Civil Code of Quebec, Les Editions Yvon Blais Inc. 19961997 出處:《社區(qū)治理的多元視角：理論與實踐》北大出版社出版 第 24 頁 共 24 頁
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