【正文】 。 2023/2/14 8 二 、 房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容 ? 土地 、 房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系 ? 土地利用和管理關(guān)系 ? 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系 ? 城市房地產(chǎn)管理關(guān)系 ? 城市物業(yè)管理關(guān)系 2023/2/14 9 三 、 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 的基本原則 產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則 。 該項(xiàng)目占地面積約 ， 總建筑面積約 米 ， 計(jì)劃總投資 8億元 ， 其中一期計(jì)劃總投資 ， 主要建設(shè) 5幢 28層商住樓 、 道路綠化 、 亮化及其他配套設(shè)施 。 2023/2/14 7 《廣西新聞網(wǎng)》 玉州一城建項(xiàng)目開(kāi)工 打造環(huán)境舒適居住小區(qū) ? 玉林新聞網(wǎng) — 玉林日?qǐng)?bào)玉州訊 11月 24日 ， 玉州區(qū)項(xiàng)目建設(shè)再傳捷報(bào) ， 計(jì)劃總投資 8億元的聚錦花園商住小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè) 。 房屋建設(shè) ： 又稱(chēng)為房屋開(kāi)發(fā) ， 包括一般民用住宅 、 工業(yè)用房 、辦公用房 、 商業(yè)樓宇和其他專(zhuān)門(mén)用房的開(kāi)發(fā) 。 ? 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) ： 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 第二條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念做了如下定義：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) ， 是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 、 房屋建設(shè)的行為 。 試分析： （ 1） 張某能否將劉某居住的房屋賣(mài)掉 ？ 為什么 ？ （ 2） 劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證 ， 并以此要求房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā) ？ 2023/2/14 4 第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述 一 、 概念 ? 房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng) 。 2023/2/14 3 案例 1 某市居民劉某向張某借款 10萬(wàn)元 ， 張某要求劉某提供抵押， 劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押 ， 并同張某簽訂了抵押合同 ， 期限 1年 ， 并把房屋所有權(quán)證交予張某 。 ? 掌握房地產(chǎn)預(yù)售制度內(nèi)容 。 ? 熟悉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 、 房地產(chǎn)抵押的主要法律規(guī)定 。 第 四 章 房地產(chǎn)管理法律制度 2023/2/14 1 內(nèi)容提要 ? 房地產(chǎn)的基本概況 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? 商品房買(mǎi)賣(mài) ? 房地產(chǎn)抵押 ? 房地產(chǎn)租賃 2023/2/14 2 知識(shí)點(diǎn) ? 了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) 、 房地產(chǎn)廣告管理的內(nèi)容 、 房屋租賃的主要規(guī)定 。 ? 熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立和管理 、 房地產(chǎn)交付管理的內(nèi)容 。 ? 掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容 。 ? 掌握商品房買(mǎi)賣(mài)合同中內(nèi)容變更的處理 。 1年后 ， 當(dāng)張某要求劉某還借款時(shí) ， 劉某由于無(wú)力償還 ， 張某便提出向劉某索要?jiǎng)⒛尘幼〉姆课?。 ? 房地產(chǎn)業(yè)：指從事土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 經(jīng)營(yíng) 、 管理和服務(wù)行業(yè) ? 房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng) 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩種行為 土地開(kāi)發(fā)：主要是指在土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為 ， 主要指給排水 、 供電 、 供熱 、 供氣 、 通信 、 道路等設(shè)施建設(shè)和土地的平整 。 2023/2/14 5 土地開(kāi)發(fā) ? 房屋建設(shè) 2023/2/14 6 （ 一 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征 ， 工程量大 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的這些特點(diǎn) ， 決定 了國(guó)家需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 及房地產(chǎn)市場(chǎng)從立法及監(jiān)督管 理上進(jìn)行調(diào)控 ， 采取有針對(duì)性 的策略 。 ? 聚錦花園商住小區(qū)項(xiàng)目地處江南區(qū)南流江畔 ， 東北面與南方藥都 （ 玉林國(guó)際中藥港 ） 隔路相望 ， 西南面緊靠即將開(kāi)發(fā)的城市綠軸景觀綠化帶 ， 西北面與玉林云天民俗文化城 、 玉林國(guó)際會(huì)展中心 、 江南公園等主流景點(diǎn)為鄰 。聚錦花園傾力打造和諧 、 豐富 、 高尚 、 環(huán)境舒適居住小區(qū) ，項(xiàng)目建成后 ， 將成為玉林市江南區(qū)的一道亮麗風(fēng)景線 。 . 、 社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 。 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則 。 2023/2/14 17 回顧上一階段學(xué)習(xí)的內(nèi)容： ? 第一章 建設(shè)法規(guī)概述 ? ? ? ? ? 、 客體 2023/2/14 18 ? 第二章 城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度 ? ? ? ? ? 第三章 建設(shè)用地法律制度 ? ? ? ? 2023/2/14 19 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的 項(xiàng)目管理 什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 ？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類(lèi) ， 是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理 者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn) 、 理論和方法 ， 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn) 行全過(guò)程和全方位的綜合管理 ， 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化 配置 ， 為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 。 2023/2/14 20 的要求 （ 1） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃 、城市規(guī)劃等 ?? （ 2） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則 。 2023/2/14 22 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于 20%”。 2023/2/14 23 合肥開(kāi)發(fā)商跑路案例 ? 案例一：原定交房日期為 2023年 8月 31日的瑞和山水居 (相冊(cè) 戶型 價(jià)格 動(dòng)態(tài) 二手房 )項(xiàng)目因資金問(wèn)題陷入困境 ， 多次停工 ， 開(kāi)發(fā)商不知所蹤 ， 交房日被無(wú)限期延遲 。 ” ? 據(jù)了解 ， 瑞和山水居項(xiàng)目在 2023年拿地 ， 當(dāng)時(shí)不到 20畝的土地 ， 地價(jià)是 460萬(wàn) /畝 ， 2023年合肥土地市場(chǎng) ?成交均價(jià)在 430萬(wàn) /畝 ， 當(dāng)時(shí)瑞和山水居的售價(jià)均價(jià)在 6000元 /平米左右 。 由于開(kāi)發(fā)商跑路 ， 200多位業(yè)主拿不到自己購(gòu)買(mǎi)的房子 。 ? 該樓盤(pán)位于北二環(huán)附近 ， 由榮遠(yuǎn)公司和合肥墨荷園園林發(fā)展有限責(zé)任公司共同開(kāi)發(fā) 。 同時(shí) ， 榮遠(yuǎn)置業(yè)老板舒某又利用樓盤(pán)的房產(chǎn)對(duì)外融資 ， 甚至借取高利貸 ， 但仍未能挽回局面 ，資金鏈反而崩塌 ， 樓盤(pán)建設(shè)陷入停頓 。 2023/2/14 24 對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則： 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。 動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入 ， 開(kāi)工后必須不間斷地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 、 房屋建設(shè) 。 一經(jīng)啟動(dòng) ， 無(wú)特殊原因不應(yīng)當(dāng)停工 ， 如稍作啟動(dòng)即停工 ， 不應(yīng)算做開(kāi)工 。 受讓人不能按期開(kāi)工 ， 應(yīng)提前 30天向出讓人提出延建申請(qǐng) ，經(jīng)出上人同意延建的 ， 其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延 ， 但延建期限不得超過(guò) 1年 。 ” 2023/2/14 26 ? (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任 。 ? 勘察 、 設(shè)計(jì) 、 施工 、 監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律 、 法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定 ， 承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 。 ? 商品房交付使用后 ， 購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的 ， 可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn) 。 ? 一是 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的 ， 購(gòu)房人有權(quán)拒收 、 解除合同和要求賠償損失 。 ? 三是 因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的 ， 購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同的賠償損失 。 昨天 ， 杭州市政府網(wǎng)站掛出 《 杭州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定 (修訂草案 )》 (征求意見(jiàn)稿 )， 雖然是征求意見(jiàn)稿 ， 但老百姓關(guān)心的問(wèn)題里面都有所提及 。 消費(fèi)者買(mǎi)房的時(shí)候除了地段之外 ， 大多關(guān)心周?chē)墓才涮?，有些房產(chǎn)公司承諾將來(lái)樓盤(pán)旁邊會(huì)有學(xué)校 、 菜場(chǎng)等配套 ， 可交付時(shí)才發(fā)現(xiàn) ， 這些公共基礎(chǔ)設(shè)施如鏡花水月 ， 不知何時(shí)才能配齊 。