第11章城市房地產(chǎn)管理法律制度-文庫吧資料
2025-01-20 02:09本頁面
【正文】 列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； ? 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； ? 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)人享有從抵押房地產(chǎn)的價款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 ? 房地產(chǎn)抵押是一種不動產(chǎn)抵押。 房地產(chǎn)抵押管理制度 1) 房地產(chǎn)抵押的法律特征 ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。 開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)辦理 預(yù)售合同登記備案 手續(xù)。 商品房銷售 3) 商品房 預(yù)售 的條件 （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 3）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 商品房銷售 2) 商品房 現(xiàn)售 的條件 ① 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； ② 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； ③ 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 商品房預(yù)售： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件： ① 報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 ② 受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)（土地使用權(quán)證書） ③ 受讓方繳納土地使用權(quán)出讓金 ④ 不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。 1) 以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件： ① 按照合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ② 屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％。 原則：權(quán)屬合一 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不可分離原則。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā) 2) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立登記； ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 備案； ? 其他條件。 房地產(chǎn)開發(fā)的原則 房地產(chǎn)開發(fā) 1) 按合同約定開發(fā) ? 閑置土地滿一年未開發(fā)的，征收土地出讓金 20％以下的閑置費(fèi)； ? 滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 土地開發(fā)： “ 三通一平 ” 房屋開發(fā)： ①住宅；②生產(chǎn)與經(jīng)營建筑；③生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑；④其他基礎(chǔ)設(shè)施等。 土地使用權(quán)劃撥 11. 概念 房地產(chǎn)開發(fā) ： 是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 ② 無償劃撥：城市空地；原使用者已被撤銷和多余土地；國有荒山地。 (1)劃撥與出讓 ① 相同，都是取得土地使用權(quán)的途徑； ② 區(qū)別，是否繳納出讓金；除另有規(guī)定外，劃撥無期限；不能直接轉(zhuǎn)讓和抵押。但是如果土地使用者需要繼續(xù)使用該土地，就必須申請續(xù)期，通過一定的法律手續(xù)，重新獲得土地使用權(quán)。 ?期滿前國家因社會公共利益的需要而提前收回 。 4) 土地使用權(quán)出讓的最高年限 （ 1）土地使用權(quán)終止 ?土地滅失 。 經(jīng)營性土地只能采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式取得 。 （ 3）協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競爭的情況下，通過談判、協(xié)商，達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。 招標(biāo)出讓分為 公開招標(biāo) 和 定向招標(biāo) （限制競爭性招標(biāo)）兩種形式。 （ 1）拍賣出讓 拍賣出讓 是指土地管理部門在指定的時間、地點(diǎn)，利用公開場合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式。 ” 1) 土地使用權(quán) 出讓 的概念 (1)土地使用權(quán)的出讓方只能是國家； (2)土地使用權(quán)出讓是有期限的； (3)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)模? (4)土地使用權(quán)出讓的客體是國有土地使用權(quán) (5)土地使用權(quán)出讓享有權(quán)利的范圍不含地下之物。 土地所有制度 房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 ? 土地使用權(quán)的 劃撥 ? 土地使用權(quán)的 出讓 ? 土地使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓 ? 土地使用權(quán)的 出租 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 22條規(guī)定： “ 土地使用
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