第四章房地產(chǎn)評(píng)估-資料下載頁
2025-07-21 02:49本頁面
【正文】 數(shù)； 確定期日修正系數(shù)； 確定容積率修正系數(shù)； （ 五 ） 評(píng)估宗地地價(jià) 第八節(jié) 路 線 價(jià) 法 一 、 路線價(jià)估價(jià)法的含義和理論依據(jù) （ 一 ） 路線價(jià)估價(jià)法的含義 路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距離增大遞減的原理 ，在特定街道上設(shè)定單價(jià) ， 并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表 ， 用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法 。 （ 二 ） 路線價(jià)估價(jià)法的理論依據(jù) 路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上也是市場法的一種，路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)，可看作比較實(shí)例，對路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。因此路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。 二 、 路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式 宗地總價(jià) = 路線價(jià) 深度百分率 臨街寬度 三 、 路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍 路線價(jià)法適宜于同時(shí)對大量土地進(jìn)行估價(jià) ， 特別適宜于土地課稅 、 土地重劃 、 征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行估價(jià)的場合 。 四 、 路線價(jià)估價(jià)法的程序 路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分 ， 標(biāo)準(zhǔn)深度的確定 ， 路線 價(jià)的評(píng)估 ， 深度百分率表和其他修正率表的制作 ， 土地宗地價(jià)格的計(jì)算 。 五 、 深度百分率表 在影響地價(jià)的因素當(dāng)中 ， 深度對地價(jià)影響較大 。 地塊愈接近道路 ， 利用價(jià)值愈高 。 六 、 幾個(gè)路線價(jià)法則介紹 （ 一 ） 四三二一法則 （ 二 ） 蘇慕斯法則 （ 三 ） 霍夫曼法則 （ 四 ） 哈柏法則 七 、 路線價(jià)法的應(yīng)用舉例 第九節(jié) 在 建 工 程 評(píng) 估 一 、 在建工程的含義與特點(diǎn) 在建工程指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)尚未完工或雖然已經(jīng)完工 ， 但尚未竣工驗(yàn)收 、 交付使用的建設(shè)項(xiàng)目 ， 以及為建設(shè)項(xiàng)目備用的材料 、 設(shè)備等資產(chǎn) 。 特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：在建工程情況復(fù)雜 、 在建工程之間可比性較差 、 在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度 、 建設(shè)工期長短差別較大 、 在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響 。 二 、 在建工程評(píng)估的資料收集與分析 （ 一 ） 收集與被估在建工程有關(guān)的政府批準(zhǔn)文件和工程其他詳細(xì)資料 。 （ 二 ） 評(píng)估人員到工程現(xiàn)場查勘工程進(jìn)度和工程形象進(jìn)度 ， 明確工程竣工 、 達(dá)到交付使用的日期以及評(píng)估基準(zhǔn)日工程形象進(jìn)度是否與總工程進(jìn)度計(jì)劃相符 。 （ 三 ） 了解開發(fā)商有關(guān)情況 ， 檢查工程質(zhì)量 。 （ 四 ） 收集有關(guān)法定參數(shù) 。 三 、 在建工程評(píng)估的主要方法 （ 一 ） 形象進(jìn)度法 形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料 ， 根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)格 ， 結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)格的方法 。 （ 二 ） 成本法 成本法評(píng)估在建工程是按在建工程客觀投入的成本評(píng)估 ， 即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和 ， 再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價(jià)格的方法 。 （ 三 ） 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程 ， 是在求取被估在建工程的價(jià)格時(shí) ， 將被估在建工和預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值 ， 扣除后續(xù)的正常的開發(fā)費(fèi)用 、 銷售費(fèi)用 、 銷售稅金及利潤 ，以確定被估在建工程價(jià)格的一種評(píng)估方法 。 四 、 在建工和評(píng)估方法的選擇 根據(jù)在建工和的上述特點(diǎn) ， 在建工程評(píng)估一般根據(jù)工和形象進(jìn)度 ， 選擇適用的方法進(jìn)行評(píng)估 。
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