資產(chǎn)評估自考第四章-資料下載頁
2025-01-07 00:13本頁面
【正文】 ? 預(yù)決算調(diào)整法 —— 工作效率高，歷史資料要求完整 ? 指數(shù)調(diào)整法 —— 須選用類別價格指數(shù) 建筑物貶值測算 ? 實體性貶值 ＊ 使用年限法 ＊ 評分法 ? 功能性貶值 ? 經(jīng)濟性貶值 功能性貶值 建筑物 功能不足 或 浪費 形成的價值損失 在資產(chǎn)評估中，土地使用權(quán)的評估通常按最佳使用用途為依據(jù)進行，因此，土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價值損失以 建筑物的功能性貶值 體現(xiàn)。 經(jīng)濟性貶值 由于 外界條件變化 ，影響建筑物 效用 的發(fā)揮，導(dǎo)致價值貶損。 例如，商業(yè)用房的空房率增加。 公式： 經(jīng)濟性貶值 =建筑物年收益凈損失額247。正常資產(chǎn)收益率 市場法 交易實例比較法 （ 直接法 ） 基準(zhǔn)價格對照法 （ 間接法 ） 選定標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)和地產(chǎn) ， 并對其制定合理且最新的基準(zhǔn)價格 ， 之后 ， 將待估房產(chǎn) 、 地產(chǎn)和標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn) 、 地產(chǎn)進行比較 ， 從中查出與待估房產(chǎn)和地產(chǎn)相對應(yīng)的價格 。 殘余估價法 收益法 的一種 將 建筑物的純收益 利用 還原利率 還原，得到建筑物的收益價格 適用范圍：其他方法難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑物的價格 房地產(chǎn)價格種類 ? 根據(jù)價格表示單位： 總價；單價；樓面地價 ? 樓面地價 = 土地總價格 / 建筑總面積 = 土地單價 / 容積率 ? 容積率 = 建筑總面積 / 建筑占地面積
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