房地產(chǎn)評估(第四章)-資料下載頁
2025-01-23 17:58本頁面
【正文】 評估值 綜合修正通過對所選擇的可比實例的交易價格進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等方面進行綜合修正后，得到相應(yīng)的比準價值，再對每個可比實例的比準價值進行技術(shù)處理，得出評估對象的價值。 94 綜合修正確定評估值 1）差額調(diào)整法 比準價值 =可比實例交易價格 +交易情況修正值 +交易日期修正值 +區(qū)域因素修正值 +個別因素修正值 95 綜合修正確定評估值 【例 418】可比實例與評估對象有關(guān)資料如下：可比實例的交易價格為 8200元 /平方米；可比實例交易價格較正常交易價格每平方米低 80元；可比實例交易價格與評估基準日房地產(chǎn)價格相比每平方米低 350元；可比實例區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價格比評估對象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格每平方米高 120元；可比實例與評估對象個別特征相比房價每平方米低 60元。則可比實例的比準價值為： 96 綜合修正確定評估值 比準價值 =8200+80+350－ 120+60=8570（元 /平方米） 97 綜合修正確定評估值 2）系數(shù)修正法 比準價值 =可比實例交易價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 98 綜合修正確定評估值 2）系數(shù)修正法 （）（）（）（）可比實例交易價格比準價值100100100100 ?????（ 1）直接比較法 99 綜合修正確定評估值 【例 419】可比實例與評估對象有關(guān)資料如下：可比實例的交易價格為 8500元 /平方米；可比實例交易價格較正常交易價格偏高 5%；評估基準日房地產(chǎn)價格與可比實例交易日相比上漲了 3%；與評估對象相比，可比實例的區(qū)域因素和個別因素綜合得分為 108和 97。則可比實例的比準價值為： 平方米）（元）（）（）（）（比準價值 /7959971001081001001031051008500 ??????100 綜合修正確定評估值 2）系數(shù)修正法 （ 2）間接比較法 （）（）（）（）（）（）可比實例交易價格比準價值 ????? 100100101 綜合修正確定評估值 【例 420】可比實例與評估對象有關(guān)資料如下：可比實例的交易價格為 7800元 /平方米；可比實例交易價格較正常交易價格偏低 3%；評估基準日房地產(chǎn)價格與可比實例交易日相比下降了 5%；與標準房地產(chǎn)相比，評估對象、可比實例的區(qū)域因素綜合得分為 10 104，個別因素綜合得分為10 98。則可比實例的比準價值為： 平方米）（元）（ ）（）（ ）（）（）（比準價值 /81049810610410210095971007800 ??????102 綜合修正確定評估值 評估結(jié)果的確定方法 1） 簡單算術(shù)平均法 nPPnii??? 1103 綜合修正確定評估值 評估結(jié)果的確定方法 【例 421】 四個可比實例交易價格修正后得出的比準價值分別為 8500元 /平方米、 8800元 /平方米、 8200元 /平方米、 8300元 /平方米，則用簡單算術(shù)平均法計算的評估對象房地產(chǎn)的價值為： （ 8500+8800+8200+8300） 247。4=8450（元 /平方米） 104 綜合修正確定評估值 評估結(jié)果的確定方法 1） 加權(quán)平均法 ??niii fPPf1+f2+…+ fn =1 105 綜合修正確定評估值 評估結(jié)果的確定方法 【例 422】 四個可比實例交易價格修正后得出的比準價值分別為 8500元 /平方米、 8800元 /平方米、8200元 /平方米、 8300元 /平方米，如果賦予四個比準價值的權(quán)重分別為 、 、 、 ，則用加權(quán)平均法計算的評估對象房地產(chǎn)的價值為： 8500+8800+8200+8300=8410（元 /平方米） 106 市場法應(yīng)用舉例 濱 海 南 路大 海評估對象 實例 A實例 B幸福路商店商店商店實例 C步行街107 本章小結(jié) ?市場法又稱市場比較法、交易實例比較法、現(xiàn)行市價法等，是將評估對象房地產(chǎn)與近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并以類似房地產(chǎn)的價格為基礎(chǔ)，經(jīng)過因素修正得到評估對象房地產(chǎn)價值的評估方法。 108 本章小結(jié) ?市場法一般按以下 4個步驟進行操作：搜集房地產(chǎn)交易資料；選取可比交易實例；對可比實例價格進行修正；確定評估對象價值。 109 本章小結(jié) ?評估人員通常需要對所獲取的交易實例資料進行篩選，從中選取可供參照比較的可比實例?？杀葘嵗ǔＪ侵概c評估對象房地產(chǎn)在所處區(qū)域、用途、實體特征、權(quán)利性質(zhì)、交易時間、交易類型、交易價格等方面具有較強可比性的交易實例。 110 思考題 ？市場法適用的條件是什么？ ？ 3. 搜集交易案例時應(yīng)搜集哪些內(nèi)容？ ？ ？建立價格比較基礎(chǔ)包括哪些方面？ 些？ 111 思考題 ？ ？ ？區(qū)域因素修正包括哪些內(nèi)容？ ？個別因素修正包括哪些內(nèi)容？ 正？ ？ 112 本章結(jié)束 第 4章 市場法 113 演講完畢，謝謝觀看！
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1