【正文】 作了一種變通規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第60條的規(guī)定，將房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)確認(rèn)、變更，分別載人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。這應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)權(quán)屬登記改革的方向。三、房地產(chǎn)的變更登記和抵押登記（一）房地產(chǎn)變更登記房地產(chǎn)作為商品必然處于不斷的流轉(zhuǎn)之中，所以對(duì)房地產(chǎn)管理除了靜態(tài)管理外，還要建立起動(dòng)態(tài)的登記管理。房地產(chǎn)變更登記就是對(duì)其動(dòng)態(tài)管理的一種重要手段。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。如前所述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。通常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律事實(shí)有：買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、調(diào)撥、法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)仲裁裁決等。房地產(chǎn)變更，是指在房地產(chǎn)因擴(kuò)建、改建、增建、翻建以及拆除、自然災(zāi)害等原因發(fā)生的房地產(chǎn)增減的情況，以及房地產(chǎn)權(quán)利人的名稱(chēng)或者姓名改變，原來(lái)設(shè)定的負(fù)擔(dān)或者終止或者消滅等情況。(二)房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記，是指房地產(chǎn)權(quán)利人以其支配的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)后，依照法定的程序向有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)登記文件上進(jìn)行記載的制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。第五節(jié) 違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任一、違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任的概念違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任，是指?jìng)€(gè)人或者組織違反城市房地產(chǎn)管理法，侵害房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的利益和房地產(chǎn)管理秩序的行為所應(yīng)承擔(dān)的不利的法律后果。違反房地產(chǎn)管理法所引發(fā)的法律責(zé)任的形式包括民事責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。但《城市房地產(chǎn)管理法》主要對(duì)違反城市房地產(chǎn)管理法的經(jīng)濟(jì)和行政責(zé)任作了規(guī)定。二、違反城市房地產(chǎn)管理法應(yīng)當(dāng)追究法律責(zé)任的主要情形擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)的法律責(zé)任。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第11條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。擅自開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的法律責(zé)任。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第29條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律責(zé)任。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第1款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。違法轉(zhuǎn)讓劃撥土地的房地產(chǎn)的法律責(zé)任。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第1款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。違法預(yù)售商品房的法律責(zé)任。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的法律責(zé)任。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第57條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。違法向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收費(fèi)的法律責(zé)任。沒(méi)有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢(qián)款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員違法犯罪的法律責(zé)任。房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人的財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照刑法的有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。案例分析申訴人(一審原告、二審被上訴入)：陳繼清等五人。被申訴人(一審被告、二審上訴人)：福安市凱興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司古田分公司。2000年12月，福安市凱興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司古田分公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)凱興公司)經(jīng)批準(zhǔn)在古田縣新城鎮(zhèn)614路7支路建設(shè)凱盛商住樓小區(qū)。申訴人陳繼精、程偉、陳麗容、葉紹冰、陳金詢(xún)等五人看了宣傳資料和設(shè)計(jì)圖后，對(duì)該商住樓的園林化設(shè)計(jì)方案非常滿(mǎn)意，分別于2001年7月11日和13日與凱興公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，預(yù)購(gòu)小區(qū)B幢304號(hào)、603號(hào)、602號(hào)、503號(hào)套房，還在合同補(bǔ)充協(xié)議中特意約定“小區(qū)內(nèi)路面、綠化帶按設(shè)計(jì)要求由出賣(mài)方出資施工”，交房日期為2002年2月10日。2002年10月份，五名申訴人發(fā)現(xiàn)凱興公司擅自更改設(shè)計(jì)圖方案，將雙方約定的小區(qū)西側(cè)建綠化帶的部位建造了4間雜物間和一間車(chē)庫(kù)，大大減少了綠化帶面積，給申訴人生活帶來(lái)不便。經(jīng)協(xié)商未果，五名申訴人于2001年11月27日向古田縣法院起訴，要求凱興公司拆除違約建筑物，按設(shè)計(jì)要求修建凱盛小區(qū)內(nèi)路面綠化帶。另查明，凱興公司建在原規(guī)劃審批的綠化用地上的5間雜物問(wèn)因未經(jīng)規(guī)劃審批，未能確權(quán)，古田縣房地產(chǎn)管理所至今末予核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。[原審判決]古田縣人民法院一審審理認(rèn)為，五名原告與被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效。被告在進(jìn)行房屋頂售時(shí)出示的凱盛小區(qū)商住樓的設(shè)計(jì)示意圖作為宣傳材料，是有法律效力的。被告未能按照示意圖的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綠化帶建設(shè)，而擅自占用綠化帶面積建筑車(chē)庫(kù)及雜物間，從而減少了應(yīng)有的綠化帶面積，違反了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四的約定，構(gòu)成了違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告應(yīng)恢復(fù)按示意圖承諾的綠化帶，繼續(xù)履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四的約定。依照《合同法》第107條之規(guī)定，判決如下：福安市凱興房地產(chǎn)有限公司古田分公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)拆除凱盛小區(qū)商住樓綠化帶上占用綠化帶建造的建筑物,按設(shè)計(jì)示意圖恢復(fù)、修建凱盛小區(qū)內(nèi)路面及綠化帶。凱興房地產(chǎn)公司不服，上訴于寧德市中級(jí)人民法院。寧德市中級(jí)人民法院二審審理認(rèn)為，本案涉及的法律問(wèn)題是被上訴人購(gòu)房前上訴人出示的圖紙注明的內(nèi)容是要約還是要約邀請(qǐng)。本案上訴人在被上訴人購(gòu)房前向被上訴人出示圖紙，其用意在于向社會(huì)大眾宣傳其準(zhǔn)備出售的房屋的狀況，并沒(méi)有表明購(gòu)房人一旦承諾，圖紙中注明的內(nèi)容即成為雙方合同的條款，其出示的圖紙性質(zhì)上仍屬于一般商業(yè)廣告，且該商業(yè)廣告不具備要約的條件，只能視為要約邀請(qǐng)，因此，該要約邀請(qǐng)不能自然轉(zhuǎn)化成為合同的條款。之后，雙方簽訂的合同僅約定小區(qū)內(nèi)的綠化帶按設(shè)計(jì)要求由出賣(mài)方出資施工。并沒(méi)有將相關(guān)圖紙中注明的內(nèi)容明確體現(xiàn)在合同內(nèi)容上，即雙方無(wú)論對(duì)上訴人最初出示的圖紙還是對(duì)有關(guān)部門(mén)存檔的圖紙注明的內(nèi)容并沒(méi)有形成合意。因此，被上訴人主張應(yīng)按上訴人在被上訴人購(gòu)房前出示的圖紙注明的內(nèi)容履行合同理由不足。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，判決：一、撤銷(xiāo)古田縣人民法院[2001]古民初字第1186號(hào)民事判決；二、駁回被申訴人的訴訟請(qǐng)求。[抗訴及其理由]陳繼清等五人不服，向檢察機(jī)關(guān)申訴，福建省人民檢察院向福建省高級(jí)人民法院提出抗訴。理由是：二審判決認(rèn)為雙方當(dāng)事人“簽訂的合同僅約定小區(qū)內(nèi)的綠化帶按設(shè)計(jì)要求由出賣(mài)方出資施工。并沒(méi)有將相關(guān)圖紙中注明的內(nèi)容明確體現(xiàn)在合同內(nèi)容上，即雙方無(wú)論對(duì)上訴人最初出示的圖紙還是對(duì)有關(guān)部門(mén)存檔的圖紙注明的內(nèi)容并沒(méi)有形成合意”，并認(rèn)定凱興公司沒(méi)有違約，系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。雙方當(dāng)事人在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議中約定：“小區(qū)內(nèi)路面、綠化帶按設(shè)計(jì)要求由出賣(mài)方出資施工”，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第32條規(guī)定，建設(shè)施工單位“由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件”。建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，須依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關(guān)法律、法規(guī)履行報(bào)批手續(xù)”。合同約定的“按設(shè)計(jì)要求”應(yīng)為城市規(guī)劃行政主管部門(mén)報(bào)批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，即有關(guān)主管部門(mén)確認(rèn)的設(shè)計(jì)圖紙的要求。凱興公司分別向古田縣建設(shè)委員會(huì)、房地產(chǎn)管理所申報(bào)規(guī)劃許可證和房屋預(yù)售許可證時(shí)提交的設(shè)計(jì)圖紙，均沒(méi)有訴爭(zhēng)的5間雜物間和車(chē)庫(kù)(與房屋頂售時(shí)的設(shè)計(jì)示意圖一致)，相反的，在規(guī)劃的綠地西邊，僅有一排每間2．8米長(zhǎng)的雜物間，凱興公司違反規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，擅自增加雜物間面積，減少綠地面積達(dá)40多平方米。不僅違反了行政審批手續(xù)，造成增蓋的5間雜物問(wèn)未能被確權(quán)，而且違反了與陳繼清等人的約定，構(gòu)成違約，并對(duì)陳繼清等人和其他住戶(hù)的生活造成了實(shí)際影響。[再審結(jié)果]福建省高級(jí)人民法院受理抗訴后，將該案發(fā)回寧德市中級(jí)人民法院再審。寧德市中級(jí)人民法院再審認(rèn)為，凱興公司在訴爭(zhēng)的綠化地帶建車(chē)庫(kù)和雜物間未經(jīng)審批，違反了與陳繼清等人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)拆除擅自在綠化地帶所建的車(chē)庫(kù)和雜物間的違約責(zé)任。原一審判決正確。檢察機(jī)關(guān)抗訴理由成立，應(yīng)予支持。原二審判決駁回陳繼清等五戶(hù)的訴訟請(qǐng)求不要，應(yīng)予改判。判決：一、撤銷(xiāo)本院(2002)寧民終字第492號(hào)民事判決書(shū)；二、維持古田縣人民法院(2001)古民初字第1186號(hào)民事判決書(shū)。問(wèn)題：如何理解房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的合同約定？評(píng)析：這是一起商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案，如何理解“按合同約定”是本案的焦點(diǎn)所在。訂立合同，要求當(dāng)事人把所有的意思表示一致的內(nèi)容都毫無(wú)遺漏地落實(shí)到書(shū)面上是非常困難的，當(dāng)合同的某方面內(nèi)容沒(méi)有規(guī)定或規(guī)定不明確時(shí)就應(yīng)整體地把握合同內(nèi)容，或者聯(lián)系該種合同的法律制度，按照有關(guān)合同條款或法律規(guī)定的內(nèi)容、精神來(lái)理解合同。《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第32條規(guī)定，建設(shè)施工單位“由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件”。建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，須依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關(guān)法律、法規(guī)履行報(bào)批手續(xù)”。因此，合同約定的“按設(shè)計(jì)要求”從以上法律規(guī)定的內(nèi)容、精神來(lái)理解應(yīng)為城市規(guī)劃行政主管部門(mén)報(bào)批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，即有關(guān)主管部門(mén)確認(rèn)的設(shè)計(jì)圖紙的要求。雖然凱興公司在宣傳時(shí)出示的圖紙不能完全視為合同的組成部分，但該圖紙可以作為其他證據(jù)的補(bǔ)充，證明凱興公司修建車(chē)庫(kù)和雜物間違反了原來(lái)的規(guī)劃。凱興公司提供的由古田縣建筑所設(shè)計(jì)的本公司存檔圖不能對(duì)抗備案圖紙，其擅自占用合同中約定的綠化地帶建車(chē)庫(kù)和雜物間，從而相應(yīng)地減少了商品房周?chē)G化帶面積，構(gòu)成違約。檢察機(jī)關(guān)提出抗訴后，法院再審采納了抗訴意見(jiàn)，依法進(jìn)行改判是正確的。思考題？？？參考文獻(xiàn)[1] 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