【正文】 檢察機(jī)關(guān)提出抗訴后，法院再審采納了抗訴意見，依法進(jìn)行改判是正確的。雖然凱興公司在宣傳時(shí)出示的圖紙不能完全視為合同的組成部分，但該圖紙可以作為其他證據(jù)的補(bǔ)充，證明凱興公司修建車庫和雜物間違反了原來的規(guī)劃。建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，須依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關(guān)法律、法規(guī)履行報(bào)批手續(xù)”。訂立合同，要求當(dāng)事人把所有的意思表示一致的內(nèi)容都毫無遺漏地落實(shí)到書面上是非常困難的，當(dāng)合同的某方面內(nèi)容沒有規(guī)定或規(guī)定不明確時(shí)就應(yīng)整體地把握合同內(nèi)容，或者聯(lián)系該種合同的法律制度，按照有關(guān)合同條款或法律規(guī)定的內(nèi)容、精神來理解合同。判決：一、撤銷本院(2002)寧民終字第492號(hào)民事判決書；二、維持古田縣人民法院(2001)古民初字第1186號(hào)民事判決書。檢察機(jī)關(guān)抗訴理由成立，應(yīng)予支持。寧德市中級(jí)人民法院再審認(rèn)為，凱興公司在訴爭的綠化地帶建車庫和雜物間未經(jīng)審批，違反了與陳繼清等人簽訂《商品房買賣合同》的約定，根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)拆除擅自在綠化地帶所建的車庫和雜物間的違約責(zé)任。不僅違反了行政審批手續(xù)，造成增蓋的5間雜物問未能被確權(quán)，而且違反了與陳繼清等人的約定，構(gòu)成違約，并對陳繼清等人和其他住戶的生活造成了實(shí)際影響。合同約定的“按設(shè)計(jì)要求”應(yīng)為城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，即有關(guān)主管部門確認(rèn)的設(shè)計(jì)圖紙的要求。雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》之附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議中約定：“小區(qū)內(nèi)路面、綠化帶按設(shè)計(jì)要求由出賣方出資施工”，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第32條規(guī)定，建設(shè)施工單位“由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件”。理由是：二審判決認(rèn)為雙方當(dāng)事人“簽訂的合同僅約定小區(qū)內(nèi)的綠化帶按設(shè)計(jì)要求由出賣方出資施工。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，判決：一、撤銷古田縣人民法院[2001]古民初字第1186號(hào)民事判決；二、駁回被申訴人的訴訟請求。并沒有將相關(guān)圖紙中注明的內(nèi)容明確體現(xiàn)在合同內(nèi)容上，即雙方無論對上訴人最初出示的圖紙還是對有關(guān)部門存檔的圖紙注明的內(nèi)容并沒有形成合意。本案上訴人在被上訴人購房前向被上訴人出示圖紙，其用意在于向社會(huì)大眾宣傳其準(zhǔn)備出售的房屋的狀況，并沒有表明購房人一旦承諾，圖紙中注明的內(nèi)容即成為雙方合同的條款，其出示的圖紙性質(zhì)上仍屬于一般商業(yè)廣告，且該商業(yè)廣告不具備要約的條件，只能視為要約邀請，因此，該要約邀請不能自然轉(zhuǎn)化成為合同的條款。凱興房地產(chǎn)公司不服，上訴于寧德市中級(jí)人民法院。被告應(yīng)恢復(fù)按示意圖承諾的綠化帶，繼續(xù)履行《商品房買賣合同》附件四的約定。被告在進(jìn)行房屋頂售時(shí)出示的凱盛小區(qū)商住樓的設(shè)計(jì)示意圖作為宣傳材料，是有法律效力的。另查明，凱興公司建在原規(guī)劃審批的綠化用地上的5間雜物問因未經(jīng)規(guī)劃審批，未能確權(quán)，古田縣房地產(chǎn)管理所至今末予核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。2002年10月份，五名申訴人發(fā)現(xiàn)凱興公司擅自更改設(shè)計(jì)圖方案，將雙方約定的小區(qū)西側(cè)建綠化帶的部位建造了4間雜物間和一間車庫，大大減少了綠化帶面積，給申訴人生活帶來不便。2000年12月，福安市凱興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司古田分公司(以下簡稱凱興公司)經(jīng)批準(zhǔn)在古田縣新城鎮(zhèn)614路7支路建設(shè)凱盛商住樓小區(qū)。案例分析申訴人(一審原告、二審被上訴入)：陳繼清等五人。房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第57條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第1款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第1款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第29條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第11條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。但《城市房地產(chǎn)管理法》主要對違反城市房地產(chǎn)管理法的經(jīng)濟(jì)和行政責(zé)任作了規(guī)定。第五節(jié) 違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任一、違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任的概念違反城市房地產(chǎn)管理法的法律責(zé)任，是指個(gè)人或者組織違反城市房地產(chǎn)管理法，侵害房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的利益和房地產(chǎn)管理秩序的行為所應(yīng)承擔(dān)的不利的法律后果?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。房地產(chǎn)變更，是指在房地產(chǎn)因擴(kuò)建、改建、增建、翻建以及拆除、自然災(zāi)害等原因發(fā)生的房地產(chǎn)增減的情況，以及房地產(chǎn)權(quán)利人的名稱或者姓名改變，原來設(shè)定的負(fù)擔(dān)或者終止或者消滅等情況。如前所述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)變更登記就是對其動(dòng)態(tài)管理的一種重要手段。這應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)權(quán)屬登記改革的方向。這種體制弊端百出，效率低下，一些地方政府已經(jīng)嘗試由政府一個(gè)部門負(fù)責(zé)登記的統(tǒng)一登記制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第2款規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第1款規(guī)定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。登記的主要作用在于公示房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)和權(quán)利范圍。第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，是指法定的管理機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行登記發(fā)證的管理。對其他中介機(jī)構(gòu)實(shí)行企業(yè)登記管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第58條還規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。五、房屋租賃及其管理（一）房屋租賃的備案登記制度房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。三是劃撥土地使用權(quán)的地價(jià)優(yōu)先補(bǔ)償?shù)脑瓌t。二是劃撥土地使用權(quán)可抵押原則?！?．其他地上定著物《擔(dān)保法》第34條規(guī)定，可以抵押的財(cái)產(chǎn)包括：抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物?！稉?dān)保法》第56條對此也作了規(guī)定?！稉?dān)保法》第55條對此亦作了規(guī)定?！痹诘盅悍康禺a(chǎn)范圍內(nèi)新增的房屋是否屬于抵押范圍，《城市房地產(chǎn)管理法》第51條作了相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)?！薄稉?dān)保法》第36條對此也作了明確規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。房地產(chǎn)抵押的范圍，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的的具體涉及范圍。四、房地產(chǎn)抵押及其管理（一）房地產(chǎn)抵押的概念與范圍房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。為了保障商品房預(yù)售秩序，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件和合法商品房預(yù)售許可證明等作了明確規(guī)定。(七)商品房預(yù)售管理商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或者房屋價(jià)款的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第42條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?？梢姡恋厥褂脵?quán)出讓的原始合同義務(wù)有強(qiáng)制轉(zhuǎn)承的效力。(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及受讓方的土地使用權(quán)年限房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。(四)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)社的禁止事由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止事由，是指法律規(guī)定不允許進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第339條規(guī)定的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條還規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定，符合規(guī)定條件，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，才允許轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)。上述規(guī)定的主要依據(jù)是：劃撥土地使用權(quán)是受讓方無償取得的，如果允許其隨意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，容易帶來許多弊端，助長炒賣“地皮”現(xiàn)象，導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失，擾亂房地產(chǎn)管理秩序。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于土地使用權(quán)買賣的二級(jí)市場。土地使用權(quán)只有從受讓人手里再流向真正需要者手里，才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其管理（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！薄胺康禺a(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。3．房屋重置價(jià)格，是指按照當(dāng)前的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用等條件下，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋所需的費(fèi)用。它是政府控制地價(jià)和進(jìn)一步評(píng)估土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易底價(jià)的基礎(chǔ)，也是征收土地稅費(fèi)的依據(jù)。評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格，