城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度-資料下載頁
2025-01-11 13:46本頁面
【正文】 最高人民法院 《 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 第 3條： 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 商品房預(yù)售合同 ? 商品房預(yù)售合同，又稱期房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商與預(yù)購方簽訂的，就預(yù)購方交付定金或預(yù)購款，開發(fā)商在未來的一定期日交付現(xiàn)房的交易行為達(dá)成的協(xié)議。 商品房預(yù)售合同的性質(zhì)： ?（ 1）商品房預(yù)售合同符合買賣合同性質(zhì) ?（ 2）商品房預(yù)售合同是非即時交付合同 商品房預(yù)售合同的主要條款 ?主體 ?標(biāo)的物 ?價款 ?履約方式 ?違約責(zé)任 四、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》國家七部門（建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會） （ 2022年 4月 30日） ? 第 7條規(guī)定： “ 根據(jù) 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。 ” 三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管 要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自２００５年６月１日起，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過２年（ 2022年后改為 5年） 嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓 “ 期房 ” 、 2年內(nèi)賣房征營業(yè)稅 （含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管，具體辦法由稅務(wù)總局會同建設(shè)部等部門研究制定。 預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的限制條件 ?（ 1）商品房預(yù)售合同必須合法有效 ?（ 2）預(yù)售合同沒有禁止轉(zhuǎn)讓的約定 ?（ 3）預(yù)售人已經(jīng)辦理備案登記手續(xù) ?（ 4）轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)當(dāng)經(jīng)預(yù)售人同意的問題 ，具體情況具體對待 五、商品房預(yù)售糾紛 （一）房屋面積縮水 案例 1： 2022年 12月，金先生與北京華隆昌簽訂了商品房預(yù)售認(rèn)購合同，合同約定金先生購買華隆昌開發(fā)的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)辰光嘉園住房一套，建筑面積 ，單價每平方米 5800元，總價款 1340148元。交付房屋期限為 2022年 12月 30日。合同簽訂后，金先生按約定付清了房款，但華隆昌卻未按約定日期交付房屋。金先生了解到，自己購買的住房是因面積減少 。 為此，金先生將華隆昌告上法庭，要求華隆昌交付房屋并支付經(jīng)濟(jì)損失賠償金和違約金。經(jīng)北京市天地鴻圖測繪所測量，金先生購買的房屋實(shí)際建筑面積為 ，比約定面積縮小了 ，縮水面積達(dá)15%。 法院認(rèn)為，金先生與華隆昌之間簽訂的商品房預(yù)售合同，是有效合同。華隆昌至今未履行合同約定的交付義務(wù)，且應(yīng)交付的房屋實(shí)測面積比約定面積縮小了 。根據(jù)最高人民法院 《 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 第十四條之規(guī)定，華隆昌應(yīng)返還金先生面積誤差比在 3%以內(nèi) (含3%)部分的房價款，雙倍返還金先生面積誤差比超過 3%部分的房價款。據(jù)此，法院終審判決華隆昌向金先生交付住房，并返還金先生房價款 37萬余元，支付違約金 。 （二）糾纏不清的 “ 訂金 ” 與 “ 定金 ” 案例 1：房開公司在取得預(yù)售許可證前，不能收取任何形式的訂金、誠意金，搞內(nèi)部認(rèn)購，然而，某房開公司以 “ 公司員工放號認(rèn)購 ”為由，未取得預(yù)售許可證就向外收取訂金，房開公司負(fù)責(zé)人稱，公司是為員工福利內(nèi)部放號，不排除員工將放號卡轉(zhuǎn)給其他人，但購房者來交訂金都屬于 “ 自愿 ” 。 商品房預(yù)售許可證是由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的，同意開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的惟一合法憑證。按照 《 商品房買賣合同司法解釋 》 第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 案例 2：貴陽市某住宅項(xiàng)目已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，收取了訂金，購房者提出異議要求退還訂金，卻遭拒絕。一位大學(xué)老師到公司財務(wù)交納 1萬元訂金后，又被要求交納入戶防盜門的錢，這筆額外費(fèi)用致使該老師要求退訂金，遭到拒絕。可就在主管部門處理糾紛期間，房開公司又將該套房售給他人，同時，保證可退押金的承諾一直沒有兌現(xiàn)。 訂金與定金 訂金可視為一種預(yù)付款，一般要退還，除非簽定的合同另有規(guī)定，開發(fā)商收取訂金的，簽約后訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。消費(fèi)者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議的約定處理。 定金是一種合同的保證金，如果是給付方違約，將不能收回定金，如果是接受定金方違約，則接受方應(yīng)雙倍返還定金。 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 第四條規(guī)定： “ 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 ” （三）等待 “ 房產(chǎn)證 ” 望穿秋水 案例 :殷女士 2022年 12月與房開商簽定了《 商品房買賣合同 》 ， 2022年元月房開商向殷女士交付房屋時，殷女士向房開商付清了全部購房款。依據(jù) 《 合同 》 第 15條規(guī)定，房開商應(yīng)向殷女士提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的應(yīng)有文件，但殷女士在入住兩年多后，一直沒有取得 《 商品房屋登記注冊證 》 。于是殷女士將房開商告上了法庭。 按照 《 商品房買賣合同司法解釋 》 第十八、十九條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： (一 )商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； (二 )商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90日； (三 )商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起 90日。 （四）卷款逃匿 案例： 2022年 2月，任女士與慧新房地產(chǎn)公司簽訂房屋預(yù)售合同，并付清全部房款。兩天后當(dāng)她去看新房時，發(fā)現(xiàn)門鎖已被換掉。她馬上找慧新公司，可該公司已人去樓空，之后幾經(jīng)周折，才知道自己花了 ，其實(shí)已經(jīng)名花有主。無獨(dú)有偶，田先生也通過慧新公司買了一套總價 ，準(zhǔn)備作婚房，先期預(yù)付 9萬元，結(jié)果再次看房時門鎖也被人更換，去找慧新公司，其工作人員也都 “ 人間蒸發(fā) ” 。
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