建筑法規(guī)第九章_城市房地產管理法律制度-資料下載頁
2025-01-26 23:01本頁面
【正文】 性 ——為擔保債權設立 ? 價值支配性 ——為實現交換價值 ? 優(yōu)先受償性 ——優(yōu)先于其他債權人 ? 建筑物與其范圍內的建設用地使用權一并抵押 六、房地產抵押 ? 房地產抵押權的設定 ? 房地產抵押權的設定的形式要件 ? 抵押當事人應當簽訂書面抵押合同 ? 抵押當事人須 辦理房地產抵押登記 ? 房地產抵押權的設定的限制條件 ? 不得設定抵押的情形 六、房地產抵押 ? 房地產抵押權的實現 ? 當債務人不履行到期債務時，房地產抵押權人可以就抵押房地產的價款享有優(yōu)先受償權 ? 抵押權優(yōu)先于普通債權 ? 先設定的抵押權優(yōu)先于后設定的抵押權 ? 抵押權的實現方式主要有：折價、拍賣、變賣 七、 房屋租賃 ? 房屋所有權人或對房屋具有處分權的管理人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為 ? 房屋租賃的特征 ? 房屋租賃的出租人須對房屋具有處分權 ? 房屋租賃不轉移房屋的所有權 ? 房屋租賃是雙務、有償、要式的民事法律行為 ? 房屋租賃具有期限性 （租賃期限不得超過 20年） 七、 房屋租賃 ? 房屋租賃合同 ? 出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利與義務關系的協議 “房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案?！? 《城市房地產管理法》第 53條 七、 房屋租賃 ? 房屋租賃合同的續(xù)簽 ? 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前 3個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。 ? 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 ——“買賣不破租賃” 七、 房屋租賃 ? 房屋租賃合同的變更或解除 （ 1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的； （ 2）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的； （ 3）當事人協商一致的。 因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償 ? 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償 （ 1）將承租的房屋擅自轉租的； （ 2）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的； （ 3）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的； （ 4）拖欠租金累計 6個月以上的； （ 5）公用住宅用房無正當理由閑置 6個月以上的； （ 6）租用承租房屋進行違法活動的； （ 7）故意損壞承租房屋的； （ 8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的 案例分析 某市居民劉某向張某借款 10萬元，張某要求劉某提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權作為抵押，并同張某簽訂了抵押合同，期限 1年，并把房屋所有權證交予張某。 1年后，當張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要劉某居住的房屋。 試分析： （ 1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？ （ 2）劉某是否可以掛失房屋所有權證，并以此要求房產登記機關補發(fā)？ 分析 （ 1）《城市房地產管理法》規(guī)定：“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。”同時，《城市房地產抵押管理辦法》規(guī)定：“國家實行房地產抵押登記制度?！薄?房地產抵押合同自簽訂之日起 30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。 ”法律上的這些規(guī)定，目的是為了保護當事人的合法權益。由于房地產抵押后并不能轉移占有，這種權利只有經過權屬登記，房地產產權登記機關通過登記后，在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押人頒發(fā)《房屋他項權證》才能使這一權利得到有效的保護。 本案中，張某與劉某的抵押 雖有合同 ， 但未經登記 。因此，張某 不能 把劉某的房子賣掉，這時劉某依然是該房屋的合法權利人。并非誰持有房屋所有權證就是誰行使權利。 （ 2）劉某不能掛失，也不能補發(fā)房屋產權證書。依照有關規(guī)定， 所有權證書遺失時才能申請發(fā)證 ，而劉某產權證書在張某處，事實上并未遺失，沒有補發(fā)的依據。因此，房管機關不能給其補發(fā)房屋產權證書。
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